长沙绿城金泓文澜樾华
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【绿城金泓·文澜樾华】测评（非广）——
一、位置
这是长沙2025的年度地王，也是争抢最激烈的一块地，没有之一。
包括保利、中海、招商、金茂等几家央企在内，一共8个开发商，出价50轮，拍了两个小时。
最终才被本土开发商金泓+园康拿下，找了绿城合作代建，才有了今天的绿城金泓·文澜樾华。
楼面地价，也锁定在了11155元/㎡，不过如果算上优价回迁房，还有学校配套费，整体的楼面地价，应该逼近1.2万了
热度这么高，是有原因的。
首先是体量小，对，“小”反而成了优势。
我之前和一个品牌开发商的区域总聊天，他们集团现在对拿地的要求，是5万方以下。
在如今这种楼市环境下面，守住一个价格可控、去化速度可控的确定性，成为一种更聪明的做法。
其次是，地块虽小，五脏俱全：学校地铁商业，一应俱全。
算是主城核心区的“六边形战士”。
尤其是临五一路，抛开噪音不说，这应该是近十年以内，第一次出现五一路旁边新建住宅小区。
这个地块，是省ZF原来的自建单位房，对面就是老的省ZF大院。
△楼盘实景航拍
然后周边的购买力，不用怀疑。
你就数数看，多少单位在附近，大多还是“省字头”的。
二、地块
地块除了小，其余还算规整。
至于临五一路和迎宾路的噪音，我倒觉得没什么。至少可以保障项目的昭示性和城市界面，会比较好。
你像中海侯家塘这种，夹在老破小中间，道路逼仄，那不更难受吗？
缺点当然有，容积率在主城三大盘中（融华天玺、保利星宸天奕）是蕞高的，建筑密度约40%，楼间距只有约30米。
湘江金茂府1.7万方才三栋楼，这里1.4万方排了五栋楼，不密才怪。
△楼盘平面示意图
优点，都是单体楼，对称式布局。
2栋30层的高层+2栋41-42层的超高层，保护中间11层优惠价回迁房（7680元/㎡），总体限高150米。
主力是128户型，有120套，扣除回迁房（这应该全长沙最壕的回迁房）后占40%+，把后排好的位置留给了143和168大户型。
三、配套
1、地铁：
主城三大盘里，蕞强的地铁配套：双地铁+双出入口。
楼下就是2号线+6号线换乘站“迎宾路口”，6号口和7号口。
2、学校：
这可以说是项目的蕞大卖点，也是项目的蕞大溢价点。
这是长沙历史D1次，居然配套了长沙四大名校本部初中+本部小学的双学位楼盘。
而且隔壁还有八一路幼儿园，一中的高中部，直线距离也只有600米。
如果你崽成绩好，可以从幼儿园一路读到高中（注：高中需要考），20年不用换房。
至于书包质量怎么样？是不是挂牌的本部？
这么和你说吧，之前确实是一中芙蓉和八一路小学，成绩不咋样。
但是你看升级之后的管理班子，校长由一中校长兼任，羿莎校长原来是青竹湖湘一的校长，管初中部经验没话说。
书记是芙蓉区教育ju的一把手，执行校长是生物奥赛金牌教练赵红亮。
你说这种管理班子，师资会差吗？而且据消息称，会有两位数的师资力量，来自青一...
至于生源，这两个学校之所以能升级本部，除了离高中部近，还有一个不能说的原因，点到为止
另外，在挂牌本部之后，两所学校投入了大量资金做硬件改造和设施更新，所以无论是软硬件，都会有一个很大的升级！
所以，给它一点时间（譬如3年？），我判断应该比什么一校两址，还有委托管理的分校要强，这点是毋庸置疑的。
对于买房来说，决策的关键点，是小孩读书的时间。如果想要一个既定的、能马上出成绩的名校，这里似乎并不太适合。
3、商业：到五一广场两个地铁站，路程1.5公里
4、医疗：到湘雅医院两个地铁站，路程2公里
5、景观：到烈士公园一个地铁站，路程1公里
四、户型
这个就值得好好说道说道了。
尤其是143的户型，超高层做了4+1房，很抢眼。
整体户型设计方面，我觉得可以打90分，可以称为优秀，但算不上拔尖（对比嘉信）。
设计审美是有的，比如有平面强迫症，四个面纯平，包括现有户型图上的两个凹槽（红框部分），后期交付，都会通过“搭板+封窗”补齐。
这样的好处，是外立面的统一性比较好，颜值OK，同时也变相提升了得房率。
具体而言：
128户型：套内面积144.8平，得房率113.1%。
△128平户型图
优点①：户型100%方正，得房率蕞高；
优点②：南向视野无遮挡；
缺点：少一个卫生间，其余没毛病。
143户型：套内面积159.6平+10平左右的搭板和封窗，实际得房率接近120%。这在超高层产品里，我只能用“变态”来形容了！
△143平户型图
优点①：带独立玄关墙，这点很XI缺。
优点②：居然做了五房，不过准确来说是4+1房（独立书房/衣帽间）。
目前这个面积段做五房的，只有悦海棠，人家是小高层，这个是超高层。
缺点①：做五房+独立玄关区是有代价的。
比如客厅开间一般，且因为承重墙/承重柱的限制，很难改造成大平层客厅。
厨房很小，128户型厨房有8.8个平方，这个143户型厨房，只有6.6个平方。
缺点②：电梯厅不是明厅，独立性不是很好，应该是超高层消防更严格的限制。
且这种两台电梯分开的，利用效率不是很高。
170户型：套内面积185.8平，得房率109.2%。
△170平户型图
优点①：户型100%方正
优点②：五房或者4+1房的完美解决方案，不牺牲客厅厨房等公区面积（客厅开间7米，厨房有13.6平）
缺点①：同样因为超高层的原因，电梯厅不够独立，也做不了全明电梯厅。
缺点②：北向一间卧室略小（9㎡）。
五、价格预测和首开分析
我们今天来认真讨论：绿城金泓文澜樾华，值不值得买？以及首开的价格预测，不得不要提到一个项目：
就是刚刚拍地的金茂S10，楼面地价仅11010元/㎡，远低于此前的预测。而绿城金泓文澜樾华的楼面价11155元/㎡，居然还高了100多一平。
△网传S10效果图
虽然说金茂有1.8万㎡的商业面积，且需自持1万㎡，但绿城亦有优价回迁房的成本拖累。再加上书包房的隐性成本，外届估算，绿城的实际楼面价，应该会达到1.2-1.3万左右。
所以，这也不难理解，绿城为何对外放风价，是3万左右的原因了！
卖3万，显然不太现实！
且不说两个竞争对手，融华天玺和保利星宸天奕，价格明显更具优势。就刚刚说的金茂S10，不临江的地块，据称户型面积可能会在140-180平之间。
从成本考虑，这些不看江的组团户型，带精装和五恒（低配版），卖个2.5-2.7万左右，也不是不可能！？
外加“地块规模优势+临江优势+金茂的品牌优势”，你说你是买书包溢价更高的绿城，还是综合实力更强的金茂？
长沙绿城金泓文澜樾华
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