撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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北京通州楼市，北投和璟的对手杀到了。
6月29日，首开股份0703-6031、6032地块项目的设计方案公示，截止日期为7月7日。
它比想象中来得更快。
北投和璟拿地比它早了2个月，但设计方案公示结束期，在7月1日。
不是北投置业不努力，是它在6月17日突然调规——把北投和璟100平米物管用房调至地上，不得不重走一遍报规流程，很是蹊跷。
正所谓是：起了个大早，赶了个晚集。
这样一来，在充满艺术气息的宋庄，北投置业和首开股份，这两个北京国企必有一战。
首开6032项目和北投和璟，相距只有600米，拍地时间仅间隔2个月。
一般而言，相邻地块供应的时间，不应低于6个月。最佳时机是，让先拍地者，开盘走一波客户。
但，通州这两宗宅地，反其道而行之。
花姐推测，概因两者定位之差异：北投和璟容积率为1.8，而首开地块达到2.3。
除此之外，花姐实在很难找到这两宗地密集入市的理由。
两成产品差异化
和北投和璟相比，首开0032项目是有后发优势的。
北投和璟2月3日拿地，3月30日公示首版报规方案。3天后，首开股份以17.69亿底价，拿下6031、6032地块。
这个节奏，对北投和璟的产品逻辑，首开有充分的研究时间。
先来回顾一下北投和璟的大致规划：
1、占地4.85公顷，地上住宅建面8.66万㎡，容积率1.8，限高45米——实际最高46.5米，地块朝向东偏南22度；
2、通过分缝手法，实现塔连板设计。27栋11层洋房，呈行列排列，东偏南22度；3栋小高层楼王，呈正南正北排列。
3、设计户型866套。以82平米、94平米、107平米和149平米为主，直接跳脱了110-130平米面积段，户均111平米。
它的顶层设计是，以洋房为主，小高层为辅。
反观首开6032项目，规划13栋住宅楼，以小高层为主，仅南面第一排设了两栋洋房。
由于地块相对方正，首开6032项目的楼栋朝向，在0-15度之间。
这直接导致，它的楼间距比北投和璟要拉得更开。想进一步了解原因，可找花姐。
首开6032项目规划约781套房源，户均建面115㎡，比北投和璟平均大了4平米。
根据报规图，花姐对它做了一版户型推测：主力户型为85平米、101平米、128平米、153平米和163平米。
首开6032项目的主力户型是101-109平米段，共计409套，占比52.37%。而北投和璟在这个面积段，有170套，占比19.63%。
除此之外，它们没有交集的户型段有：
1、北投和璟90-99平米为主力，462套，占比53.35%；140-149平米88套，占比10.16%；
2、首开项目供应120-130平米户型，占比16.78%、150-170平米户——占比12.93%。
从表面上看，这两个盘至少有六成户型面积段存在差异化，但由于产品形态的差异——得房率高低，导致两盘的实际差异面积段，只有首开项目的120-130平米、以及160平米以上户型，约占20%。
艰难的选择
有关北投和璟与首开6032项目怎么选？花姐的一位粉丝很是纠结。
他的纠结点在于，北投和璟的朝向不正，楼间距太密。但有个优点，洋房的得房率高。
首开6032项目恰好和它相反。
他还关注到，首开6032项目的建筑风格，走的是“漂浮艺术、无界奢居”路线，打造年强化艺术化现代社区。
在花姐看来，这两个项目的确差异化蛮大，特征很鲜明，洋房的得房率会比小高层产品，高出5%左右。
仅从城市界面看，北投和璟是占有优势的，西面一路之隔就是宋庄文化创意公园。
当然了，对于在宋庄买房的人来说，最关注的，还是价格。
北投和璟的楼面价1.79万/㎡，首开6032项目实际楼面地价2.03万元/㎡（包括幼儿园建安成本），相差2100元/平米。
在同片区，有两个可以参考的项目：北京城建·国誉颂与建投国贸·瑨上。
1、国誉颂于2025年3月开盘，供应628套，网签337套，楼面地价1.99万元/平米，成交均价4.28万元/平米，成交金额15.9亿元，地价覆盖率100%。
2、国贸瑨上于2024年4月开盘，供应542套，网签221套，楼面地价2.28万元/平米，成交均价3.83万元/平米，成交金额8.3亿元，地价覆盖率64%。
花姐认为，北投和璟与首开6032项目的售价，参照国誉颂可能性比较大。
虽说首开6032项目的产品以小高层为主、得房率较低，但“首开”的品牌更硬。
有消息称，6032项目是首开献礼副中心10周年的“一号作品”。
几个设计特点
首开6032项目在设计上，还有一些大家比较关注的点。
1、架空层
首开在通州卷起了架空层，6032项目有8处首层架空，分布在七栋楼里。
今年以来，多架空层项目还是流行：昌平龙樾海序8个、昌平华润置地平西府项目6个、石景山龙樾璟序6个。
开发商多设置首层架空层的逻辑，一箭双雕：1、增加房子的卖点，可以变成会所；2、曲线让日照达标。
这种做法，最大的问题在于，购房者入住之后，楼间距的居住感受较差。
2、层高
首开6032项目的楼王是4#和8#，户型面积分别是163平米和153平米，层高为3.1米；其余楼栋层高为3米；
北投和璟楼王是12#、13#和24#，户型面积为149平米，层高3.1米；其余楼栋层高为3米。
3、赠送面积
首开6032项目项目与北投和璟的赠送手法，差异不大。
主要手段，都是“南向内嵌阳台+北向设备阳台”，交付后会封闭进室内，另外边户有飘窗赠送。
但，首开6032项目4#楼王做出了差异化，除了南面通面为进深1.8米内嵌式阳台，它的侧面和北面出现开敞阳台——进深2米，应该是不会封闭。
4#占据了6032项目的中央景观，直接对标北投和璟的楼王。
花姐点评：
该来的，总归是要来的。
在北京楼市，双子座的战争案例，实在是太多了。
“双子座，必须有一个是牺牲品”。这是一位开发商操盘手，对花姐说过的一句话。
至少，从北京绝大部分双子座的表现，可以印证这一点。
如：璞樾与紫京宸园，金茂满矅与保利朝观天珺，臻澐与建发海晏，海宸元境与北京隅海岄，等等。它们的现状，各位可以自己细品。
现在，首开股份与北投置业之间，虽说首开尽可能做出差异化，但依然摆脱不了双方直面竞争的命运。
它们最大的差异化，就是洋房与小高层的区别。希望它们能实现双赢，没有谁是牺牲品。
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