上周末，昆明市自规局公示了北部山水新城小窑村城改项目一个地块的控详规调整方案，预示着这宗土地很快将挂牌出让，同时这也意味着停滞多时的龙泉古镇项目再次破局，沣源路以北片区将进入开发建设阶段。
龙泉古镇是盘龙区在北市区筹划的重点项目之一，因为其中包含了对当年西南联大众多名人故居的修缮保护，在昆明众多新开发片区中显得很不一般。
龙泉古镇项目规模庞大，包括多个城中村的改造，因而有三家房企先后被确定为投资人，采取一二级联动方式滚动开发，其中位于沣源路以南的司家营、麦地村、瓦窑村等，由俊发负责开发，如今北市区第一大盘俊发城就是开发成果。
相比而言，沣源路以北片区的进展就要慢得多。沣源路以北片区又有两家开发商负责，恒大负责龙头村4-6村等，美的则负责小窑村开发，但恒大在初次拿地后就债务危机爆发，土地闲置。至于美的置业，连小窑村拆迁都还没有完成就实质性退出。
上周调整规划的正是小窑村完成拆迁准备进行商品房开发的44.7亩土地，调规前本来是两宗，调规后合并成为一宗，容积率也从3.72下降为2.9，建筑限高从100米降低到了80米。
地块上原本分隔为两片的公园绿地，调规后合并且扩大了面积，有21.8亩，被命名为龙窑文化公园，隔绝了商品房地块与未拆除城中村，对后续开发比较有利。这一片绿地之所以被命名为文化公园，是因为其中有多处原西南联大名人故居。
作为一宗住宅地块，容积率不高，有面积不小的绿地，旁边就是龙头街地铁站，属于北部山水新城比较优质的开发用地，如今既然要出让，到底是当年曾经参与开发的美的置地重续前缘？还是说像盘龙区其他城改项目一样，干脆由盘龙建投拿下，自己开发？
美的是2021年才参与到龙泉古镇项目小窑村片区开发当中的，当时，美的置业旗下的美龙置业收购了原社会投资人永邦投资的全部股权，成为小窑村城改的操盘者。但美的参与后浅尝辄止，后续拆迁以及安置房建设长期停滞不前，直到2024年，盘龙建投成为小窑村城改的实际主导者，安置房建设也在同一年开工，如今已基本竣工。
美的置业当年不惜以收购股权方式参与龙泉古镇项目，说明还是比较看好这里的开发潜力，如今既然即将出让商品房土地，理论上美的应该很感兴趣，因为前期毕竟也有些投入，而且美的目前在北市区开发的北京路9号已经接近尾声，也到了该拿地的时候。公开资料显示，当年小窑村的社会投资人永邦投资，至今仍旧是美的旗下公司。
但这一类城改项目，盘龙建投的动向也值得关注。盘龙区多个城改项目的开发方如今都是盘龙建投，采取的模式是安置房与商品房一起干，像任旗营城改项目、栗树头城改项目、唐家营城改项目都是如此。小窑村城改项目的安置房已经由盘龙建投旗下的昆明安灼房地产公司开发，已经基本竣工，很快就将交付，再顺势拿下商品房地块继续开发也不奇怪。
小窑村商品房地块位置很好，2.9的容积率80米限高也是当前主流规划条件，很适合开发高品质新规产品，旁边的地铁站更是加分项，唯一的缺点是这一段的地铁实际上是以高架轨道方式运行，地铁经过时噪音较大。
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