在2022年11月，针对房企高管“越早躺平越好”的观点，笔者写了一篇长文《房地产最大的风险，不是现金流风险，而是信用风险》。在这篇长文中，笔者针对房企躺平的现状，提出了可能导致房地产信用风险三个方面的原因：
一是项目停工、烂尾将房企在购房人心目中的信用碾压成灰；
二是材料款、工程款停付将房企在供应商和施工单位心目中的信用碾压成灰；
三是金融债务违约以及房企的应对之策将房企在金融机构心目中的信用碾压成灰。
现在时间已经过去三年，很多迹象表明，房企信用风险，可能将成为楼市复苏的最大障碍！
迹象一：金融机构对房企的贷款（尤其是对暴雷房企的贷款）逐年收紧，贷款条件层层加码。
根据国家统计数据显示，2020年至2025年，金融机构对房企贷款（国内贷款）连续6年下滑，从2020年的2.67万亿降至2025年的1.41万亿，累计减少约1.26万亿元，下滑幅度高达47.19%！
有人说这是房企停止投资拿地，收缩战线的结果。笔者个人认为，这只是一个方面的原因，更大的一个原因可能在于房企的信用风险，导致金融机构对房企的贷款更加谨慎。
为什么这么说呢？因为在房企暴雷后，金融机构对房企的融资持续收紧。即使迫于各地方“保交楼”压力，金融机构的“纾困资金”进入房地产，也加了层层的保护伞，比如新老划断，后进先出。
新老划断，后进先出是什么意思呢？就是金融机构的纾困资金进入房企前，房企的所有债务都被划为老债务。这些老债务，不管是有优先权的工程款，还是有担保权的金融债务，都需承认金融机构“纾困资金”的超级优先权。在金融机构的“纾困资金”新债务清偿后，这些老债务才能够偿还。
如果房企的老债务不承认金融机构“纾困资金”的超级优先权，那么金融机构的“纾困资金”基本上进不来。
这对于房企来说是极其严苛的贷款条件。这个条件放在疫情前，简直无法想象。很多暴雷房企的纾困资金进不来，很大一部分原因，就是房企的老债务，不愿意承认房企新债务的超级优先权。
迹象二：二手房市场火爆，而新房市场冷清。
疫情后，二手房市场火爆，除了二手房价格有优势外，其实跟购房者对一手房可能会产生停工、烂尾风险有很大的关系。
虽然在疫情前也有停工烂尾项目，但是那个时候的停工烂尾项目很少，影响不了购房者对一手房的选择。但是，疫情后大面积的停工烂尾出现，就彻底改变了人们的观念了。
一次，我在长沙出差。在途经芙蓉区的时候，问司机这里的房价多少。司机听了后就连忙对我说，你还是买二手房吧。二手房不仅便宜，而且没有停工烂尾的风险。
你看停工烂尾在人们的心目中造成多大的影响？
宁肯买二手房，也不买一手房，已经成为很多人的共识。正是这种共识，导致二手房市场火爆，而新房市场冷清。
迹象三：施工单位宁可不接工程，也不乱接工程。在很多房地产项目上，先付款后做事已成为普遍要求 。
笔者小区有一个长期在广东承接房地产项目施工的包工头。 前两天笔者在电梯里碰到他的妻子，于是便打招呼问道：
你老公现在哪里做工程？
没有做工程了，现在安徽上班。她说。
为啥不做工程了呀？
做工程拿不到钱，还不如不做。上班拿现钱更好。
这个包工头的心态可能正是当下很多包工头心态的典型反映。在房地产行业下行之下，很多工程施工单位都拿不到工程款。因此，一些施工单位宁可不接工程，也不乱接工程了。
更多的施工单位基本上都要求先付款后做事。
房地产行业是一个资金密集型行业，金融机构对房地产贷款的收紧，叠加新房市场冷清，以及施工单位先付款后做事的转变，这种信用风险，可能将成为楼市复苏的最大障碍！
因此，修复房企的信用，修复房地产行业的信用正迫在眉睫。
对此你怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。
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