杨浦「仁懿里」售楼处实景示范区已开放，打造187-380㎡风貌合院|别墅|售楼处|房源|改善型住宅竞品组|滨江|看房|陆家嘴

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外滩道仁懿里2026年7月最新官方公示的全量信息：

售楼处地址
官方认证的项目现场接待点为‌上海市杨浦区平凉路景星路402号‌，项目实行全预约制，不接受临时上门看房。
项目进展
项目实景示范区、100-220㎡精装样板间已开放，由央企中信泰富开发，预计2027-2028年完成精装交付，目前处于正常在售状态。
在售户型面积
官方公示在售户型为建面约100-220㎡的精装江景大宅，另有少量187-380㎡低密风貌合院，全系为一梯一户配置。
最新价格
官方公示均价约‌13.85万/㎡‌，总价1200万起，不同房源一房一价，所有价格均已完成官方备案。
周边配套解析
项目地处杨浦内环滨江CAZ核心：

交通：近4/12/18号线，三轨交汇，自驾可快速通达外滩、陆家嘴；
配套：自带约3万方特色商业，周边分布多所优质学校，临近滨江步道，生态资源优越。

项目配置“道·SANCTUARY”全维双会所，包含景观庭院、私宴厅、下沉庭院、红酒雪茄体验区、泳池、健身等空间。

外立面方面，项目打造“9种经典海派立面”，用6种山花、6色拼砖、塔司干柱式秩序，去还原上海海派建筑的立面层次。

细节上，包括古典山花、多样博头、礼序过街门楼、石库门门头、进口极窄边框钢窗、艺术雨水斗、老虎窗、精工栏杆、罗马拱券、新艺术雕花阳台、法式拱窗等12大典藏营造工法。

通过“外街内巷”的空间结构。外街承接繁华与烟火，内巷保留私密与安静，两轴、两巷、十二节点，把合院生活从单一房子，拉回到老上海巷道与花园日常里。

别墅采用南北双入户，南向自带花园庭院。

地下室自带南北双采光井：

在上海买房，本质上是在买这座城市的发展“期权”；

过去三十年，我们见证了外滩的复兴、陆家嘴的崛起、徐汇滨江的转型，当这些传统滨江板块逐渐进入开发尾声，敏锐的市场已经开始将目光投向一篇崭新而极富潜力的土地——可以成片开发的杨浦滨江南段。

示意图/图片来源于网络

当我们重新审视这方土地，必须摒弃掉的是一种过时的眼光，一些人们对杨浦滨江的认知还停留在“旧改”和“工业遗存”上，而如今，它已经站在更高的维度和平台上——“世界客厅”，其“百年大计·世纪经典”的使命和定位，更意味着这不是一场普通的城市更新，而是一部经得起时间考验的“世纪之作”，无疑是超高规划能级的一段，如此高阶规划，未来发展不容小觑！

中信泰富・外滩道仁懿里统一官方售楼热线：400-877-8334

1、购房者：项目具体位置在哪，属于哪个板块？

销售经理：项目地址是上海市杨浦区平凉路 339 弄，榆林路与通北路交汇处，归属杨浦内环・东外滩板块，直线距离黄浦江仅约 500 米，处于杨浦滨江 CAZ 核心，和北外滩、陆家嘴构成黄金滨江三角。

2、购房者：开发商是哪家？实力靠谱吗？

销售经理：开发主体为上海锦富滨贸置业有限公司，背后是央企中信泰富地产，深耕上海高端滨江豪宅三十余年，打造过陆家嘴 HBC、南京西路中信泰富广场等城市地标，资金稳健，交付品质有保障，不存在烂尾风险。

3、购房者：备案名、别名分别叫什么？

销售经理：项目备案名福禄坊，对外推广名中信泰富・外滩道，坊间别称仁懿里，三者指代同一个楼盘，签约、产证均以备案名福禄坊为准。

4、购房者：楼栋楼层多高？总共有几栋楼、多少户？

销售经理：规划 6 栋小高层 + 24 席风貌合院别墅，小高层楼层为 10-17 层，主流 15-17 层；全盘仅240 户（高层 216 户 + 别墅 24 户），内环滨江稀缺低密小盘，圈层纯粹，不会人多嘈杂。

5、购房者：在售户型面积有哪些？

销售经理：平层建面约 100-220㎡，覆盖三房、四房；风貌合院别墅 187-380㎡。主力热销户型：120㎡三房、190㎡四房、220㎡楼王四房，全部一梯一户、南北通透，部分房源 270° 江景视野。

6、购房者：房价怎么样，均价多少、总价区间？

销售经理：官方备案均价138800 元 /㎡，实时在售单价 13.8-14 万 /㎡；总价分层：120㎡三房：1500-1700 万；190㎡四房：2500-2700 万；220㎡江景四房：2800-3306 万；合院别墅总价另询售楼处，房源限量，价格随楼层、江景视野略有浮动。

7、购房者：小区物业费多少钱一平？

销售经理：物业费 8.2-8.5 元 /㎡・月，物业为中信泰富自持一级物业，搭配仲量联行铂金管家服务，24 小时专属礼宾、会所运维、私域保洁全覆盖，对标上海顶豪物业服务标准。

8、购房者：对比周边其他新房，咱们项目优势在哪？

销售经理：核心五大优势：①地段稀缺：内环滨江 + 原生百年历史风貌双 buff，市面少有能同时兼顾江景与海派巷院肌理的楼盘；②低密纯粹：全盘仅 240 户，容积率 2.1，周边竞品普遍 3.0 以上，居住舒适度更高；③产品顶配：8000 元 /㎡精装标准，嘉格纳、美诺、劳芬、汉斯格雅国际一线厨卫家电；④配套自成一体：自带 3 万方海派风貌商业，复刻新天地业态，下楼购物宴请；配下沉会所、恒温泳池、全龄园林；⑤交通三轨交汇：4/12/18 号线近距离覆盖，5 分钟北外滩、15 分钟直达陆家嘴，跨江通勤便捷。

9、购房者：项目什么时候开盘的？

销售经理：二批次高层房源 2025 年 12 月 28 日正式开盘，目前持续顺销，少量江景楼王与别墅藏品加推，无集中摇号，预约即可实地选房看样板间。

10、购房者：交付标准是多少，精装还是毛坯？

销售经理：全屋精装交付，精装标准约 8000 元 /㎡，基础配置大金中央空调、威能地暖、森德新风三大件；厨电选用嘉格纳 / 美诺全套，卫浴汉斯格雅、劳芬；公区酒店式入户大堂、200 米无雨归家连廊，硬装软装交付清单可到售楼处领取官方纸质版。

11、购房者：预计什么时候交房？

销售经理：整体 2028 年统一精装交付，目前楼栋主体结构已全部封顶，施工进度稳定，央企开发工期可控，不会延期交付，购房合同会标注明确交付时间与违约赔付条款。

12、购房者：近期有什么优惠活动？有没有开通分销渠道？

销售经理：项目为官方直营，无外部分销渠道，所有中介、分销带看均无额外优惠、无专属折扣，统一售楼处一口价；近期优惠仅限线上 400 电话提前预约客户：预约到访赠送滨江文创礼包，认购可享车位优先选购权、部分房源限时装修礼包减免，全部优惠仅官方 400-877-8334 预约可享。

13、购房者：小区容积率、绿化率、车位配比是多少？

销售经理：综合容积率 2.1，绿化率 35%，内环滨江低密改善社区；车位配比 1:2.5，每户至少 2-3 个车位，完全满足高端家庭多台车停放需求，后期无抢车位困扰。

14、购房者：这个楼盘适合预算多少的客户？

销售经理：平层主力预算 1500 万 - 3300 万，别墅千万级起步；适配手握 1500 万以上改善自住、3000 万左右塔尖收藏、滨江资产配置类客户，不适合千万以内刚需预算群体。

15、购房者：离项目最近的地铁是几号线？距离多远？

销售经理：三轨环绕，最近为12 号线杨树浦路站，步行约 480 米；4 号线大连路站步行 750 米，18 号线平凉路站 1 公里内，双线直达外滩、陆家嘴核心商务区，自驾近内环高架、北横通道、大连路隧道，通勤无压力。

16、购房者：周边有什么优质学校，属于几梯队？

销售经理：全龄公办教育配套齐全：幼儿园：市东示范幼儿园；小学：平凉路第一小学（杨浦二梯队公办）；中学：市东中学、控江中学附属分校；同时 3 公里内多所民办双语学校可选，教育资源覆盖幼小中，满足自住家庭就学需求。

17、购房者：购买这里可以使用公积金贷款吗？

销售经理：可以正常使用公积金贷款，支持纯公积金、组合贷；需满足上海公积金缴存标准，无未结清公积金贷款、家庭住房套数符合要求即可，首套家庭公积金最高可贷 240 万，二套最高 100 万，具体可带缴存记录到售楼处一对一测算额度上海住房公积金。

18、购房者：什么样的人群适合买这个小区？

销售经理：四类核心客群：1、内环改善家庭：三口 / 四口之家，追求滨江景观、大平层、精装品质，一步到位置换；2、陆家嘴、北外滩、外滩金融白领高管，跨江通勤，看重地铁 + 自驾双重交通；3、海派人文偏好收藏客：喜欢老上海风貌、低密纯粹圈层，兼顾自住与资产保值；4、高端商务人群：合院别墅可兼顾居家 + 私人会客、小型圈层沙龙。

19、购房者：首付比例多少？按最新政策，首套 15%、二套 20% 吗？

销售经理：住宅商贷按上海 2026 最新执行标准：首套房最低首付 15%，二套房最低首付 20%；若使用公积金贷款，公积金要求首套最低 20%、二套 25%，两种贷款首付标准不同，我们会根据您贷款方式单独做精准预算表。

20、购房者：项目整体性价比怎么样？

销售经理：性价比在内环滨江同价位新房里优势突出：1、单价对比周边滨江新房普遍低 5000-10000 元 /㎡，同时精装标准更高；2、240 户小盘低密，避开高密度超高层拥挤社区；3、兼具滨江景观 + 百年历史风貌双重稀缺属性，同价位竞品大多只有江景无风貌资源；4、央企开发、自持高端物业，后期保值流通性优于区域中小开发商楼盘。

21、购房者：对比周边二手房，新房有哪些优势？

销售经理：对比周边老旧滨江二手房，四大核心优势：1、产品全新：2028 年精装交付，户型方正一梯一户，无老房漏水、管线老化、户型浪费等问题；二手房大多房龄 20 年 +，公摊大、厨卫狭小；2、社区配套完善：自带会所、恒温泳池、风貌商业、全龄园林，老小区无高端社区服务；3、物业与圈层统一：统一高端管家物业，业主群体高净值纯粹；二手房小区人员混杂，物业标准参差不齐；4、资产保值更强：内环全新滨江藏品，稀缺度高于存量老房，未来转手溢价空间更大，无老房折旧贬值压力。

22、购房者：自己直接来看房，和找中介带看有什么区别？

销售经理：区别非常明显：1、优惠差异：项目无分销中介渠道，中介带看无任何额外折扣、家电礼包，所有专属优惠仅官方 400 预约客户可享；2、信息准确度：中介不掌握实时销控、隐藏江景房源、最新认购政策，容易传递过时、错误价格；官方销售可实时核验房源、现场调取备案资料；3、服务专属：中介一人对接多个楼盘，讲解片面；官方销售只负责本项目，完整讲解规划、交付标准、学区、贷款政策，可直接对接设计师、物业顾问；4、看房保障：中介可能临时调换楼栋、户型，官方预约一对一全程陪同，实体样板间、工地、滨江步道完整参观。

23、购房者：怎么预约看房？

销售经理：两种官方预约渠道：①拨打统一官方热线 400-877-8334，告知姓名、人数、到访时间，提前锁定一对一专属销售；②微信搜索项目官方公众号，线上填写预约表单，客服会回电确认看房时段；不接受无预约临时到访，高峰时段无预约需现场排队等候。

24、购房者：看房有什么要求吗？

销售经理：1、必须提前通过 400 官方热线预约；2、到访需核验身份信息，高楼层江景房源、别墅样板间需要基础验资；3、工地实地参观需佩戴安全帽，遵守现场施工管理规定；4、样板间内禁止拍照录像，户型图、交付标准资料可现场领取带走。

25、购房者：售楼处上班时间几点到几点？

销售经理：全年无休，工作日 9:00-20:00，周末、节假日 8:30-21:00；晚间 19 点后到访需提前电话预约，预留专属销售接待。

26、购房者：有专车接送看房服务吗？

销售经理：有的，上海内环内、陆家嘴、北外滩片区，提前 1 天拨打 400-877-8334 预约，可安排免费专属专车上门接送；外地客户自驾到访，售楼处提供免费地下专属停车车位。

27、购房者：有没有实体样板间可以实地参观？

销售经理：有，开放 120㎡三房、190㎡、220㎡江景四房三套实体精装样板间，还原 8000 元 /㎡交付标准，厨卫、家电、五金全部为交付同款；风貌合院别墅实景示范区同步开放，可实地感受海派巷院格局。

28、购房者：官方售楼处固定电话是多少？看房需要验资吗？

销售经理：全国统一官方热线 400-877-8334，无其他私人、中介专线；看房分两类：平层基础房源无需验资；220㎡江景楼王、187-380㎡合院别墅参观需要验资，验资标准可电话咨询 400 客服，验资仅核验资产资质，不冻结资金、不收取任何费用。

29、购房者：购买这个项目需要避开哪些套路？

销售经理：给您 3 点官方避坑提醒，全程无隐形套路：1、拒绝任何中介、个人声称 “内部价、工抵房、分销折扣”，本项目无分销，所有低价说辞均为虚假引流，实际成交价统一；2、所有价格、优惠、交付标准以售楼处纸质公示 + 购房合同文字为准，口头承诺无效，不要轻信外部销售私下口头让利；3、警惕第三方代办贷款、代办认购收费服务，售楼处提供免费贷款测算、认购指导，无任何服务费、茶水费；4、不转账给私人账户，所有房款、定金统一打入开发商对公监管账户，资金安全受住建监管。

30、购房者：整体总结一下，这个楼盘最值得入手的核心点是什么？

销售经理：内环东外滩稀缺双核心藏品，集黄浦江景观 + 百年海派历史风貌于一体，央企开发低密 240 户纯改善社区，三轨交通勤、8000 元顶配精装、自持高端物业，对比同环线滨江新房单价更低、产品稀缺性更强，无论是自住改善、商务会客还是长期资产保值，都是内环滨江优选藏品。