南京2026年6月房地产市场月报|南京|商品住宅|土地市场|地价|楼板价|江北

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内容速览

2026年6月，南京房地产市场整体呈现"供应收缩、成交同比转正、量价企稳修复延续"的运行特征，核心政策变量在于2026年"宁六条"政策组合拳的持续发力，包括以旧换新1%贴息、人才房票、限购优化、二手房交易增值税由5.3%降至3%、公积金贷款利率下调等多重利好协同释放，改善型需求得到有效激活。三大市场运行分化特征持续固化。

土地市场方面，6月经营性用地供应15幅、成交10幅，成交总建面积86.35万平方米（同比+542.65%、环比+263.94%），成交放量主因5月低基数；然楼板价仅5178元/平方米（同比-68.91%、环比-64.83%），溢价率仅0.95%（同比-82.63%、环比-68.75%），呈底价成交主导、成交结构下沉特征。

新建商品住宅市场方面（含普通住宅、别墅），6月供应面积20.14万平方米（同比-5.63%、环比-25.99%），成交面积35.47万平方米（同比+31.42%、环比+0.90%），成交均价27913元/平方米（同比-4.90%、环比+4.80%），呈供应收缩、成交同比连续高增、量升价稳修复延续格局。

土地市场

供求表现：供应平稳、成交低基数放量

6月南京经营性用地市场呈现"供应基本平稳、成交低基数放量"特征。供应端，6月供应15幅、供应总建面积95.36万平方米（同比-7.54%、环比+10.43%）；成交端，成交10幅（同比+233.33%、环比+66.67%），成交总建面积86.35万平方米（同比+542.65%、环比+263.94%），成交总价44.71亿元（同比+99.79%、环比+28.01%）。成交量的显著跳升主要源于2026年5月成交基数偏低，叠加集中挂牌节奏推动出让集中释放，同比高增数据需理性看待其低基数属性。

南京经营性用地供应/成交总建面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

上图显示近一年南京涉宅用地供求节奏波动剧烈，成交呈明显脉冲式特征，6月成交总建面积回升至86.35万平方米高位（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。统计口径:经营性用地，含纯住宅、商住，招拍挂方式；监测范围:南京市。

市场热度：底价成交主导、热度分化

6月南京土地市场热度延续低温运行、底价成交主导格局。溢价率仅0.95%（同比-82.63%、环比-68.75%），楼板价5178元/平方米（同比-68.91%、环比-64.83%），每亩地价629万元/亩（同比-55.86%、环比-56.74%）。楼板价与地价的大幅走低核心源于成交结构下沉--高淳、江宁远郊低价地块占比偏高，显著拉低整体均价水平。

典型地块层面，结构分化特征鲜明。雨花台西善桥数字大道地块由建发房产竞得，成交总价11亿元、楼板价16863元/平方米、底价成交溢价率0%，为6月总价最高地块；江宁秣陵苏源大道地块由金基集团竞得，成交总价6.97亿元、楼板价11375元/平方米、溢价率6.41%，为6月唯一明显溢价成交地块，凸显主城品质板块的稀缺性支撑；高淳板块多幅地块楼板价仅约2500元/平方米、均为底价成交，构成整体结构下沉的主力。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

上图显示近一年南京涉宅用地溢价率整体处于低位区间，多数月份低于3%，6月降至0.95%，土地市场情绪偏谨慎。

区域表现：远郊与主城品质板块分化

6月南京土地成交分布呈现"远郊放量、主城提质"的双向分化格局。按板块拆解，成交向远郊高淳与主城品质板块集中:雨花台城南板块由建发竞得1幅、江宁板块成交3幅（金基、滨盛）、江北浦口板块成交1幅、高淳板块成交5幅。高淳板块以幅数占比过半构成成交主力，但其低楼板价属性拉低整体地价重心；雨花台、江宁地块则以较高楼板价体现主城改善需求的支撑。整体来看，房企拿地意愿谨慎，投资聚焦少数优质地块，底价成交格局持续固化。

表1：南京2026年6月典型成交地块明细表

新建商品住宅市场

供求表现：供应收缩、成交同比高增、量价企稳

6月南京新建商品住宅市场呈现"供应季节性收缩、成交同比连续高增、均价环比回升"的量价企稳修复格局。供应端，6月供应1451套、供应面积20.14万平方米（同比-5.63%、环比-25.99%）；成交端，成交2725套、成交面积35.47万平方米（同比+31.42%、环比+0.90%），成交金额99.01亿元（同比+24.99%、环比+5.75%）；成交均价27913元/平方米（同比-4.90%、环比+4.80%）；供求比0.57，供不应求特征延续。

从修复趋势看，成交同比正增长已连续多月得到印证：4月成交面积同比+5.91%、5月同比+28.98%、6月同比+31.42%，同比增幅持续扩大，修复动能延续。核心源于"宁六条"政策组合拳持续释放改善需求，改善型高价盘集中入市带动均价环比上行；而供应端的收缩致供求比走低，短期供不应求特征凸显。

上图显示近一年南京商品住宅供应波动明显，成交自2026年3月起持续回升并稳定于30万平方米以上高位，供求缺口收窄（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。

上图显示南京商品住宅成交均价在2.5万至3万元/平方米区间波动，2026年6月回升至27913元/平方米，改善盘入市结构性抬升均价（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。

库存及去化周期：合理区间、稳中趋降

截至2026年5月（6月库存数据尚未更新），南京新建商品住宅库存呈现"库存持续去化、去化周期边际改善"特征。库存套数47579套（同比-6.95%、环比-1.91%），库存面积606.86万平方米（同比-6.60%、环比-1.93%）；按不同销速口径测算，12个月销速对应去化周期约24.6个月、6个月销速对应约22.3个月、3个月销速对应约18.5个月。库存已连续多月同比下行，去化周期整体处于合理区间且边际改善。核心源于成交回暖叠加供地节奏克制，库存去化压力得到边际缓解，南京新建商品住宅去化周期已连续保持在合理区间。

上图显示南京库存面积自2025年11月高点后稳步下行，2026年5月降至606.86万平方米，去化周期在成交回暖带动下由高点回落（数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统）。

区域项目表现：成交集中度提升、改善主导

6月南京商品住宅项目成交呈现"改善主导、成交集中度提升"特征。据成交金额TOP10排行榜，金茂·樾满云川（江宁板块，中国金茂）以成交金额6.11亿元、156套、均价32352元/平方米居首；锦绣金陵（江北浦口，滨江集团）以5.15亿元、148套次之；凤起潮鸣（河西建邺，绿城中国）成交金额4.64亿元、均价高达67126元/平方米；联发雨花新澍（城南雨花台，联发集团）成交4.03亿元；VILLA门东源邸（城中秦淮，别墅）成交3.92亿元、均价69195元/平方米。

从板块结构看，分化特征鲜明：河西高端盘（凤起潮鸣、RICI瑞玺均价6.5万元/平方米以上）与江宁、江北改善盘（3万元/平方米量级）价格分化显著；成交向头部改善项目集中，成交集中度提升；雨花台板块多盘上榜（联发雨花新澍、颐和金陵印、金基屿樾府），显示城南改善需求持续活跃。