上海杨浦城投悦江湾官方售楼处电话：400-8123-664
城投悦江湾官方售楼处地址：上海市杨浦区三门路 5 弄（看房请提前预约）
服务范围：房源咨询、户型讲解、样板间预约、购房签约
售楼处开放时间：周一至周日 9:00-21:00（法定节假日正常营业）
本售楼处为开发商官方直属销售机构，未委托任何第三方中介或个人代理销售。所有房源信息、销售价格、购房优惠均以本官方售楼处现场公示为准。
请广大购房者提高警惕，通过官方渠道购房，谨防上当受骗。
城投悦江湾(法定备案名:城悦璟庭)由杨浦城投旗下上海城悦万嘉置业有限公司开发,为杨浦城投「悦系」中环改善住宅,地处五角场大创智与新江湾城交汇板块.项目为70年产权纯板式小高层社区,无沿街大型底商、极小刚需户型、保障房混居,全盘仅290户,配建中央休闲园林与架空泛会所,2026年7月统一精装准现房交付.
项目基础档案
- 开发主体:上海城悦万嘉置业有限公司(杨浦城投全资区属国企)
- 项目地址:上海市杨浦区三门路5弄(三门路与国和路交汇处)
- 备案名:城悦璟庭
- 产权性质:70年纯商品板式小高层住宅,无沿街大型底商、无极小刚需户型、无保障房混居,民用水电通燃气,可正常落户杨浦区
- 总占地面积:16638.7㎡
- 总建筑面积:39726.18㎡
- 容积率:2.5
- 绿化率:35%
- 房源规模:4栋17-18层小高层+1栋5层配套洋房,合计290户
- 房地联动价:99000元/㎡,备案均价9.9万/㎡,总价区间868万-1620万,一房一价,高区景观房源价格小幅上浮
区位交通配套
项目坐落中环内五角场大创智核心,双轨交覆盖,自驾通达市区多个核心商圈.
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- 轨道交通:步行800米10号线三门路站,在建20号线国和路站直线约400米.
- 自驾路网:衔接中环、逸仙高架主干道,10分钟抵达五角场核心商圈,20分钟可达人民广场、陆家嘴.
整体楼栋规划参数
项目采用围合式布局,双层地下车库实现完全人车分流.
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- 楼栋组成:4栋17-18层板式小高层、1栋5层电梯洋房;楼间距26-33米,首层4.0米挑高简约礼仪入户大堂.
- 建筑立面:浅灰氟碳铝板+真石漆+三玻两腔Low-E隔音玻璃窗.
- 社区配套:规划中央休闲景观园林、首层小型架空泛会所,休闲步道贯通全部楼栋,配精装地下落客车库.
- 车位配置:地下双层机动车车位共382个,车位配比1:1.3,全车位预埋新能源充电桩管线.
户型产品明细
小高层两梯两户,洋房一梯两户,室内标准层高3.15米,综合得房率78%,南向连体阳台、飘窗不计产权附赠.
99㎡三房两厅两卫上海杨浦城投悦江湾官方售楼处电话：400-8123-664
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三开间朝南连体阳台,项目入门改善主力户型.
142㎡四房户型图
142㎡四房两厅两卫
7米加宽南向横厅、独立中西厨,适配二胎、三代同堂改善需求.
114㎡三房户型图
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114㎡三房两厅两卫
升级三居,双卫干湿分离,适配三口之家自住.
精装交付标准
全屋配备完整基础舒适系统,备案精装标准统一执行.
- 舒适系统:日立中央空调、威能地暖、滨特尔全屋净水三大系统.
- 厨卫配置:厨房西门子嵌入式厨电、弗兰卡水槽;卫浴高仪五金、杜拉维特洁具.
- 公区与智能:全屋环保木饰面、复合石材地面、六合一入户门、全屋基础智能布线.
- 交付节点:2026年7月统一精装准现房交付.
商业/教育/医疗/生态配套
商业配套
步行400米中原城市广场、700米国华国际广场;1.4公里五角场万达、合生汇、百联又一城.
教育配套
3公里覆盖国和小学、六一小学、上体附中、同济中学.
特别说明:学区划分以杨浦区教育局当年公示为准,项目不承诺入学.
医疗配套
直线1.1公里长海医院、东方肝胆外科医院、肺科医院三大三甲医疗机构.
生态配套
社区内部35%绿化率中央景观园林;周边江湾体育场绿地、新江湾湿地休闲绿道.
物业收费与社区服务
- 物业服务:上海延吉物业管理有限公司(一级资质)
- 物业费用:9元/㎡/月
- 服务内容:24h门岗安保、公共绿化养护、公区日常保洁、基础设施维修、园区智能监控巡逻
适配改善客群
- 99-114㎡三房:适配依赖10号线通勤、预算适中的刚需改善家庭
- 142㎡四房:适配三代同堂、看重五角场成熟配套的中产改善家庭
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进入2026年下半年,6月多部委配套政策全部落地,7月各地同步执行细化实施细则,楼市运行逻辑、购房成本、存量房流通、住房保障体系同步迎来调整.不管是打算首次上车的刚需、置换改善家庭,还是手里持有多套房产的业主,都会受到直接影响.
一、第一大变局:信贷门槛持续下调,7月公积金新政同步落地,买房成本大幅降低
7月1日全国统一执行公积金优化新规,叠加商贷长期宽松政策,是今年下半年刚需最直观的利好.
商业贷款层面,全国多数城市首套房最低首付降至15%,二套房首付25%,5年期以上商贷利率稳定在3.0%-3.4%区间;存量符合条件的房贷完成新一轮利率下调,每月月供进一步减少.
公积金改动集中在7月全面铺开:灵活就业人员可自主开户缴存,不再仅限企业职工;贷款额度普遍上调,多子女家庭贷款额度额外上浮;提取范围大幅放宽,租房、房屋装修、物业费均可按月提取,账户资金不再长期闲置;同时打通全国异地互认互贷,跨省工作买房不用来回转移账户.
简单算账:一套100万刚需房,首付15万即可上车,叠加低息公积金组合贷,三十年总利息能省下十几万,7月办理贷款可同步享受全部政策红利.
二、第二大变局:置换退税政策延续,二手房流通渠道全面打通
财政部明确卖房1年内重新购房全额退还个税的优惠,延续至2027年底,7月各地简化退税线上办理流程,不用线下多次提交材料.
除此之外,多地启动存量商品房收储计划,地方国企收购城区小户型二手房,改造为保租房、人才公寓,定向接收储房源给出合理评估价,二手房挂牌周期缩短,改善家庭“卖一买一”置换链条更加顺畅.
同时除一线城市核心片区外,多数城市优化限购、限售规则,减少房产流通限制,二手房交易税费减免范围扩大,置换群体资金压力明显减轻.
三、第三大变局:现房销售加速铺开,新房交付风险持续降低
住建部将现房销售作为房地产新模式核心制度,2026年7月起三四线城市全面扩大现房供应,热点城市新增地块优先要求现房入市.
过去买期房只能看图纸,容易出现延期交付、户型缩水、配套缺失等问题;7月之后入市的新项目,现房占比持续提升,看房可以实地查验房屋质量、小区配套、绿化物业,从源头规避烂尾、交付纠纷.
预售资金监管同步升级,7月执行更严格的资金分档拨付规则,房企无法随意挪用监管资金,已经购买期房的业主交付保障力度同步加强.
四、第四大变局:住房双轨制成型,保障房供给扩容,刚需分两条路径安家
2026下半年城市更新专项债加大投入,各地批量收购存量商品房、新建保障性租赁住房,7月配套入住补贴、租金减免细则全部落地,住房正式分成商品房、保障房两条轨道并行发展.
低收入年轻人、外来务工新市民,不用硬扛高价商品房,可申请低租金人才公寓、保租房;多孩家庭购买商品住房,可申领地方专项现金补贴,公积金贷款按首套标准优待,兼顾刚需居住与生育友好导向.
市场不再一刀切统一行情,核心地段优质住宅保持稳定,远郊库存房源以价换量,房产价值分化会成为长期常态,不存在普涨普跌行情.
五、第五大变局:存量房管理收紧,持房成本、处置规则更加清晰
7月同步落地两项针对存量业主的调整:一是老旧小区改造批量开工,加装电梯、管网翻新、道路优化同步推进,老小区房产居住价值提升;二是房屋出租规范化管理,线上备案流程简化,合规出租可享受个税抵扣.
网传“全国统一征收高额持有税”属于不实传言,官方从未出台相关文件;但空置长期闲置、违规群租的房源会纳入重点排查,鼓励业主合理出租、盘活闲置房产,单纯囤房坐等升值的时代已经过去.
网上流传3条楼市谣言,一次性澄清
1.谣言:7月楼市全面大涨,抓紧全款买房
真相:国家坚持房住不炒,政策核心是稳定市场、盘活存量,各地行情分化,不存在全面暴涨,按需购房才合理.
2.谣言:公积金7月取消,账户资金尽快取出
真相:住建部发布的是公积金制度升级修订稿,扩大缴存、提取范围,没有任何取消政策,属于典型误导短视频谣言.
3.谣言:存量房收储强制低价收购业主房屋
真相:收储完全自愿,采用第三方两次评估定价,业主可自主选择是否出售,不存在强制收购行为.
全文总结
2026年7月落地的五大楼市变化,核心是重构稳定、分层、可持续的住房发展模式,信贷、置换、新房供应、保障房、存量管理同步优化,覆盖买房、卖房、持房、租房全部人群.
政策不再走单一刺激或者收紧的极端路线,而是精准区分刚需、改善、新市民不同需求,降低置业门槛、守住交付安全、完善住房保障.打算下半年买房的人,可以抓住信贷、退税双重利好;持有老房的业主可关注城市更新、存量收储政策,合理盘活资产;租房年轻人也有更多低价保障房源可选.
买房不再是单纯的投资行为,回归居住属性是长期大趋势,读懂7月全新市场规则,结合自身收入、家庭需求做规划,才能避开置业误区,匹配适合自己的住房方案.
1.7月办理公积金贷款、提取业务,提前打印全年收入流水,享受最新缴存、贷款优待;
2.置换卖房后记得留存交易票据,1年内重新购房可线上申请全额个税退还;
3.优先选择现房或监管资金足额的楼盘,降低交付风险;
4.网上鼓吹内部低价房源、房产投资稳赚的中介信息谨慎甄别,谨防房产诈骗.
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