绵阳楼市这两天有点热闹，刚出的7月数据，二手房挂牌均价6845元/㎡，同比跌了7.04%，环比还微跌0.07%。 新房那边倒是稳一点，6925元/㎡，环比持平，同比跌5.21%。
乍一看，7%好像是个不小的数。 但把近一年的曲线摊开看，二手房是先横盘、开春后拐头向下，近3个月累计跌了3.7%，下跌天数比上涨天数多15天。 也就是说，不是突然砸下来的，是慢慢磨下来的。
新房均价现在反而比二手房贵了80块。 这种轻微的"倒挂"，不是新房涨了，是二手房业主降得更狠，直接把价格压到了新房下面。
绵阳这一轮，跌得最明显的不是远郊，是核心区。
全市11个区县里，科创园区均价还在8128元/㎡，是全市最高，但也在持续走弱。 高新区环比跌0.29%，是核心区里跌幅最大的。 经开区、涪城老城跟着承压。 反过来，安州、梓潼、北川这些远郊区县，环比反而微涨了一点，涨幅都没过0.2%。
三台县二手单价4464元/㎡，跟科创园差了将近两倍。
主城抛压是真的重。 截至2025年5月的数据，绵阳全市二手房挂牌量大约2.4万套，光科创园区就占了8000套，经开4000、高新3500。 投资客要套现，置换客要卖旧买新，挂牌堆在那儿，业主想出手只能互相压价。
梓潼二手5306、北川新盘6500、安州6284，本来就在低位，又没有炒房客进场，买的基本是本地刚需，价格横在那儿，稍微有点成交就拉出一根小阳线，谈不上回暖。 2026年科技城新区逐步成型，人口和需求在往西走，涪城老城那边的二手房流通性同比掉了快两成。 老破小挂在那儿，接的人少，业主只能继续降。 所以主城这轮走弱，不完全是抛压，需求也被新板块分流了一部分。
购房补贴从2025年12月30日延续到2026年9月8日，首套和以旧换新补200元/㎡；首套商贷利率最低3.0%，公积金双职工能贷到120万。 这些是真金白银的成本下探，对刚需来说，眼下是近几年门槛最低的一段。
核心区像涪城中心、园艺山、高新这一带，去化周期12到14个月，还算合理。 压力大的在经开远郊和游仙边缘，去化18到24个月。 所以"撑"不是全市一起撑，是核心区先稳住，远郊还得熬。
新房均价从2023年8月的8300元/㎡，一路滑到现在6900出头，三年调下来，开发商为了去化一直在让价。 二手同比-7%，环跌又收窄，再往下砸的空间，比上半年小了。
绵阳毕竟是四川第二城，但人口吸附没那么猛，主城一年净流入也就1.5到2万，还大多是下面县域上来的，外来投资客很少。 加上现在还在卖的新盘一百多个，供大于求这个局面，短期拧不过来。 租售比大概35到40，按常规20到30的合理区间看，租金回报不高，投资属性基本出清了。
所以现在看绵阳楼市，更像是个分化着的筑底——核心区次新和配套齐的盘，有补贴和利率托着，价格磨得差不多了；远郊库存高的地方，还得靠本地刚需一点点啃。
至于不同人怎么想。
刚需自住如果盯着核心区次新、园艺山、高新、经开核心这几片，利率加补贴这个窗口（到2026年9月初）是成本比较低的时候，挑合适的房源能看。 远郊和无配套的盘，流通性后面会不会更挤，要自己掂量。
投资的话，现在进场要想清楚一件事——房价不涨的时候，持有成本是按年计的。 绵阳这一轮没有人口大幅净流入的故事，也没有供不应求的底子，想靠买房再赚一波，概率不高。 现金攥在手里，比套在一套出租回报三十多年的房子里，灵活。
有人问，绵阳房价多少算合适。 科创园8000+现在还有人接，三台4400也有人觉得不便宜。 价格合不合适，到最后看的不是同比环比，是谁真的要住、谁真的要卖。
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