瑞银改口：此前研报预测一线、二线城市房价分别再跌10%和5%|一线城市|三四线城市|全年二手房均价|城市房价|楼市|瑞士银行|瑞银集团

平时刷财经资讯，总能刷到各式各样外资投行出具的楼市研报，不少朋友去年年底应该都看过瑞银那份引发热议的地产分析。当时机构给出十分明确的测算，判断一线城市二手房后续还要下跌10%，二线城市同步回落5%，三四线城市调整空间更大，一时间很多人拿着这份报告，直接判定全国房价还要持续走弱。

仅仅相隔半年，瑞银在2026年5月更新了全新调研测算，直接推翻了此前一整套房价预判，不同能级城市的价格走势预期全部重新改写。观点前后反差巨大，不少普通人难免疑惑，外资机构频繁调整市场判断，到底是单纯改变多空立场，还是捕捉到了市场真实发生的深层变化？

想要把这件事看明白，不能只盯着一句结论片面解读。本次瑞银的观点修正，依托两套具备参考价值的调研资料，一套是2025年6月发布的第20轮全国居民住房问卷，记录普通老百姓真实的购房心态与价格预期；另一套则是2025年末至2026年初的旧版基准预测，以及今年5月刚刚更新的修正模型。一边是普通人的真实感受，一边是专业机构的数据推演，两者对照，才能看清当下楼市真实底色。

通篇梳理下来不难发现，瑞银这次调整房价预期，并不是随意改变立场，而是结合租金走势、商品房库存规模、居民家庭资产状况、政策落地实效等海量一线数据完成动态校准。整件事释放出一个十分清晰的信号：楼市分层分化已经成为无法逆转的长期现状，不存在全国同步回暖的行情，只有核心城市地段稀缺的优质住宅拥有修复空间，整个房地产市场会走出一段漫长的L型筑底周期。

先把瑞银前后两套完整测算摆在一起对照，就能直观感受到这次“改口”的幅度。

2025年11月至2026年1月，机构给出的基准预判十分悲观。拆分各线城市来看，一线城市二手房2026年全年下跌10%，2027年还要继续下跌5%；二三线城市调整压力更重，两年累计跌幅达到10%-15%；放到全国层面，整体房价年均跌幅维持在8%至10%之间。

当时支撑这份悲观判断的理由也很清晰：一线城市住宅租售比仅1.8%，跑不赢常规房贷成本，房产保值吸引力不足；全国范围商品房库存堆积，居民购房意愿持续走低，各类宽松政策对市场需求的拉动效果有限。

而2026年5月最新更新的测算，几乎全部推翻此前结论。一线城市彻底抹去全年下跌预期，判定今年市场止跌企稳，2027年还会迎来2%左右的小幅上行；二线城市调整压力小幅缓解，全年跌幅收窄至5%，到2027年价格逐步走平；三四线城市基本面没有出现明显改善，两年累计依旧会下跌10%-15%，地段差、配套薄弱的房源会持续面临价值重估。

瑞银在2025年6月完成的居民调研，恰好能和这套分层预判相互印证。问卷数据显示，仅有19%的受访者看好后续房价上涨，39%认为价格维持不动，42%判断房价继续下行；接近七成受访者表示，当下更愿意租房生活，而非买房，其中二三线城市居民的看跌情绪远高于一线城市，和机构分层测算的结果完美契合。

同一家机构，短短半年时间大幅调整房价预期，背后绝非主观情绪变化，而是四大现实市场指标的走势，完全偏离了当初的推演模型。

瑞银亚太地产研究主管林镇鸿一直把租金走势视作楼市复苏的先行风向标，此前机构的推演逻辑很简单：房价持续回落会拉高租售比，更多观望人群会选择结束租房、入手房产，带动市场回暖。但2025年到2026年初的一线租赁市场数据，直接打破了这套逻辑。核心城市住宅租金每年同比下滑3%-4%，大量二手房业主选择出租替代出售，租赁房源供给持续增加，租金持续承压，原本打算买房的群体继续选择观望，整个市场的修复周期被持续拉长。

其次是全国商品房库存的消化进度，远远低于机构此前乐观预估。目前全国商品房广义库存去化周期仍维持在25个月，远高于行业健康标准。三四线城市、各大城市远郊片区囤积了大量成交难度极高的房源，也就是行业所说的“死库存”。市场成交高度集中在低价小户型二手住宅，改善型新房几乎无人问津，供需结构严重错配，整体市场均价企稳的时间只能不断延后。

居民家庭资产负债表修复速度不及预期，是拖累市场回暖的另一关键因素。连续四年的价格下行，早已在大众心中固化“买涨不买跌”的固有思维。2025年全国城镇住宅总市值出现大幅缩水，不少业主手握亏损房源，置换换房的链条直接断裂。面对收入前景的不确定性，绝大多数家庭主动提高储蓄比例，即便各地接连出台楼市宽松政策，居民主动加杠杆买房的意愿依旧处在低位。

除此之外，楼市相关政策存在明显传导时滞，落地力度也不及市场早期想象。现阶段政策核心目标以防范行业风险为主，二手房收储、城中村改造等托底工具，都受到地方财政实力约束，大规模强力刺激政策并未落地。房贷利率持续下调，但利率变动对购房需求的拉动存在滞后效应，租金回报率和按揭利率之间的修复节奏，也比当初测算的慢上不少。

综合多重指标不难看出，机构最初高估了政策短期拉动市场的能力，严重低估库存、租金、居民预期三重压力，这次预判修改，本质是海量真实市场数据落地后的理性校准，不存在单纯的看多或者看空转向。

透过瑞银这次观点调整，能读出行业中长期发展的三个关键变化，也是接下来楼市运行的底层主线。

第一，楼市K型分层分化彻底定型，不同城市、不同地段房产的价值差距会越拉越大。AI、芯片、新能源这类新兴产业持续创造大额财富，行业从业者套现后，资金大多流向一线核心地段改善住宅与高端房源，支撑核心资产率先企稳；二线城市只有配套完善的核心板块存在修复空间，远郊房源依旧承压；三四线城市整体处于深度调整周期，很难出现整体性行情。

第二，整个市场不会迎来短期V型反弹，缓慢L型筑底是接下来两年的常态。瑞银明确提出，真正的市场底部需要三个信号同步落地：住宅租金止跌回升、二手房挂牌量持续缩减、房企存量信用风险全部出清。回看2026年上半年市场表现，三项指标并没有同步出现，市场底部窗口因此延后至2026年末到2027年中。

第三，房地产行业的核心价值逻辑彻底改写，房产自带的金融投机属性持续弱化。过去依靠货币宽松、全民加杠杆推动房价普涨的时代已经彻底结束，今后一套房产的价值，只绑定城市人口流入规模、本地产业实力、教育医疗等配套资源。各大机构评判楼市好坏的标准，也从单纯政策利好，转向租金、库存、人口流动这类真实居住需求指标。