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一、项目核心档案
- 开发商：北京恒海瑞诚（天恒集团 + 广安控股联合开发，西城国企）
- 地址：海淀区香山南路西（西山美庐南 50 米，东下庄路西山美庐西南侧）
- 产品：10 栋 4 层（局部 3 层）纯洋房 / 平墅，70 年住宅，总户数 99 户
- 规模：占地约 1.84 万㎡，建面约 2.18 万㎡，容积率 1.05，绿化率 30%，限高 12 米
- 户型：220㎡四居、237㎡四居、248㎡四居（全系四面宽）
- 价格：均价12.1 万 /㎡，总价2650-3200 万，指导价 ±10% 浮动
- 开盘 / 交付：2023.12.26 开盘，2025 年底精装交付（准现房）
- 物业：天恒物业，11.98 元 /㎡/ 月
- 核心标签香山孤品、西山墅区、1.05 超低密、四层平墅、99 席纯粹、准现房、国企顶豪
二、区位：三山五园 + 香山墅区，近 20 年绝版地
地段价值
- 核心地脉：三山五园文化带核心、香山墅区腹地，西山美庐、香山清琴等顶墅环绕
- 土地稀缺：2023 年 6 月 19.55 亿拿地，楼面价 8.96 万 /㎡，西山近 20 年唯一新增住宅用地
- 生态顶配：北邻西山国家森林公园，72 处公园环绕（香山、八大处等），负氧离子浓度高
交通（自驾为主，便捷通达）
- 自驾：香山南路→西五环 / 杏石口路（约 500 米），达中关村、万柳、金融街
- 地铁：6 号线西黄村站（直线约 2.2km）、10 号线慈寿寺站（约 4km）
- 路网：阜石路、西四环 / 五环，无拥堵，山居静谧 + 内城通勤平衡
教育 & 医疗
- 教育：进修附小 / 附中、六一小学、凯文国际、青苗国际，全龄优质覆盖
- 医疗：军区总医院京西医院、301 医院、北大国际，3km 内顶级医疗密集
三、户型亮点：全系四面宽 + 私梯入户 + 81%-87% 得房率
220㎡ 四居三卫｜听岚・主力爆款，双套卧
- 格局：南向四面宽约 17.9 米，客厅面宽 6.8 米，3.3 米层高，双玄关 + 中西双厨
- 亮点：南向双套房（主卧面宽 4.3 米），独立家政间，得房率 85%，圈层入门首选
237㎡ 四居三卫｜揽境・改善进阶，宽幕采光
- 格局：南向四面宽，LDK 一体化，3.3 米层高，南北双阳台，私梯入户
- 亮点：动静分区，三卫设计，0.67 黄金进深比，最大化山景与采光
248㎡ 四居三卫｜观雲・楼王典藏，270° 观景
- 格局：南向四面宽约 18.5 米，3.3 米层高，主卧套带衣帽间 + 独立卫浴，270° 窗墙比
- 亮点：楼王位置，海拔 48 米，户户观景，得房率 87%，终极改善收藏
四、社区与精装：纯粹低密 + 国企高定 + 智能奢配
社区规划
- 极致低密：1.05 容积率、4 层纯洋房、99 户，楼间距宽绰，西山墅区最低密之一
- 园林：现代简约 + 东方禅意，叠山理水，一步一景，私密性极强
- 人车分流：车位配比 1:1.3（地下 133 个），私梯入户，地下车库直达
精装标准（约 7000 元 /㎡，一线顶配）
- 设计：现代奢雅 + 东方意境，国企高定精装，无交付减配风险
- 一线品牌米勒 / Miele 厨电、劳芬 / 唯宝卫浴、旭格门窗、岩板台面
- 系统配置：中央空调 + 地暖 + 新风 + 全屋净水、华为全屋智能、LOW-E 三玻幕墙
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