01
独立屋与公寓房价差值创历史新高，澳洲楼市呈现两极分化行情
澳洲民众购置独立屋所需支付的溢价比例已达到创纪录的 53.5%，远高于公寓价格；公寓市场也涌现出新的热门板块。
澳洲独立屋相较公寓的溢价比例创下 53.5% 的历史新高，即便央行连续三次加息，两者价差仍未见明显收窄。
房产研究机构 Cotality 最新数据显示，澳洲八大首府城市独立屋价格过去五年累计上涨 34.8%，而公寓涨幅仅为 17.1%，两类住宅价格走势分化程度达到历史高位。
悉尼是澳洲房价最贵的首府城市，当地独立屋价格中位数为 156 万澳元，公寓中位数 89.8 万澳元，价差高达 66.2 万澳元，溢价幅度 73.7%。
Cotality 研究主管杰勒德・伯格表示，房价差距持续拉大，既反映民众购房负担承压，也源于澳洲各地住宅供给结构存在明显差异。
“独立屋价格上涨速度迅猛，不少购房者因预算不足无法入手独立屋，或是更青睐市中心地段，公寓由此成为更具性价比的选择，置换购房的逻辑也愈发成立。”
2020 年以来，昆士兰州与西澳承接了全国绝大部分新增人口，但住宅竣工量匹配不足；维多利亚州则新建住宅供给更为充足。需求远超供给之下，独立屋市场竞争加剧，独立屋相对公寓的溢价持续走高。
长期以来，独立屋价格始终大幅高于公寓，一方面是澳洲民众普遍偏爱带土地的房产，另一方面多数城市独立屋存量更为稀缺。
伯格称，民众对独立屋的偏好并未改变，但高昂置业成本迫使更多购房者重新权衡两种住宅的取舍。
不过近期市场走势显示，行情格局正在发生转变。
过去三个月，澳洲半数首府城市的公寓价格涨幅超过独立屋。
受公寓价格大幅上涨带动，布里斯班独立屋与公寓的价差收窄至 40% 以内，是各大首府城市中价差最小的地区之一。根源在于昆士兰东南部人口增速迅猛，住宅供给难以跟上需求。
瑞怀特地产（Ray White）数据分析显示，悉尼已不再是澳洲公寓均价最高的城市，黄金海岸以 93 万澳元的公寓均价取而代之；阳光海岸以 92 万澳元紧随其后，悉尼跌至第三位，公寓均价 86 万澳元。
过去十年，黄金海岸公寓价格累计上涨 139%，阳光海岸涨幅 132%，足以说明供给紧缺的热门区域，购房需求正大量涌入高密度公寓住宅。
瑞怀特集团首席经济学家内里达・科尼斯比表示，过去十年悉尼、堪培拉、墨尔本新建公寓体量远高于其他城市，通过加大供给承接人口增量，有效遏制房价过快暴涨。
“悉尼近十年建成大量公寓，其中不少是面向刚需首置购房者与租客的平价房源，因此公寓性价比凸显。
对比住宅供给紧张的地区，悉尼房价涨幅得到明显控制。”
科尼斯比指出，悉尼公寓涨幅放缓并不代表市场需求低迷。
“悉尼公寓行情偏弱并非需求不足，核心原因是当地足量投放新房，供给端充分发力。”
不同片区公寓的投资潜力差异显著，自住型稀缺房源与大批量投资型公寓项目的价值鸿沟持续扩大。
市中心稀缺大户型公寓需求旺盛，但科尼斯比预判，新建公寓供给饱和的高密度片区将迎来激烈价格竞争。
“具备真实稀缺属性的公寓，长期增值前景最为稳健。”
PRD 地产最新《置业指南》报告指出，在多个首府城市，公寓相比独立屋，为刚需群体提供了更多上车渠道。
悉尼平价独立屋片区占比，从 2025 年下半年的 7.8% 升至 2026 年上半年的 11.6%；平价公寓片区占比由 36.9% 大幅增至 50.6%。
布里斯班变化幅度更大，平价公寓片区占比从 38.7% 飙升至 66.7%；墨尔本由 42.9% 提升至 48.7%。
PRD 地产首席经济学家迪亚斯瓦蒂・马尔迪亚斯莫表示，平价不等于房价最低。
“这些城市均存在房价极低的远郊片区，但我们筛选出的平价片区，同时配套完善的学校、公共交通、医疗及各类生活配套。”
她认为当下购房负担能力改善，是因为房价涨速相较去年明显放缓，购房者拥有更多选择，且房产长期增值潜力并未消失。
“我们筛选的片区房价仍保持上涨，此前央行经历三轮降息、三轮加息，当下市场购房人群减少，正是刚需上车的窗口期。”
02
澳洲房贷利率飙升破6%！买家纷纷退缩，高价房暴跌$9万
数据显示，尽管价格下降、竞争减少，买家仍不急于入市。
随着澳洲房地产市场进入下行期，首次购房者开始撤退，投资者需求也在除新建房产外的所有领域大幅下滑。
研究显示，在连续第三次加息、全面税制改革近两个月后，市场正在悄然生变。以下是数据所揭示的真相。
面对不断上升的利率，首次购房者开始打退堂鼓，此前由政府5%首付计划支撑起的需求热潮也随之降温。
统计局（ABS）数据显示，去年10月该计划扩大后至今年3月，首次购房者每月新增贷款均超过1万笔。信用机构Equifax报告称，5月房贷申请比2025年5月下降了10.9%，其中首次购房者申请下降了13.4%。Loan Market的数据则显示，6月首次购房贷款申请比去年同月骤降20%。
另一种追踪入门级市场动向的方法，是比较符合5%首付计划条件与不符合条件房屋之间的价格增速差异。
在新州各城市，价格低于150万澳元的房屋符合该计划条件；昆州东南部为100万澳元；墨尔本和Geelong为95万澳元；珀斯为85万澳元；阿德莱德为90万澳元；霍巴特为70万澳元，各偏远地区则有不同标准。
房地产数据平台Cotality专为《卫报》澳洲版提取的数据显示，超出计划价格上限的房产价格从4月开始下跌；低于上限的房产价格虽然涨得更快、持续更久，也在6月开始转跌。
布里斯班买家代理Lauren Jones表示，尽管市场趋于平静本应对首次购房者有利，但她只看到少数首次购房者出来看房。“这正是首次购房者一直在等待的时机……但他们却没有抓住这个机会，”Jones说。
澳联储的加息已将平均新贷款利率推高至6%以上，这可能迫使部分首次购房者放弃购房。
Jones说，买家的心态也会随房价起伏波动：“市场恐慌时他们也恐慌，市场火爆时首次购房者会提出激进的报价，但市场一降温，他们就退缩了。”
价格更可负担的房屋开始降温之际，澳洲最昂贵的房屋却录得更深的跌幅。
悉尼、墨尔本和堪培拉的高端房价正在大幅下跌，其中悉尼市场前25%房源（即价格最高的四分之一）的中位房价，在过去三个月内下跌了约9万澳元。
各城市市场前四分之一的价格门槛分别为：悉尼约180万澳元及以上，墨尔本110万澳元，布里斯班140万澳元，阿德莱德120万澳元，珀斯130万澳元。
在霍巴特，尽管大多数房价仍在上涨，但截至6月的三个月内，市场前四分之一的房价已出现倒退。布里斯班、阿德莱德和珀斯的需求下降，也拖慢了高价房产的价格增长。
Jones说，布里斯班的买家对高价房产变得更加挑剔，他们只青睐完全翻新过的房屋，而对需要修缮的房子提不起兴趣，除非能获得大幅折扣。“未经翻新的房子就那么搁置着，价格会跌不少，”她说。
但她表示，买家对更可负担的房屋就没那么挑剔：“这种情况可能在高端市场比低端市场更常见，低端市场的人们仍然是有啥要啥。”
5月中旬，联邦预算案切断了投资者购买现房享受负扣税的途径。国民银行（National Australia Bank）报告称，银行的应对措施是将投资者的借贷能力削减了约20%。
澳联储数据显示，5月投资者贷款年增长率高达10.3%，是十年来的最快增速；监管机构数据显示，联邦银行（Commonwealth Bank）、澳新银行（ANZ）、麦格理（Macquarie）和西太银行（Westpac）放贷最多。
西太银行表示，从预算案公布到6月中旬，投资者贷款下降了五分之一，而自住业主需求保持稳定。
在预算案出台前，投资者在大银行新房贷中的占比已增长到约40%。西太银行消费者业务首席执行官Carolyn McCann在6月表示，投资者占比已回落至该行贷款约33%的历史平均水平附近。“我们预计人们在弄清楚规则之前会按兵不动，”McCann说。
由于预算案给予新房相对于现房的税收优惠，投资者对购买新房仍保持浓厚兴趣。工党的改革允许购买或建造新住宅的投资者继续享受负扣税，并可在出售时于新旧资本利得税折扣之间自由选择。
Loan Market的数据表明，新房在投资者支出整体下滑中逆势坚挺，该经纪公司今年6月收到的此类投资者申请比去年同期增加了31%。
新房的占比也进一步上升，从Loan Market公司2025年总量的4.5%升至2026年的7%。这一数字虽小却意义重大，因为统计局全国数据显示，自2025年初以来，新房仅占所有投资者贷款的4%。
悉尼西南部土地开发商Swooper的销售主管Nick Marino表示，市场低迷正在冲击新房市场，咨询量随之下降，部分开发商甚至开出2万澳元的折扣。
但Marino说，那些在城市边缘寻找新房的买家购买意愿依然强劲，投资者占Swoopland公司业务的比例稳定在20%左右。“我们的交易情况非常非常健康，”Marino表示，“我们开始看到更多投资者进入市场，但这仍是个棘手的市场。”
市场陷入动荡最明显的信号，是拍卖销售的全面崩盘——越来越多房屋在市场上滞留更久才能成交。
自5月下旬以来，每周挂牌拍卖的房屋中成功售出的不足一半，悉尼的这一比例甚至更低。
由于担心流拍，不少卖家选择在拍卖日之前就签下合同，约40%的挂牌房屋在拍卖前就已售出，而那些无法提前售出的房屋，则往往在拍卖日前被直接撤回，每周有近20%的原定拍卖遭到撤销。
Cotality研究总监Tim Lawless表示，截至6月的三个月内，首府城市房屋销售总量比去年同期下降了16.2%。
这直接导致房屋在市场上滞留时间拉长：截至5月的一年中，销售天数从28天升至30天。新挂牌量虽在下降，但积压的库存让市场上的房屋数量不减反增，截至6月的一年中广告供应量增长了11%。“买家现在有更多房源可以选择，做决策时也没那么紧迫了，”Lawless说。
03
澳一地成“黑马”！大批买家涌入，公寓价格1年飙升近30%
墨尔本宁静城区 Bentleigh East 的公寓中位价近期出现爆发式增长，而这一涨势的根源，居然可以追溯到50多年前该地的第一批购房者。
根据 Domain 最新发布的房价报告，Bentleigh East 过去一年的公寓中位价上涨了27.5%，高居墨尔本公寓价格涨幅的榜首。
目前，该城区的公寓中位价已达87万澳元。
相比之下，邻近 Oakleigh 的公寓中位价为548,880澳元，Bentleigh 为682,500澳元。这意味着 Bentleigh East 的中位价已将邻区甩开18.7万至32.1万澳元不等。
当地中介指出，低密度、大占地的稀缺属性是公寓价格飙升的关键。
Gary Peer and Associates Caulfield North 的 Leon Gouzenfiter 表示，买家愿意为“户数更少、土地面积更大”的公寓支付溢价，而此类公寓正越来越多地涌入Bentleigh East 市场。
“如果回到20世纪50年代，在Bentleigh East形成之前，这里主要是商品菜园。它们被按网格模式分割成常规地块，上面建起了简单的砖屋或挡板结构的三居室住宅。”
“很多买家是25至30岁的退伍军人，那一代人倾向于永远保留自己的房子。现在他们住进了养老院或已经去世，老房子正在被拆除，以分割开发成两套公寓。”
在这种趋势下，不少成交案例直接拉高了昂地中位价。
例如今年2月，位于 2/19 Vine Court 的一套三居室公寓以139万澳元成功拍卖。
该房产地处幽静的尽头路，且整块地上仅有两套公寓。
Woodards Bentleigh 的中介 Ryan Counihan 也赞同这一观点。
他补充道，Bentleigh East 公寓中位价高企的另一个原因在于其低密度的规划，这里的公寓数量远少于其它成熟城区。
Ryan Counihan 解释称，这里绝不像其它拥有火车站的城区那样充斥着高密度公寓。
“Bentleigh East 仅在靠近商店的一个区域规划有约四层高的公寓楼。”
“虽然当地没有火车站，但公交网络极其发达。无论在哪，紧邻的公交站都能带你前往 Mordialloc Beach、Chadstone 和 Southland 购物中心，或 Bentleigh 和Oakleigh。”
“此外，即便在当前艰难的市场环境下，Bentleigh East 的公寓表现依然坚挺且价格适中。”
“这里的大多地块仅盖有一到四套公寓，而在 Carnegie 或 Glenhuntly，同等面积的土地上往往挤着六到八套。”
今年3月，Woodards Bentleigh 以95万澳元售出了位于 Norville Street 26号2/26 的一套两居室公寓。
由于该公寓拥有两个套间，并附带一间可作第二起居室或家庭办公室的工作室，其成交价远超当地中位价。
当然，市场上也不乏高性价比的选择。例如 7/76 East Boundary Rd 的一套两居室公寓，目前报价在50万至54万澳元之间。
此外，Gary Peer and Associates 正在出售位于 3/8 Chauvel St 的一套两居室公寓。
该房产坐落在一个仅有四套公寓的地块上，估价在645,000至695,000澳元之间。
Domain 的城区概况显示，Bentleigh East 是一个充满活力的文化熔炉，吸引了澳洲本地、英国、印度、中国以及意大利裔等丰富多元的社区群体。
Leon Gouzenfiter 指出，许多买家是在过去10至15年间移民澳洲的。他们最初在Rowville、Tarneit 或 Point Cook 等更远的新区购买了首套住房。
“一旦这些新移民站稳脚跟、积累了资金，或者生意发展顺利、收入增加，他们就会选择搬进 Bentleigh East 这样的区，因为这里不仅交通便利、靠近市区，还拥有极为优质的学校资源。”
04
Chatswood或迎近6000套新房！ 20个重大开发项目正接受评估
从综合用途高楼、为租而建项目到老年住房，悉尼华人区 Chatswood 目前共有20个州重大开发（SSD）申请正在接受评估。
这些项目若全部获批，将为该地区带来近6000套新住房。
由于这些地块大多位于地铁与铁路换乘站的步行范围内，极度契合州政府在交通枢纽周边大幅提高发展密度的政策导向。
然而，这一宏伟蓝图也引发了本地居民的担忧。
Willoughby West 选区议员 Andrew Nelson 表示：“我担心在大量额外交通出现的情况下，我们将如何适应。”
Nelson 虽承认公共交通对日常通勤十分便利，但认为在课外活动等场景下仍显不足。作为骑行爱好者，他一直致力于推动 Chatswood CBD增设自行车设施。但他指出，每逢周末，居民仍习惯开车送孩子上学或参加体育活动。
Nelson说：“新州交通厅会为每个SSD提供机构建议，而他们对每一个项目都说，该提案不会对州道路系统产生不利影响，我已经就这一点向他们提出质疑。”
自1985年起便定居于此的 Nelson，亲眼见证了 Chatswood CBD从普通街区蜕变为繁华的零售中心。
如今，刚刚完成翻新的 Chatswood Chase 更是云集了众多一线奢侈品牌与热门餐饮区。
Nelson 对市议会在推动多元文化方面的努力赞赏有加。他特别提到，每周四至周六在 Victoria Avenue 步行区开市的 Chatswood Mall Market，是当地最成功的举措之一。
该市集以亚洲风情美食为主打，汇集了从日式街头小吃、韩国点心到菲律宾甜点的各色风味。
当地房产中介 Andy Yeung 将 Chatswood 形容为极具韧性的“蓝筹区”。他表示，即使在市场低迷期，这里的房产也表现出极强的保值属性。
“当澳洲其他市场的价格出行下跌时，Chatswood 虽难独善其身，但跌幅通常明显小于周边地区。”
Andy Yeung 补充道，目前市场上需求最旺盛的，是紧邻交通枢纽的入门级房源以及可直接入住的现房。
Chatswood Ave 是当地少数拥有800平方米以上大占地、且不受任何建筑历史遗产限制的街道，从这里步行前往全新升级的 Chatswood Chase 仅需几分钟。
作为 Chatswood 中心地带的“都市绿洲”，Beauchamp Park 设有椭圆形运动场、儿童游乐场和篮球场。
得益于该区域属于历史保护区，公园四周整齐错落的独立屋构成了极其优美的街景，深受育儿家庭的追捧。
Andy Yeung 认为，尽管利率攀升、高油价以及政府预算案等因素引发了市场回调，但本轮降温主要集中在高端市场，低端公寓市场的价格表现依然坚挺，跌幅十分有限。
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