一种流传甚广的说法是，中国正在重蹈日本90年代的覆辙——房地产投资严重过剩，长期去库存遥遥无期。但CF40最新研究给出了截然相反的观察：基于2026年上半年的数据，这个“日本化”叙事可能是个误判。

研究估算的样本覆盖33个核心城市及非核心城市，区分了不同口径的库存。核心城市狭义的商品住宅库存去化已相当充分，按照当前消化速度，现有可售房源已不足以支撑持续销售。这意味着这些城市的新房市场需要在2027年迎来一轮开工量反弹，才能避免供需进一步失衡。而在非核心城市，库存压力依然显著，去化周期明显偏长，形成鲜明的结构性分化。

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过去几年，外界常用“全国房地产库存高企”来推演中国楼市的长期低迷，甚至对标日本失落的二十年。但这份研究直接反驳了“严重过度投资”的框架——至少从核心城市看，库存不是过剩而是告急，问题出在区域结构而非总量。

这给行业政策带来一个微妙转折：继续用一刀切的方式压降全行业投资，可能加剧核心城市的供给短缺；对非核心城市则仍需维持审慎的库存消化策略。2027年新房开工能否如期反弹，将成为检验这一判断的关键窗口。