房屋设立抵押后还能不能拿来出租|出租人|承租人|抵押人|抵押权|租赁

一、房屋设立抵押后还能不能拿来出租

可以出租，房屋设立抵押后，所有权人依法仍享有对房屋的占有、使用、收益的权利，出租作为收益权的典型行使方式，并不受抵押权设立的限制。

《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定："抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。"该条款虽针对的是抵押财产的"转让"，但其确立的核心法理同样适用于"出租"——抵押期间，抵押人对抵押物仍享有完整的处分权与收益权，抵押权的核心在于"优先受偿"，而非"限制所有权人对抵押物的合法利用"。

二、抵押房屋出租时不告知承租人抵押事实，要承担什么责任

具体而言，出租人不告知抵押事实可能承担以下法律责任：第一，承租人享有合同解除权。若承租人在签订租赁合同后才发现房屋已设立抵押，且抵押权的存在可能影响其租赁目的实现（如抵押权即将实现、抵押权人已启动拍卖程序等），承租人有权依据《民法典》第五百六十三条解除合同。第二，承租人有权要求赔偿损失。出租人因隐瞒抵押事实导致承租人受损的，承租人有权要求出租人赔偿因租赁合同解除产生的搬家费、装修损失、过渡期房租差价、寻找新住所的成本等实际损失。

需要明确的是，不告知抵押事实并不必然导致租赁合同无效。租赁合同的效力与是否告知抵押事实是两个独立的法律问题——只要租赁合同符合《民法典》关于合同有效的一般要件（主体适格、意思表示真实、不违反法律强制性规定与公序良俗），合同本身仍然有效，承租人有权选择是否解除合同，而非合同自动归于无效。

三、抵押权实现时，租赁合同对房屋买受人还有约束力吗

第一种情形：租赁在先、抵押在后——租赁合同对买受人有约束力。根据《民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。同时根据《民法典》第七百二十五条规定："租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"这便是著名的"买卖不破租赁"原则。此时，即便房屋被拍卖、变卖给新买受人，新买受人也必须承认原租赁合同的效力，继续履行出租人的义务，承租人有权按照原租赁合同继续使用房屋直至租赁期满。

第二种情形：抵押在先、租赁在后——租赁合同对买受人无约束力。一旦抵押权实现，房屋被拍卖给新买受人，新买受人有权要求承租人在合理期限内搬离，承租人无权以"租赁合同尚未到期"为由拒绝搬离。这一规则的目的在于保障抵押物的处置价值，避免抵押权人因"带租拍卖"而遭受损失。