2026年以来，天津物业公司主动撤场的速度，正在加快。
4月1日，万科物业正式发布通告退出河西区新世纪城小区，合同期两年，累计亏损约两百多万元。
滨海新区大港街阳春里小区，1996年建成，35栋住宅，约13.6万平方米，荣达物业4月份就提前贴出撤出申请，合同于7月9日正式到期，不再续签。
西青区大寺镇亲亲家园金泽园，天津建业家园物业6月发布撤场告知函，因“长期面临巨大的经营压力”，2026年11月30日正式退出。
这些并不是孤例。而全国规模的大数据，也在印证这个趋势。
中指研究院统计，截至2026年3月底，全国已监测到2025年以来住宅物业撤场项目212个。克而瑞数据则显示，2025年全年住宅物业主动撤场项目173个，其中主动撤出占比三分之二。
有些社区发布过两次甚至三次物业服务招标，却无人响应。物业公司宁可闲着，也不愿意来接这个盘。
撤场在加速，接盘在停滞。撤的多、接的少，正在成为越来越多小区的真实困境。
01
收不上费，立即止损
物业撤场的第一根稻草永远是钱。
万科物业退出新世纪城的告知函里写得明明白白：接管前物业费收缴率不足10%，接管后提升至77.84%——高出全国平均收缴率6个百分点。但这个小区，还是让万科连亏两年。
高于全国平均水平还要亏损，低于平均水平的怎么办？
在很多业主的眼里，物业公司是个“高利润”的行业，“就雇俩做卫生的、雇俩看门的，还能有什么成本？”
却完全忽视了：电梯、水泵、消防设施、安防监控、变配电设备的维护、保养、年鉴费用；以及公共区域的水电费，包括楼道照明、电梯运行、监控机房、公共用水的能耗。
物业费收缴率一旦跌破65%，物业公司连保洁、安保、维保一线员工的工资都发不出来。物业公司不是慈善机构，收不到钱，只能撤。
在物业公司眼中，这生意做不下去，那就不做了，立即止损，是最明智的决策。
02
历史欠账，谁来背锅
很多物业撤场，问题不出在这一届物业身上，根源在于开发商和前期物业留下的坑。
尤其是在那些“保交付”的楼盘中，这样的样本屡见不鲜。
靠各方面协调让步，勉强走完施工验收流程，停建几年才慢慢完工的社区，工程质量不过关、公共设施早早瘫痪，业主从购房开始经历停工积怨已久。这都是“胎里带”的难题。
物业公司一进场就要面对满肚怨气的业主，还要替前任垫钱修设备。
例如北辰区大张庄镇的良雅苑小区，就是一个典型的“保交付”后遗症样本。
这个小区合同约定2021年交付，拖到2024年7月才勉强交房。交是交了，但啥都没弄好：弱电系统没通、地库没完工、房产证办不下来。
前期物业是中梁物业，结果干了没多久就撤场了：设施不完善，物业根本没法正常服务。好在政府始终不离不弃，协调牵头重新选聘了新物业进来，但开发商和物业之间的承接一直在扯皮。
业主苦等三年，等来的是一个‘半成品’的家，和新物业进场后无处下手的烂摊子。
03
自治失灵，谁来兜底
当物业撤场之后，理论上还有一条路：招标选新物业。但在显现实操作中，这条路也快走不通了。
依据《民法典》第278条，选聘和解聘物业需要双三分之二参与表决、双过半同意。程序门槛摆在那里，先有主体而后有委托服务，没有业委会，谁来招标？谁来签约？谁来监督？
为什么总凑不够人数？因为“沉默的大多数”根本不关心。
业主群里永远只有三种人：第一种是骂物业的，第二种是跟骂的，第三种是从来不说话的。真正愿意花时间去开会、去投票、去跑流程的人，十个手指头都数得过来。
不是说大家不爱自己的家，是公共生活这件事，对很多人来说太陌生了。
于是很多人的想法是：让政府来兜底，让国营物业公司来接盘。这个逻辑的雷点在于，还在用上世纪的思路来考虑问题。
政府为什么要给连一点卫生费都不交的人来兜底？国营物业公司就应该亏损？国营物业公司来补贴给你小区的钱，难道不是其他小区守约业主交纳的物业费吗？
04
守约业主，成了最大输家
物业撤场，谁最受伤？
不是欠费的业主，他们早就“省”下了这笔钱。不是物业公司，它撤出了亏损项目，及时止损。
最受伤的是那些按时足额缴费的守约业主。
他们严格履行了合同义务，却要承受物业真空后的全部后果：垃圾无人清理、电梯无人维保、门禁与监控无人值守、变电箱水泵房无人维护。更要命的是，房子在贬值。
一个物业管理崩溃的小区，公共设施加速老化，环境持续恶化，二手房价格可能比周边同档次小区低10%到20%。
200万的房子，跌10%就是20万。20万够交多少年物业费了？
少数人欠费省了几千块，换来的是全体业主几十万甚至上百万的资产缩水。
05
优胜劣汰，正在路上
物业管理这件事，是一个双向选择。年度天津物业服务企业信用评价结果的出炉，释放了一个明确的信号：差的物业，真的会被清退。
全市999家企业参加了信用评价，结果呈现出明显的分化：A级企业545家，B级企业321家，C级企业94家，D级企业23家，E级企业16家。
换句话说，约4%的物业企业已经被贴上了“差评”标签，其中D级和E级加起来一共39家，它们是监管的重点对象。
各区住建委将D、E级物业企业名单推送至街镇社区，由街镇社区指导业主委员会依照法定程序，决定是否解聘。
这意味着淘汰程序已经被激活，不是住建委直接赶人，而是把“差评”名单交到业主手里，让业主依法做决定。
当然，淘汰不是目的，倒逼服务升级才是。好物业有活干，差物业没饭吃。这个逻辑正在从理想走进现实，落后物业的淘汰，正在路上。
随着“好房子”的蓝图已经铺开，“好生活”的需求也迫在眉睫。天津物业服务企业的优胜劣汰机制已经启动。
06
用规则，守护好生活
东丽区悦盛园的路灯，黑了两个月才修好。因为收不上钱，什么都干不了。
物业撤场，表面上是一个小区的管理问题，往深了看，是信任瓦解之后的连锁反应。
少数人一时的“胜利”，是全体邻居的共同埋单。资产缩水的损失，远远超过省下的那点物业费。
但淘汰机制解决不了“没人愿意来”的问题。当越来越多的物业公司选择主动离场，当招标公告贴了三轮都无人问津，我们不得不面对一个更深层的追问：
当市场的“看不见的手”失灵了，谁来接住这个烂摊子？仅仅依靠少数人的自觉和街道社区的一次次救场，显然不是长久之计。
但无论答案是什么，有一件事是确定的：规则被破坏之后，没有人是赢家。
物业跑了，房子贬值了，当初鼓掌叫好的人，也不过是住在一栋不断烂掉的楼里，守着一文不值的“胜利”。
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