一套百平米房子，三年跌掉一辆宝马。 桂林临桂，祥龙云居·那山那水，最高卖到6100一平，现在二手成交价4026，跌幅29.73%。 算下来，当初高位接盘的业主，一套房直接亏掉二十多万。 这还不是最惨的。
桂林恒大城更狠。 开盘时7500，现在3900，跌了整整45%，几乎腰斩。 当年买一套100平的房子，投入75万，现在想卖，只能卖不到40万，三十多万就这样蒸发掉了。
这些数字不是冷冰冰的统计数据，是无数家庭真金白银的噩梦。
十年前，桂林楼市可不是现在这副模样。
临桂新区规划落地，行政中心要搬过去，消息一出，全国各地的投资客像闻到血腥味的鲨鱼一样涌过来。
那时候的临桂，到处是工地，到处都是脚手架，到处都是“下一个市中心”的广告牌。 房价从三四千一路飙到六七千，热门楼盘一房难求。
本地刚需也坐不住了。 看着身边人都在抢房，谁不慌？ 跟风入场，认定房价只涨不跌，是当时所有人的共识。
你猜现在怎么样了？
全市二手房挂牌均价同比下跌超7%。 跌幅最大的八个小区，七个在临桂新区。 剩下的那个，在灵川近郊。
说说祥龙云居·那山那水吧。
这个楼盘靠山靠水，环境确实不错，当年吸引了不少外地养老、避暑的购房者。 大家想的都一样：新区配套慢慢落地，房子肯定能保值增值。
现实是什么？
多年过去，小区周边大型商业没有，优质中小学没有，完善的医疗配套也没有。 入住率低得可怜，空置房源比比皆是。 晚上走在小区里，亮灯的窗户没几户。
那些早期入手的投资客，资金周转不过来，只能不断降价挂牌。 可就算降价，也没人看房。 一套百平的房子，高位买入，现在出手，直接亏二十万。 自住吧，缺少烟火气；想卖吧，基本无人接盘。
联发·悦溪府情况差不多。
巅峰售价6200，现在二手成交价4039，两年时间跌了27%。 这个小区当年是刚需热门盘，开盘销量不错，很多本地刚需和小额投资者一起入手。
交付之后呢？ 入住率不理想，出租难度大，租金收益微薄，完全覆盖不了房贷压力。 现在小区里挂牌房源数量庞大，投资客集中割肉抛售，低价房源不断刷新成交价。 业主主动大幅让利，看房客户依旧寥寥无几。
安厦·西宸源著更惨。
这个楼盘堪称桂林下跌周期最长的楼盘，房价连续七年一路走低，几乎没有止跌迹象。 早年开盘均价5800以上，现在主流毛坯房源成交价只有3600上下，累计跌幅26%。
最大短板是什么？ 周边生活氛围极度薄弱。 大型商超、生鲜市场距离远，日常买菜购物十分不便，优质教育资源稀缺，很难吸引刚需家庭长期定居。 整个临桂二手房源供给过剩，这套小区房源缺少独特竞争力，很多房源挂牌半年甚至更久，都很难迎来有效成交。
说到跌幅最惊人的，还得是桂林恒大城。
开盘全盛阶段均价7500，定位偏中高端刚需改善，开盘热度居高不下。 后来房企债务风波爆发，楼盘口碑全面崩塌，再加片区临近工业园区，居住环境存在明显短板。
现在小区二手普遍成交价3900，累计跌幅突破45%，接近对半缩水。
地段远离临桂成熟核心商圈，周边出行配套不完善，日常通勤、休闲购物都不方便。 工业环境也劝退大量自住刚需。 不少当初七千多单价买房的业主，如今房产价值直接缩水大半，断供、亏本抛售的案例不在少数。
麓湖国际呢？
这个曾经的网红大盘，巅峰时期是临桂知名度最高的楼盘，靠着超大社区规模、湖泊景观优势，吸引全国各地大批炒房客扎堆进场，高峰期整体均价稳定在6500。
现在呢？ 常规二手成交价只有4000上下，遇到急售业主，单价可以下探到三千多，整体累计跌幅将近35%。
这个小区体量巨大，内部房源总量庞大，仅内部在售二手房源就达到上千套。 按照当下每月成交速度，全部房源消化完毕需要三十多个月之久。 庞大存量相互内卷，业主只能不断压低报价，新房不断推出也持续冲击二手行情。
这几个小区，跌幅都在24%到45%之间，都集中在临桂新区。
为什么？
核心原因就是严重供大于求。
当年新区开发热潮之下，大批开发商集中拿地建房，新房海量集中入市。 现在桂林全市新房库存去化周期已经超过三十一个月，房源存量远远超出本地刚需消化能力，房子数量远超常住人口，价格自然只能持续下行。
桂林城市产业结构相对单一，长期依靠旅游行业拉动经济，高薪优质就业岗位稀缺，很难吸引大规模外来常住人口长期定居。 刚需购房基本盘体量很小，早年大量外来旅游投资客，在全国楼市降温之后集体撤离，需求直接断崖式下滑。
当年临桂房价上涨，完全依靠行政搬迁、新区建设等概念炒作，配套兑现速度远远跟不上房价上涨节奏。 很多购房者冲着未来规划买房，多年之后商场、学校、交通都没能如期落地，居住价值达不到预期，房产自然丧失溢价基础。
现在购房者心态彻底转变了。
经历过多起期房风险事件之后，大家更偏向选择所见即所得的二手现房。 新房成交量大幅缩水，2025年前三季度，桂林新房成交套数只有二手房一半左右。 新房承压只能不断降价促销，间接带动周边二手小区行情走低，形成恶性循环。
桂林楼市已经形成清晰两极分化格局。 核心主城成熟地段，配套齐全、学区优质的改善房源，价格相对稳固，抗跌能力很强。 临桂非核心板块、灵川远郊、工业周边、配套缺失的偏远楼盘，后续还会继续挤出泡沫。
山水再好，也撑不起透支概念的楼市泡沫。
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