图源：阿里资产
近日，阿里资产平台最新上架大型商业法拍标的，南通炜建实业发展有限公司名下国寿大厦整栋不动产，该标的开拍时间定于7月19日10:00，起拍价约1.53亿元。
这座名为国寿大厦的地标性建筑，总建筑面积超过2万平方米，被列为南通炜建实业发展有限公司的破产资产进行公开拍卖。
图源：阿里资产
根据拍卖公告显示，拍卖标的物位于南通市崇川虹桥路12号国寿大厦 B102 室、 102室、 202室、302室、402 室、 501-515 室、601-607 室、701-708室、801-808室、901-1901 室整体拍卖。
资料显示，南通国寿大厦位于南通主城区核心位置，周边工农路、虹桥路、青年路等城市主干道云集，距离地铁1号线也不远，交通非常便利。此外，文峰城市广场、虹桥路夜市、南大街商圈、圆融商圈等热门商圈都不远，生活氛围浓厚，日常人流有保障，但商业地产的价值从来不只是地段问题，资产本身的完整性和产权清晰程度同样关键。
图源：阿里资产
目前标的物资产为毛胚状态，标的物内仅安装1台电梯，尚有3台未安装，空调尚未安装，地下室地坪目前为水泥地坪，机械停车设施已通过检验合格，但尚未正式投入使用，目前是否能正常使用存在不确定性——这意味着即便不考虑产权问题，光是物理层面达到可运营状态，就需要相当一笔后续投入。
这栋楼的持有者南通炜建实业发展有限公司，是一家有近三十年历史的本土民企。
1997年起家，最早做门窗制造，后来转向机械制造，小型喷气式织布机曾在2010年被评为江苏省高新科技产品。2005年投资建设了南通国都大酒店，位于开发区上海路18号炜建大厦，是当时开发区唯一一家三星级酒店。2012年全资收购通州市水利建筑安装总公司，后更名为江苏江泽建设发展有限公司。
从门窗到机械到酒店到水利到商业地产，业务跨度极其宽泛，而这家公司的注册资本只有八百万元。
国寿大厦项目2011年拿地，2016年11月正式开工。此后，项目建设走走停停，直到被法院受理破产清算时仍未完工。2023年6月，炜建实业被列入被执行人名单，表明当时已有债权人通过法律途径追偿债务。2025年1月，法院裁定受理破产清算。
公开信息中没有披露明确的破产原因，但从公司的扩张路径可以观察到一些线索。
跨行业铺陈过快，每个板块都需要大量资金沉淀，而自持型商业地产无法通过分割销售回笼现金，对一家注册资本偏小的民企而言，长期持有的资金压力是结构性的。
国寿大厦从拿地到开工耗时五年，建设周期又长达七八年，资金占用时间远超正常开发周期，这期间一旦融资渠道收紧或经营现金流跟不上，项目就容易陷入停滞。
拍卖公告中有两条信息比起拍价更值得关注。
图源：阿里资产
本次拍卖标的物用途为商业、办公及酒店配套，土地使用年限至2054年5月13日，拍卖标的目前的性质属于“自持，不得销售”。这意味着这栋楼从一开始规划时就被设定为开发商长期持有运营，不能分割成小单元出售。
买下这栋楼的机构，必须有能力整体持有并运营，做酒店、长租公寓、企业总部或者大型商业，无法通过散售快速回笼资金。这条规定直接排除了大量想购入后拆分变现的买家，真正有资格举牌的人不多。
另一条更隐蔽也更关键——出卖人不保证可以办理不动产过户登记。常规的司法拍卖，法院或破产管理人通常会协调完成产权转移，但这次管理人明确将过户风险转移给买受人。这背后可能涉及土地抵押未完全解除、规划验收没有通过、税费欠缴，或者存在其他查封和异议登记。具体是哪一种情况，公告中没有说明，需要买家自行尽职调查。破产管理人没有能力或没有意愿厘清这些历史遗留问题，只能以现状拍卖、风险自担的方式处理。
这就构成了这宗法拍最核心的定价逻辑。
1.53亿元的起拍价，对应两万多平方米的建筑面积，单价不到八千元，在崇川区核心地段确实低于市场水平。但这笔账不能只算物理空间的价格，还需要把物理修缮成本、产权瑕疵处置成本和自持运营的前期投入都加进去。尤其是过户不确定性带来的法律成本，可能远超一般商业法拍的风险敞口。
谁会是潜在的买家，目前没有明确信号。有长线资金和成熟法务团队的机构投资者，或许有能力消化这些历史包袱。但这类买家对资产的要求往往也更挑剔，法拍流程中的时间成本和不确定性会直接影响他们的出价意愿。7月19日的竞价结果，很大程度上取决于有多少人愿意在风险敞口足够清晰之前举牌。
国寿大厦站在虹桥路12号，主城区的车流和商圈一如既往地运转着。这栋楼空置了很久，它接下来会以什么价格、被谁接走，现在还看不出答案。
来源 | 通商荟
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