作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
楼市的路子，越来越像了。
定价交还市场
又一城，商品房定价权交还市场。
最近，珠海官宣取消商品房备案价指导，开发商可自主定价。
《通知》显示——
房地产开发企业可根据市场实际情况自行进行价格调整，销售价格按照《商品房销售管理办法》《商品房销售明码标价规定》等规定依法公开，市住房城乡建设局门户网站不再进行公示。
换句话说，珠海的新房，接下来会取消备案价公示，并放开开发商的自主定价。
而大家买房就无法再通过官方渠道查询楼盘的备案底价，只能通过开发商的渠道去了解房源的价格。
并且放开自主定价，也意味着接下来珠海的新房，该降的降，该涨的涨。
过去珠海新房有一道红线——“备案价85折”的降价底线以及“涨跌不超5%”的调价限制。
放开自主定价后，这两道红线就没有了，那么珠海的新房定价权，将会交还市场。
虽然只是简单的开发商自主定价放开，对珠海的市场而言，将会是新的洗牌，影响也至深至远。
因为开发商可以根据自身情况，对楼盘或者房源进行灵活的调整，比如折扣，渠道合作价格，又或者是工抵房等等。
那么，随着时间的推移，不同楼盘之间的分化更明显，市场的K型分化的趋势也有可能会加剧。
而不好去库存的楼盘，大概率会选择更大的降价空间，而优质的楼盘也会更加坚挺。
最明显的是深圳楼市，相比珠海更早放开自主定价红线。
2023年11月深圳先在土拍环节放开出让上限限制，将出让的宅地定价权完全回归市场。
时隔一年后，2024年10月深圳宣布全面优化商品住房价格备案流程，明确商品住房项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格。
无论是宅地出让，还是商品房的销售价格，都交由市场定价。
此后，深圳部分核心区（如南山粤海、前海桂湾）的稀缺低密地块也逐步采用不限价出让，房企自主竞价。
于是在2025年以及2026年的上半年，深圳的核心区以及部分优质地段，土地出让楼面单价屡屡创下新高。
与此同时2025年四季度到2026年上半年，深圳新房销售价格也屡屡出现天花板。
各大豪宅在品质提升，建设“好房子”的同时，推售价远高于过去同地段及位置的价格。
还诞生了中信信悦湾、深圳湾云玺、海晏府、中海安缇雅苑、观潮府等均价在14万+/㎡的顶级豪宅。
为豪宅市场带来一阵热闹的同时，也将深圳新房价格水平往上抬升了一个等级。
而珠海这次放开自主定价，接下来大概率也会复刻深圳新房市场的这种趋势。
因为，珠海目前虽暂无“放开拍地价格”的明确政策，但珠海去年9月就优化了土拍规则，取消用地预申请保证金，降低了房企的参与门槛和资金压力。
一方面，提升了房企的竞拍积极性，另一方面，也一定程度上推高了部分热门地块的成交热度。
最明显的是，今年5月7日，珠海位于香洲区红山路东侧、童心路北侧26017地块出让，吸引8家房企竞拍，最终经过90轮的角逐，被中海以总价10.07亿元拿下，折合楼面价直逼20260元/㎡。
这宗宅地，在珠海算得上是核心网红地块，占地面积约2.76万㎡，起始价为7.34亿，为“四化”新型住宅产品体系试点项目，周边生活气息浓厚，还配套珠海市全民健身中心、青少年文化广场、市民服务中心、文园中学等环伺，坐拥凤凰山、梅华城市公园、香山湖公园等资源。
是珠海除了2016年8月拍出的格力海岸5期地块外综合楼面单价的第二贵的宅地，也是珠海新香洲核心区域里程碑式的宅地。
因为珠海香洲宅地少，优质地段几乎断供。
而这样的地块，容积率仅1.8，又是“四化”新型住宅，大概率会建成高端豪宅，算上建筑、园林、配套、税费、营销等成本，未来新房的售价不会比现在的新房市场价低。
市场的价格预期在4万—5万/㎡的区间。
那么周边的住宅预期，未来待项目开售，将大概率被直接拉升。
这样的变化以及路径，恰恰与深圳这两年的新房以及核心城区的宅地出让变化趋势吻合。
既然深圳核心区新房住宅的价格出现跃升，整体上为市场的新房预期带来上修空间，那么珠海的路径也不会太例外。
K型分化下，冷热交替
目前珠海市场是什么情况呢？
冷热不均，但冷大过热。
热的部分可以看到，5月底位于横琴的华发IFC琴澳湾1号高端豪宅盘，成交一套面积约433㎡，成交单价超6.7万/㎡，总价超过2900万的大面积豪宅。
6月末，珠海豪宅片区香洲区南湾新城中信红树湾南区四期一套建面约430㎡二手别墅成交，总价约4200万，折合单价近10万/㎡。
而前几个月，珠海的千万级别二手别墅或者大平层也有不少成交。
如位于高新区唐家湾镇珠海国际高尔夫俱乐部旁的高尔夫山庄D区，今年1—3月，成交四套千万级别的大面积别墅房源，成交总价分别为1560万、1980万、1135万、1560万。
除了高尔夫山庄D区今年以来成交的多套千万级别别墅外，与小区步行相距不到3公里的万科红树东岸，一套684.46平方米5室3厅，只挂出来8天，带看了3次，今年4月28日就以1298万元快速成交。
比如位于珠海金湾区三灶镇，紧邻金湾区高尔夫俱乐部，直面大海的天和领海墅，一套532.95平5室2厅，被带看了三次，在16天内便以1090万成交。
比如位于珠海香洲区前山的华发山庄，今年3月以及4月也成交两套别墅房源，总价分别为1731万以及1665万。
再比如其他大面积的别墅类型或者大平层，今年4月也有多宗千万及以上的成交记录。
明显可以看到，珠海的别墅、大平层类顶级豪宅类型的成交挺密集的。
而冷的部分可以看到，这些二手顶豪成交基本都以折价成交，低于挂盘报价几百万才能成交。
与此同时，珠海的一些曾经拿地比较贵的二手住宅或者地王出身的小区，如今已经跌破当初的拿地楼面单价。
比如珠海斗门区湖心路以西的新中式住宅建发悦玺，今年1月22日成交一套123.43平米4室2厅，总价129万，折合单价约10452元/㎡。
而小区是建发2018年3月以楼面单价约13042元/㎡+配建6601.48㎡拿下的地块，开盘折后均价约2.1万元/㎡。
比如位于香洲区洪湾洪保十片区C位的万科琴澳传奇，今年3月成交一套106.01平4室2厅的户型，总价120万，单价约11320元/㎡。
这个小区是万科在2021年10月，以楼面价约20558元/㎡拿下的项目，当年12月开盘高层均价28800元/㎡起。
再比如位于珠海高新区唐家湾镇的格力海岸五期，2016年8月被拿下的地块，也是整个珠海截至目前拿地楼面单价最贵的项目，楼面单价去到29120元/㎡，2021年4月约77-99㎡的2至4房，整体均价约34000-36000元/㎡。
但今年3月，一套90.93平米3室2厅成交总价仅148万，单价约16277元/㎡；5月成交一套92.6平米3室2厅，总价142万，折合单价约15335元/㎡。
除了这几个曾经被高价拿下的地块的小区，还有如位于珠海金湾区航空新城的崇峰壹号院，位于珠海高新区唐家湾镇的雅居乐国际花园、招商雍华府等，最新成交单价已经低于当年的拿地的楼面均价。
这意味着，珠海曾经的网红项目，如今都处于低价成交的螺旋中。
另外，据珠海商品房预（销）售专网数据，珠海今年上半年住宅成交7000套出头，同比下降约17%，是近7年同期数据新低。
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