来源：地产知识橘
0.
2025年10月21日，上午十点，番禺黄沙岛地块开拍。
这是一块容积率低至1.1的市郊江心岛地块，参与竞价的，是两家以高端产品见长的房企：绿城，龙湖。
开拍前二十分钟，龙湖先举了牌，先声夺人，绿城十几分钟后跟上，你来我往，拍了将近一个小时。
最终，龙湖收手，绿城落锤——
总价4.968亿，楼面价25936元/㎡，溢价17.8%。
1.
平心而论，这个溢价率在当时看，已经不低了，至少，刷新了2023年以来番禺涉宅地块的天花板。
几个月之后回看，这次黄沙岛拍出好价，也成了广州土地市场重燃希望的转折点——
随随便便就能底价拿地的日子一去不复返了，而且，溢价率节节上升。
2025年年底，保利溢价27.27%拿下南泰路，白云江高安置地块溢价近38%，到今年6月的最后一天，洛浦街地块被国贸收入囊中的时候，溢价率已经高达55%。
当然，这是后话。
2.
说回黄沙岛。
一晃大半年过去了，这块地再次出现在大众眼前的时候，名字已经变成了“绿城·臻园”。
全盘一共54套产品，纯墅社区，广州近十年来一度绝迹的产品。
在它正式开放前，我们应邀去看过了现场。
项目定位“当代新岭南庐系院墅”，公区和园林中揉入了海山仙馆和余荫山房的影子，不少细节反复打磨，量身定制，确实交出了本地楼盘中少有的创新性设计——
入门隐逸，动线精巧，游廊水榭，树影扶疏；
会所是轻盈通透的，层层退台，大面积的弧形落地玻璃正对着江面，白鹭贴着水面飞过；
三种不同的建筑风格，从广府风很重的青砖灰瓦到南洋风浓厚的香槟金满洲窗，温润松弛的低饱和度色系，和天空、江面融为一体……
确实有了桃花源记里的调调：
初极狭，才通人。复行数十步，豁然开朗。
3.
和好产品对应的，是好的价格。
叠墅245到306平，吹风一千八百万起，临江合院318到600平，吹风三千万往上，最高那套，六千万。
粗粗掐指一算，均价7-10万。
无论总价还是均价，在广州，除了那些个霸占城市C位的，赫赫有名的顶豪，这儿就是城市的天花板了。
4.
站在买家的角度，这就是一个静美的高端项目。
可把它放回绿城的财务报表里，感受就有些不一样了。
我们之前在稿件中提到过，2025年，绿城合同销售2519亿，全行业第二，非常体面的排名，可归母净利润仅仅0.71亿，是上市19年以来最低的一次。
绿城当然得急着证明自己还能赚钱。
于是，它当下最需要的，是打造一批能讲"高毛利"故事的样板——
翻开它2025年的拿地账本，全年新增的50个项目中，一二线城市的货值占了86%，光杭州一城就占38%。
到了2026年上半年，新增地块100%落子于一二线核心改善板块。
也就是说，绿城这一年多补的仓，清一色是核心城市的改善和低密墅院。这类产品单价高、溢价能力强，天生适合贴“高毛利”的标签。
臻园，就是这条全国主线在广州落下的一个点。
5.
当然了，站在绿城的角度，广州臻园是个很小的点——
地价不到5个亿，加上建安、配套、园林、会所、市政、财务之类林林总总的成本，官方公示出来的项目总投资额，不过11.6个亿。
同一年，光上海潮鸣外滩一个项目，绿城就砸了64.7亿。
很显然，在整个绿城的大盘子里，臻园不是一个扛规模的盘，它卖的是足够高的溢价，是绿城在广州这座城市撕掉“改善”标签，向“顶豪”靠拢打的样，是一份拿得出手的体面。
那么，现在唯一的问题，是绿城能不能精准地等到54个，愿意掏出几千万，为这体面的天花板买单的人。
6.
那就回到广州的楼市上了。
说起来，广州目前的顶豪市场，是有点天时在身上的。
克而瑞数据显示，2025年全年，广州卖出了大概400套三千万以上的豪宅，同比上一年涨了55%，其中五千万以上的顶豪成交创下了历史新高。
中原数据也显示，广州是一线城市里面千万豪宅成交涨幅最高的城市。
一个更让开发商欢欣鼓舞的案例，来自于保利玥玺湾——
这个盘，最小的户型在200方以上，入手门槛卡在三千万，去年11月一开盘，一天就卖出236套，开发商一把入账106亿。
在一个连三五千万的大平层都有大把人抢的城市，做个三千万起步的江景墅，听起来，似乎不算太冒进。
7.
可能的bug在哪呢？
错配。
广州顶豪确实爆了，但爆得格外挑食——
去年的那些成交，75%都挤在珠江新城、金融城、琶洲这个市中心黄金三角里。
还以玥玺湾为例吧。
顶豪客愿意为这儿慷慨解囊，首先当然是产品本身的质素和细节超预期，其次，就是地段加成了。
顶豪扎堆的珠江新城CBD，整体楼龄都要步入20年了，居住体验早就大打折扣了。如今，老顶豪旁边冒出来了新顶豪，不但居住体验感嘎嘎好，与旧的圈层和生活不远，地段价值还足够硬——
是能随时能出手，能抵押，传承给下一代还不会太掉价的资产。
都说房住不炒，但金融属性这个东西，在老钱们的心中，多少还是有分量的。
8.
而臻园传递出来的，是另一种价值——
近郊的江心岛，天高云淡、闲云野鹤、江景无界，绿城系的闲散合院，隐秘，自由，住家绝对舒服，家人朋友走动，绝对有面子。
这种价值当然是真实而稀缺的。
但在番禺广场这个本地土著扎堆，新广鞭长莫及的地方，愿意为这个价值掏三千万往上，看重"本地江景+绿城品牌+住得好"，基本不考虑保值和变现的人……
那可能就不是太多了。
9.
为啥这么说？
看看臻园隔壁的黄沙岛花园。
这是番禺广场老别墅区的天花板，253套，全是四百平往上的独栋别墅带花园，吸引了整整一代番禺初代顶流实业家。
但如今，在蓝中介的app里，这儿的二手套均一直被压在两千万上下不说，成交还十分不活跃——
最近一套二手成交在今年的五月，而倒数第二套的成交，竟然可以追溯到2021年。
10.
当然，这个尴尬不仅仅是绿城的。
整个番禺的高端产品，都在面临着同样的尴尬。
同在番禺的江景顶豪大宅星河湾五号，总价2000万往上，开售两年半，推了约260套，只卖出去大概50套。
万博的香江一号稍微快一点点。虽然临近主干道，也没有江景，但就凭价格稍微低一些，年初推的128套，半年过去，也卖了39套了。
在番禺这样一个务实的地界，高总价的去化，是真要熬的。
11.
好在，绿城心里是清楚的，这就是一门细水长流的生意。
遥想2008年，绿城初入广州，在花都做了华南区域的第一个盘——
广州桃花源。
也是纯墅，166套，走的是欧式庄园体系，拆分出英式、法式、意大利、西班牙四大欧式古典风格，如今臻园玩的“差异化立面”，早在那时就已经有了雏形。
但那个盘卖了多久？
开发加销售，前后十几年，一直拖到2021年7月才清盘，久到很多广州人都忘了，绿城在这儿竟然还有个别墅项目。
12.
然后，臻园来了。
或许是有了桃花源的经验，臻园的设计风格明显更贴近在地审美，体量也只有当年的三分之一，库存包袱小，可以一套一套，慢慢消化。
何况，两万多的地价和小十万的房价，中间横亘着巨大的利润空间，就算拖上几年，这笔帐也不至于完全算不过来。
只是从桃花源到臻园，广州顶豪，尤其是非核心区顶豪，那门慢生意的脾气，实在没怎么变。
这一次，绿城还得有等的耐心。
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