2026年上半年深圳租赁市场半年度研判报告|出租率|坪效|户型|房源|租赁市场|租金

报告期：2026年上半年（2026H1）｜城市：深圳｜立场：不动产运营方与资产方

出租率长期高位（94%-95%）、坪效温和下行、年内新开同比回落、运营商+民企主导的稳健调整格局。

一句话研判

2026H1深圳表现为“高出租率韧性 + 坪效温和下探”——出租率长期锚定94%-95%高位，坪效仅同比温和下行4.2%至3.17元。供应端集中式存量同比仍增9.7%，但年内新开同比回落17.6%，扩张降速，进入“存量做厚、增量收缩”阶段。企业格局以运营商（44%）+民企（27%）主导，市场化程度高。

一、数读市场：核心数据速览

关键指标

2026H1

对比基期

变化

研判信号

集中式公寓存量开业规模

358,431间

326,673间

↑ +9.7%

存量温和扩张，增速放缓

年内开业规模

10,266间

12,457间

↓ -17.6%

新增供应同比回落

年底总项目数

932个

943个

↓ 净减11个

项目数高位微调

全市坪效租金(26-06)

3.17元

3.31元

↓ -4.2%

坪效温和下行

全市平均出租率(26-06)

94.30%

94.90%

↓ -0.6pct

出租率高位小幅回落

个人房源季度成交(26Q2)

22,455套

20,317套

↑ +10.5%

成交端同比回暖

■ 深圳集中式公寓存量与增量趋势（2021H1-2026H1）

■ 集中式公寓坪效租金与出租率走势（2025-01 — 2026-06）

研判：坪效租金26-06为3.17元，较2025-12峰值(3.50元)半年降-9.43%；出租率长期锚定94%-95%高位。属需求相对稳健下的理性调价，而非深度让利。NOI防御性突出，但坪效温和下行仍对估值形成温和侵蚀。

二、宏观监测：政策与制度环境

2.1 住房发展年度计划：保障房“筹降供升”

2026年建设筹集保障性住房3万套（间）、供应分配4万套（间），供应首次超过筹建，标志深圳保障房制度从{LQ}重规模筹建{RQ}转向{LQ}存量盘活+精准供应{RQ}。多主体多渠道筹集，引导存量商办改建保租房、推进收购转保。

来源：深圳市住建局《深圳市2026年住房发展年度计划》（2026-05-15）

■ 启示：利好规模化、机构化运营主体；关注“非居改保”“收购转保租房”合作机会。

2.2 青年人才与新市民住房支持

应届毕业生来深最长15天免费住宿；青年人才过渡性住房租金约市场参考租金60%，最长租住36个月；安居补贴每月1000元、不超过24个月。

来源：深圳市住建局/人社局《深圳市青年人才住房支持实施办法》（2026-01）

■ 启示：有助对冲毕业季需求波动、导流稳定租源；60%定向低价供应对市场化白领产品形成分流压力。

2.3 城中村规模化品质化改造（统租）

改造后租金以“不涨”为原则。安居微棠/安居乐寓已收储超1085栋城中村建筑、超5万套（间）房源，其中约4.2万套（间）改造后投入运营，为泊寓、龙湖冠寓等提供大规模存量纳保通道。

来源：新华社《瞭望》2025年第15期、南方都市报等

■ 启示：存量盘活核心渠道，“租金不涨”下以运营效率与规模摊薄成本取胜。

2.4 保租房REITs/类REITs：打通“投融管退”

安居集团租赁住房类REITs二期2025-07-22设立，发行规模38.76亿元，底层4个保租房项目共8942套、整体出租率98%；红土创新深圳安居REIT底层出租率96.29%并推进扩募。

来源：深交所公告、红土创新深圳安居REIT公开披露

■ 启示：“首发+扩募”已跑通闭环，高出租率支撑资产证券化。

三、市场分析

3.1 集中式公寓：存量温和扩张，“高出租率+坪效温和下行”贯穿全期

■ 深圳集中式公寓存量与增量趋势（2021H1-2026H1）

■ 集中式公寓坪效租金与出租率走势（2025-01 — 2026-06）

3.1.3 区域分化：三梯队分层，核心区价值最高

梯队

代表区域

坪效租金(元/㎡·天)

出租率

房间数规模

特征

核心高价区

南山、福田

4.59–5.48

92.74%–94.06%

南山75,171/福田23,969间

科技产业+CBD高薪支撑

中价规模区

龙岗、龙华、宝安

2.12–2.26

93.77%–96.05%

宝安68,427/龙华62,557/龙岗61,626间

四大规模主力，量价均衡

远郊低价区

光明、坪山、大鹏等

0.60–3.06

90.43%–96.25%

中小体量

低价依赖高出租率去化

3.1.4 产品线分化：服务式公寓2026H1大跌

研判：服务式公寓2026H1从11.76元大跌至9.26元，半年跌幅-21.3%，为三类中最深；规模半年内5,986→8,954套持续扩张，量增价跌显著。性价比公寓(30万+套)为绝对主力、温和承压。

产品线

2026Q2规模(套)

2026Q2租金(元/㎡·天)

较2025Q4变化

研判

性价比公寓

332,560

2.34

↓ 较峰值2.70明显下行

集中式绝对主力，租金温和承压

品质型公寓

18,656

5.76

↓ 约-6.6%

规模约1.87万套，温和下行

服务式公寓

8,954

9.26

↓ 半年跌-21.3%

量增价跌，三类中跌幅最深

3.2 个人房源：成交端同比、环比双回升，需求韧性突出

研判：2026Q2成交量22,455套，环比+25.7%、同比+10.5%；成交价2.42元(环比+0.8%)；供求比回落至2.43，供求趋于平衡。印证深圳租赁需求端韧性，是集中式高出租率的需求基础。

3.3 企业格局：运营商+民企主导，市场化程度高

研判：运营商(44%)+民企(27%)合计71%主导。泊寓、龙湖冠寓、魔方等民企/市场化品牌领先，与城中村统租改造以运营商为实施主体的制度环境契合。市场化运营商掌握定价与运营主动权，“轻资产运营+品牌输出”为主流打法。

3.4 新增项目汇总：上半年新增供应盘点

新增项目15个｜新增房源10,266间｜保租房8个/5,034间(占约49.0%) ｜市场化7个/5,232间(占约51.0%)

项目名称

区域

总房源(间)

运营主体

产品类型

项目类型

开业时间

腾讯企鹅岛员工公寓

宝安

4,000

深圳昀湾商业管理

市场化

新建

2026-05

“安翼嘉寓”T3站前公寓

宝安

2,300

自如寓/安翼嘉寓

保租房

新建

2026-04

罗湖深港青年公寓

罗湖

606

安居·乐筑

保租房

改建

2026-05

寓见安居·未来之光

宝安

510

寓见安居

保租房

新建

2026-05

盐田美盛·沙头角青年公寓

盐田

491

威明实业

保租房

改建

2026-05

寓见安居·翰龙苑

龙岗

392

寓见安居

保租房

新建

2026-04

深圳罗湖辉盛名致服务公寓

罗湖

325

辉盛国际

市场化

新建

2026-01

国际生物谷坝光核心

大鹏

309

住房保障署统筹

保租房

新建

2026-01

泊窝·罗湖水贝店

罗湖

297

泊寓

市场化

改建

2026-05

城市家(上川店)

宝安

268

前海租无忧

市场化

改建

2026-03

寓见安居·岭舍

福田

246

寓见安居

保租房

改建

2026-03

华章新筑项目

龙华

180

龙华安居

保租房

新建

2026-04

城市家(沙井地铁站店)

宝安

174

前海租无忧

市场化

改建

2026-03

融寓深圳罗湖布心店

罗湖

100

融通融寓

市场化

新建

2026-04

城市家(横岗文体中心店)

龙岗

前海租无忧

市场化

改建

2026-03

■ 结构特征：保租房与市场化基本平分秋色；宝安以7,252间(约70.6%)绝对领跑，腾讯企鹅岛、安翼嘉寓两大盘贡献主要增量；新建8个(79.1%)走规模、改建7个(20.9%)盘活存量；性价比公寓绝对主导(13个项目、9,450间，占92.0%)；寓见安居(4个)、城市家(3个)以批量小体量走密度。

四、案例深研：“安翼嘉寓”T3站前公寓——国企+市场化运营商协作的保租房标杆

4.1 项目概况

“安翼嘉寓”是深圳机场集团推出的首个保障性租赁住房项目，2026年4月正式亮相。项目包含T3站前公寓与深圳机场教育基地公寓两部分，总建筑面积超10万平方米，共提供超2,300套精装房源，涵盖开间、一房一厅等5种户型，聚焦“大前海”片区人才安居需求，以高品质、智慧化定位打造青年安居社区。T3站前公寓为本期新增供应第二大项目（仅次于腾讯企鹅岛员工公寓4,000间），占全市上半年新增房源的22.4%、保租房新增房源的45.7%。

来源：南方日报、读特新闻（2026-04-10/12）

指标

数值

总房源

2,300套

精装交付

总建筑面积

超10万㎡

户型种类

5种

开间/一房一厅等

公共配套空间