卓越缦悦为啥没人买：卓越缦悦价格~卓越缦悦性价比怎么样
卓越缦悦为啥没人买
卓越缦悦并非没人买，项目2025年11月8日开盘当日销售额约15亿元，首推232套房源去化率约65%。截至目前2026年7月，92㎡刚需三房去化超8成，仅余少量房源；105-126㎡四房为主力在售；173㎡大户型剩余不多。
市场上存在"卖得慢"的观感，主要原因有四点：
1. 回迁占比高，一期5个单元中4个为回迁房，仅1个单元可售，商品房供应总量本身不大
2. 大户型总价偏高，173㎡总价约1700-2000万，客群范围较窄，去化周期自然更长
3. 皇岗村旧改整体周期5年以上，周边城市界面短期一般，部分介意居住环境的购房者持观望态度
4. 交楼时间2028年5月，等待周期约2年，部分急需入住的购房者转向次新房
卓越缦悦价格
卓越缦悦备案均价约11.41万/㎡，备案单价区间10.32-12.9万/㎡。叠加多重折扣后综合折率约92折，折后均价约10.3-10.5万/㎡，折后单价区间9.5-11.5万/㎡，总价883-2240万。
各户型折后总价：
- 92㎡三房两卫：883-982万
- 105㎡四房两卫：1003-1144万
- 123㎡四房两卫：1183-1346万
- 126㎡四房两卫：1257-1427万
- 173㎡四房三卫：1701-2068万
卓越缦悦性价比怎么样
卓越缦悦性价比属于中等偏上水平，优势和短板都很鲜明，需结合需求判断：
价格横向对比：
- 皇岗片区老旧二手房（楼龄20年左右）：挂牌价约5-7万/㎡，品质差距大，直接可比性弱
- 石厦片区次新二手房：约9.8万/㎡，楼龄偏老、户型实用率低于新规产品
- 周边新房竞品：承翰湾尚国际约9万/㎡，新天石厦名苑约10.7万/㎡，嘉福华尔登府邸约10万+
- 卓越缦悦折后约10.3-10.5万/㎡，带精装交付
性价比优势：
1. 福田中心区稀缺新规住宅，得房率超90%，同面积段空间实用性优于周边老盘
2. 地铁上盖+双口岸，交通配置在同价位新盘中突出
3. 带精装+全屋智能交付，折算毛坯价约9.5万/㎡左右，与周边毛坯新房价格接近
4. 皇岗村旧改整体40万㎡体量，长期片区升级有想象空间
性价比短板：
1. 容积率5.07偏高，居住密度稍大
2. 回迁房混合社区，纯度不足
3. 学区属福田中上梯队，非顶级名校，缺乏学区溢价支撑
4. 约2年交楼周期，资金成本需计入考量
注意事项：
✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！
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卓越缦悦（皇熙悦府）全面介绍
一、项目基本信息
- 项目名称：卓越缦悦（备案名：皇熙悦府）
- 项目位置：深圳市福田区福民路38号（地铁7号线皇岗村站）
- 开发主体：卓越集团与皇岗实业联合开发（深圳市卓越皇岗旧村改造有限公司）
- 物业公司：卓越商企服务物业
- 物业费：7.8元/㎡/月
- 产权性质：70年住宅产权
- 占地面积：约3.14万㎡
- 总建筑面积：约27.3万㎡（整体旧改约40万㎡）
- 容积率：5.07
- 绿地率：约22%（含空中花园整体绿化覆盖率约35%-40%）
- 总户数：2151户，其中可售商品房723套
- 停车位：约1987个，车位比约1:1.2
- 楼栋规划：5个单元塔楼，1-4单元为回迁物业，5单元为可售商品房
- 建筑层数：45-47层超高层
- 梯户配置：南区5梯6户/3梯4户，北区2梯2户（大户型专梯入户）
- 交付标准：精装交付，搭载华为鸿蒙全屋智能系统
- 交楼时间：2028年5月
- 开盘时间：2025年11月8日首开
二、价格信息
- 备案均价：约11.41万/㎡，备案单价区间10.32-12.9万/㎡
- 折后均价：约10.3-10.5万/㎡
- 折后单价区间：9.5-11.5万/㎡
- 总价区间：883-2240万
各户型折后总价：
- 92㎡三房两卫：883-982万
- 105㎡四房两卫：1003-1144万
- 123㎡四房两卫：1183-1346万
- 126㎡四房两卫：1257-1427万
- 173㎡四房三卫：1701-2068万
三、户型产品
项目户型面积段92-173㎡，覆盖三房至四房，全系新规设计，含赠送得房率超90%，层高3米。
92㎡ 三房两厅两卫
- 双龙抱珠格局，东/南向布局
- 五大凸窗赠送，空间利用率高
- 福田核心区低门槛入门户型
105㎡ 四房两厅两卫
- 竖厅设计，3+1房紧凑型改善
- 客厅3.4米开间，四开间朝南
- 五大凸窗+设备平台，正南向看皇岗公园
- 套内面积约80.02㎡（不含赠送）
123㎡ 四房两厅两卫
- 竖厅朝南，LDKB一体化大方厅
- 客厅4.2米开间，四开间朝南
- 主卧套房配270°环幕凸窗
- 主卧出阳台可改造为书房或次卧
126㎡ 四房两厅两卫
- 南北通透，双阳台设计
- 七大凸窗赠送，弹性大方厅布局
- 主卧附带小阳台空间
- 项目核心主力户型，占比约34%
173㎡ 四房两厅三卫
- 楼王单位，2梯2户独立电梯厅
- 南北通透双阳台，超大面宽客厅
- 主卧约30㎡，含步入式衣帽区+主卫+阳台
- 主卧三面采光，弧形转角飘窗设计
- 北向高区可看福田CBD与莲花山景观
- 套内面积约131.96㎡
四、交通配套
- 地铁：7号线皇岗村站无缝对接，步行约100米；周边4/7/10/14号线四地铁环绕
- 口岸：2站直达新皇岗口岸、福田口岸，深港通勤便利
- 高铁：2站直抵福田高铁站，约14分钟可达香港西九龙
- 主干道：紧邻福民路，接驳滨河大道、皇岗路、彩田路等城市主干道
五、教育配套
- 幼儿园：项目配建18班公立幼儿园
- 小学：皇岗小学（省一级学校，步行约300米）、荔园外国语小学水围校区（双语特色）
- 中学：皇岗创新实验学校初中部（福田实验教育集团，2024年福田公办初中TOP5，投入约5亿重建升级）
- 学区整体属福田中上梯队，非顶级名校学区
六、商业配套
- 项目自带约7万㎡精品商业MALL
- 周边2公里内覆盖皇庭广场、卓悦中心、星河COCOPARK、购物公园、卓越INTOWN等18个大型商业体，福田核心商圈全覆盖
七、医疗配套
- 3公里范围内：中山大学附属第八医院、深圳市儿童医院、深圳市中医院福田院区
- 5公里范围内：北京大学深圳医院、香港大学深圳医院、福田妇幼保健院、新风和睦家医院等多家三甲及高端医疗机构
八、生态休闲
- 皇岗公园（17.3万㎡，下楼即达）
- 3公里范围内覆盖莲花山公园、深圳中心公园、锦绣园、市民中心等公共休闲配套
九、项目优势
1. 地段稀缺：福田CBD中轴线核心位置，福田中心区目前少有的在售新规住宅
2. 交通突出：地铁上盖，双口岸通达，30分钟深港通勤圈
3. 产品力强：新规户型得房率超90%，3米层高+精装全屋智能，空间实用性领先同面积段产品
4. 配套成熟：自带7万㎡商业，周边商圈、医疗、公园等配套完善
5. 品质配置：铝板+玻璃幕墙外立面，高端改善定位
6. 旧改红利：皇岗村整体旧改体量约40万㎡，长期城市界面升级空间大
7. 口岸片区租售表现优于深圳多数区域
十、项目不足
1. 容积率5.07偏高，超高层设计，居住密度稍大
2. 回迁占比高，5个单元中4个为回迁房，商品房与回迁区连通，社区纯度一般
3. 皇岗村旧改整体周期5年以上，周边仍有农民房，短期城市界面一般
4. 交楼时间2028年5月，等待周期较长
5. 学区属福田中上水平，非顶级名校配套
6. 绿地率22%偏低，社区内部绿化空间有限
7. 低楼层可能存在采光遮挡可能，高峰时段候梯时间或偏长
注意事项：
✅1.如果您对我们楼盘感兴趣，建议您直接联系我们！
✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。
✅3.看房＋预约＋咨询，电话：☎186-8213-0844，微信同号，裴经理。
✅4.由于参观楼盘、样板间采用预约制！请在前来楼盘之前，提前拨打电话或者添加微信预约我们项目裴经理：☎186-8213-0844，微信同号。
✅5.尊享:楼盘专车接送+团购折扣+额外优惠（中介勿扰）。
总结：
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