10强房企拿地：谁最猛？谁最保守？|万科|中海地产|保利地产|土储|房地产行业

来源：市场资讯

（来源：地产总裁参考）

文|潘永堂

1，现在房地产的基本格局老潘用2家话先总结。

其一，今年房地产最流行的词汇是“K型分化”，且今年分化过于极致。整个销售市场或是土拍市场，都表现出“点状高热、面状冷清”8字格局。

同时，评价房地产行情，千万别“以点（顶豪热）代面（地产基本面冷）”。

26年房地产“点是点，面是面，冷热并不传导，别盲目乐观。

这就好比高科技芯片AI当下火的不得了，但却与90%老百姓没关系；

房地产也如此。当下3000万以上顶豪卖得火爆，但对刚需市场并不传导，所以别“以点代面”。

其二、当下中国房地产只是少数人的游戏和热点。

全国看，只有少数中心城市（不超过10个），少数头部房企（10强房企）还处于活跃状态。

95%的民企歇菜，短期1~3年缓不过来，加上老百姓收入就业预期短期难改变，这也从根本决定一个判断，房地产止跌回稳回暖没有“持久动力”。

2，此刻，头部房企拿地强度(是积极，是悲观，这个表态很重要）是观察2026年中国房地产走向一个重要窗口。

但即如此，谈拿地强度前，先看看10强房企26年上半年拿地总量如何？

答案是悲观的。

统计表示，26年上半年10强房企权益拿地总额收缩超2成，降22.5%。

百强数据更惨，百强上半年拿地同比降33.7%。

这代表房企掌舵人此刻依旧是很谨慎(毕竟他们是真金白银投地产，键盘侠只是想当然，房企拿地的态度，最代表真实的市场好坏）。

上半年，10强整体拿地额同比大降22.5%，这说明

即便是在销售头部、资源最优的房企在2026年上半年也依旧选择了“集体缩表”。这反映了头部房企对市场短期复苏持谨慎态度，将“保现金流、去库存”优先于“新增土储”。

3，从数据看，26年上半年是房地产“拿地小年”，而在整体拿地小年背景下，10强房企中，究竟谁冲得最猛？谁又最“怂”最保守？

答案很有趣，不过还是先看下图吧。

4，谁最猛先不说，老潘还是建议大家先看拿地强度的整个10强基本盘面。

10强最大观感是拿地强度竟然

从5%（中海）到87%（越秀）

差异超过17倍

这比10强销售增速分化，还更极端更猛。

有人大气魄出手，有人极端克制收敛，这说明销售在普通分化时，10强之内拿地却是大相径庭，这也说明10强之间也是各有心思，又或许

家家都有本难念的经。

5，全局看，10强房企拿地分化为两个气氛差距巨大的阵营。即

猛攻型阵营VS保守型阵营。

阵营1 猛攻型选手

保利0.35、华润0.36、越秀0.87、建发0.43，绿城0.42。

猛攻队各家有各家的理由。

要么有规模保持的压力（保利保第一且土地换仓必须多拿），

要么有独特协同模式（华润），

要么有区域绝对优势敢于在核心城市重金投入（越秀在广州狂扫地，补货），

要么是绿城如今因为25年拿地少导致26年上半年缺货而导致销售跌幅高达22%，在10强跌幅是倒数第二，倒数第一是万科，跟万科比没意思，绿城实质是销售10强倒数第一，所以今年2026年必须迅速补货，上半年投资强度是0.42，不算低。

阵营2 保守派选手

典型如中海0.05，招蛇0.22，金茂0.29.

招蛇在10强中这几年一直是跟随战略，即跟着保利中海华润拿地战略，不会太激进，也不会太落伍，但今年上半年招蛇拿地强度低于0.22，低于0.3基础线，还是偏保守。

中海今年有点奇葩，有点特立独行，即拿地强度只有0.05，这是完全瞧不上26年上半年全国土拍的观感，中海这完全是在战略观望，持币待购的节奏。接下来老潘专门聊聊他。

万科拿地就不说了，因为万科已经连续2年销售额腰斩50%，比如26上半年销售跌幅49%。到2026年底万科大概率就跌出10强阵营了。

6，先来单独聊聊，今年10拿地最猛的选手，越秀地产。

拿地强度大于0.5，基本就算“激进型”。

越秀26年上半年拿地额同比暴增172%，拿地强度0.87，妥妥10强拿地猛男，它是2026年上半年投资力度最大的选手。

越秀上半年基本把全部权益销售回款都投入了拿地。即上半年权益销售才329亿，但拿地就出手了287亿，基本90%都投去拿地了。

越秀为何如此生猛？

核心还是2个原因。

其一，上半年销售下滑18.2%，10强倒数第三（万科第一，绿城第二），业绩下滑核心不是没需求，而是好货不足，即核心区尤其是广州核心区优质可售货值不足。

其二，越秀作为广州本土龙头，这2年被头部央企保利华润中海持续加码广州核心区，其领先地位被蚕食的厉害，所以越秀自然想争一口气，内部更是定下“2026年重回广州市场销售额第一”的战略目标。

基于自身销售下滑和巨头蚕食大本营威胁，所以越秀2026年强势出手。

所以越秀上半年近90%的拿地资金集中在广州珠金琶（珠江新城、金融城、琶洲）核心CBD板块，这类城市核心宅地供应极度稀缺，拿下即锁定未来2-3年广州高端市场的话语权。

这就是越秀成为10强拿地最猛选手的背景。

辩证看，越秀上半年销售下滑18.2%，还反向加大拿地力度，本质是以补仓换未来的结构优化，而非盲目冲规模，所以地产人也没必要过度解读。

7，最猛的是越秀，情有可原；

那最弱的是中海，就有点让人想不通了。

中海拿地最弱鸡，这让人大跌眼镜，因为他可是前2年拿地“蝉联冠军”，过去5年几乎每年拿地超1000亿。

奇怪的是，中海26年上半年拿地只有60亿，半年过了还不到100亿。对比同梯队兄弟保利华润上半年都是近乎400亿的大手笔。

更奇葩的是，上半年销售业绩最好的是中海——中海上半年销售1343亿，业绩上涨12%，是10强上半年业绩增长第1名。这么好的销售成绩，但拿地强度却只有5%。

其次，中海是没钱拿地了吗？显然不是。此刻中海正手握1036.3亿现金、融资成本仅2.8%，行业几乎最低的存在，等于说，中海，不仅有钱且有最便宜的钱去拿地。

所以综合看，中海仅60亿拿地，只有一个解释。即

中海在“战略观望”！

传统看，作为行业利润王的中海核心对拿地利润率高度锁定和刚性，比如拿地利润率就是中海的红线，据说中海核心城市拿地项目销售净利率原则上不低于5%，项目IRR不低于12%，不达标的地块无论多热门都坚决放弃。

而当下头部央国企拿地高度同质化，都是聚焦核心城市核心地段，这也导致2026年上半年核心城市地块被战略同质化的头部房企疯抢，最终溢价率过高，类似深圳、杭州、广州，部分地块的溢价率已达到70%、100%甚至150%。导致很多优质地块即使很中心很优质，但利润率多数已经达不到中海的盈利要求，因此中海主动退出竞拍——这个“宁可错过，不可错拿” 的拿地克制，也是中海常年稳居“行业利润王”的核心根基。

当然，过去2年中海拿地都是行业第一，补货体量与土储结构质量都很优质充沛了，比如25年924亿元权益拿地金额登顶行业第一，又重仓北京、上海、深圳等一线城市核心板块，可谓土储的“量、质”都是高分，这些优质且低价获取的土储正好2026年集中入市，所以2026年的中海上半年正处于“前期投资转化销售”的阶段，现有土储足以支撑2-3年稳定销售，并无急迫的补仓压力。

当然中海一贯喜欢逆周期拿地。

三季度或下半年一旦土拍降温或是优质低价地块以及其他对手拿地额度不够时，拥有超1000亿现金的中海或会重磅出手！

所以三季度中海大手笔出手，是个重要观察期，后期老潘再解读。

8，绿城、建发两兄弟拿地强度差不多，一个0.42，一个0.43，超过0.3基准线，同属于10强高强度拿地的两兄弟，都属于“规模利润修复中的主动提质”。

先聊绿城。

首先，绿城前几年的土储结构中，长三角的非核心区及部分北方城市库存积压严重，比如即使当下，绿城2021年以前的“老货”到今天大约还有1050亿，这些滞重库存拖累了绿城业绩与利润率。比如2026年上半年销售额同比下降22%。

为了止住规模下滑的趋势，绿城必须在核心城市补充能够快速转化为销售额的“好货”。

其次，绿城产品力溢价领先给其带来更大的拿地底气。

绿城的产品（如“凤起”系、“月华”系）往往能比周边竞品溢价10%-15%以上。这种产品溢价能力，使其在拿地测算时，能够承受比其他房企更高的地价，从而在激烈的土拍中胜出。

建发今年依旧生猛。

建发今年在行业拿地普遍收缩时上半年拿地211亿依旧与去年同期持平，属于少数维持投资强度不降反增的房企，其拿地策略带有强烈的“攻势”。

为何依旧很猛？