老读者应该知道，我们号经常会帮一些交付楼盘的业主，写发声文章。
这些年下来，可以说见过各种奇葩情况，像什么墙裂开的、水淹大堂的，学校规划变滞留所的。写多了，人本能会拉高阈值，吐槽的激情都减弱了。
后台也经常有读者私信问狗蛋：自己买新房、二手房时，怎么从源头避雷？
说实话，挺难讲。
过去我们在文章中常说的一句话：品质问题，大部分情况下都是财务问题。
其实这就是一个判断的角度，对售楼部销售的说辞心动前，不妨手机上查查，近几年这家房企的财务情况。
但对大部分普通人而言，想真正读懂一家房企的财报，不是件容易事儿。而且这个方式，对二手房不怎么奏效。
今天再讲个更简单的角度吧，两个字：
时间。
先聊北京。
北京商品房走了二十多年，有些年份的项目，天生带品质滤镜。
不过，也有那么几年，即便是一些号称高端的产品，交付时也容易出问题，大家选择的时候，需要小心。
01
故事从 2004年的 “831大限” 说起。
在此之前，北京土地多是协议出让，圈子里熟人拿地，产品做得中规中矩就能卖。
831之后，所有土地必须走招拍挂，闸门一打开，全国各地的房企都往北京涌，粤派的、港资的、渝派的，加上本地憋着劲的国企，都揣着钱来抢地。
那时候没人讲快周转，一个项目做三四年是常态。
关键，大部分都是进京的头炮产品，大家对品质是有执念的。
在这样的背景下，北京楼市迎来了历史上第一波真正意义上的品质爆发，也就是：
2005到 2007年开盘的房子。
像2005年开盘的北京星河湾，3.5 米的层高，全屋进口石材精装，配着超五星标准的会所。
到现在也是被经常拿出聊的品质标杆。
据说，当项目领导带着团队扎在工地上，外墙石材有色差，当场敲掉三面墙重铺；为了找合适的大树，团队开车跑了十五万公里，6700 棵成树全冠移植，一辆卡车只能运一棵。
在此之前，北京没人想过，普通住宅能做到这个份上。
还有2007年的龙湖滟澜山，渝派园林的控水和景观，也是教科书。
当时的联排别墅，普遍像一排紧凑的“家属楼”，龙湖直接用“五重立体园林”把楼栋死死挡住，硬是在联排里做出了独栋的私密性。
此外，东山墅、棕榈泉国际公寓、万城华府…… 基本上，每个项目都有自己的绝活。
对购房者而言，那是一个随便就能捡到好货的时代。
02
2006年之后，北京的房企们开始讲规模、讲标准化。
同年 “7090” 政策全国落地，要求新建商品房，90 平米以下户型必须占 70% 以上。那时候北京改善市场的主流，是 140 平的舒适三居、160 平的宽敞四居。
政策卡下来，开发商不得不跟。
那段时间，北京住宅匠心淡了不少，偶尔也有惊艳的项目，但是真的很偶尔。
变化发生在2008年前后。
金融危机后，楼市第一次真正遇冷，北京降价打折成了常态，营销说了不算，倒逼房企在产品端突围。
那段时间，北京项目比的是“偷面积”。
阳台越拓越宽，设备平台越做越大，入户花园、空中花园、超大飘窗各种概念层出不穷。
还出现了一个 “一房多证”的玩法。
一套一百五六十平，甚至两百多平的大户型，报规的时候拆成两套、三套独立的小户型，刚好凑够 70% 的小户型指标。
施工时，中间只做一道轻质隔墙，交付时，业主直接拆墙打通。
对购房者而言，既能住上大平层，单套面积又在 90 平以下，按普通住宅交契税，能省不少钱。
记得万达大湖公馆最夸张，215平的大三居，硬是拆出来三本证。
不过，那时候不限购，后来就不行了，一套房占两三张房票，明显行不通，加上政策规范，这种玩法渐渐退出了历史的舞台。
只能说是一种时代特色吧。
到2009年1月，北京正式出台“暖市15条”，提出对7090进行“总量平衡”“适度调整”。
憋了几年的房企，终于迎来了一轮更大的爆发。
也是这一年，华润置地在北京水立方召开发布会，把 “高品质” 上升到了品牌战略层面，头部房企开始系统性地打磨产品体系。
2008年-2010年，北京项目的产品力，大部分都有可圈可点之处。
不过，这波小爆发，也给一个需要避开的时代，埋下了伏笔。
03
2009 年市场回暖得快，房子卖得疯，开发商手里攥着钱，一窝蜂去郊区抢地。普通刚需盘卖不上价，覆盖不了高地价，有人就想了个 “捷径”：
做平墅、做大平层。
但是，大部分房企，压根没有做高端住宅的经验，最后说白了，就是多层、高层产品硬往别墅的方向靠。
做出来的房子，不上不下，最后都成了流动性黑洞。
这批房子在2011年前后集中入市。
当时，还发生了另一件大事。2011 年 2 月，北京限购全面升级，5 年社保加家庭限两套，市场直接速冻。
郊区的大平层，最先裸泳。
北五环外的紫御华府就是典型。
主力户型 230 平起步，当初拟售均价喊到 8 万多，对标市区顶豪。结果开盘 9 个月，只网签了 10 套，销售率才 1.6%。
后来悄悄降到 5 万多，依旧没人接盘。
还有平谷的天润香墅湾 1 号，定位当地标杆豪宅，开盘整整 8 个月，一套正式签约都没有。县城的购买力根本撑不起这么大的户型，也不认所谓的 “平墅” 概念。
类似的项目在房山、门头沟还有不少，全是高价拿地、强行拔高定位，市场一冷，全砸在了手里。
当然也有卖得好的，像西山壹号院。
不过它在海淀，有产业、有学区、有地段支撑，产品本身也过硬，和郊区强行造出来的豪宅根本不是一回事。
这一段时间，北京楼市最大的教训：
脱离地段的产品创新，都是自嗨。
04
时间来到2015年。
北京楼市经过几年的低迷，步入回暖周期，2016 年直接冲到顶点。
当时的土拍市场，老地产人应该记得，高溢价地王一个接一个冒出来，楼面价追着周边新房的房价跑。
不过，有意思的是，这段时间拿地的项目，最后交付的产品，其实不算太差。
比如首开住总的棠颂别墅，北京第一个中式御院别墅。
四进制的规制，大门、镜湖、照壁、庭轩，完全照着王府礼序来；面宽和进深做到接近 1:1，单层面积 120 多平，联排住出了大平层的舒展感。
当年，这个项目放风单价要冲 10 万 +，直接捅破了亦庄的顶豪天花板。
还有融创北京壹号院，东三环农展馆地块的湖景洋房，开盘单价冲到16 万；
中国玺更卷，做菜单式精装定制，车库都要做自然采光，配双会所，把顶豪的细节拉到了新高度。
拿地贵，产品反而不错，在今天看来，可能有些反常，但道理其实很简单：
当年的钱便宜。
银行的开发贷、信托资金都松，融资成本压得很低。开发商拿着便宜钱，算得过来账：
地价虽然高，但只要把产品做到顶格，卖出溢价，不仅能覆盖成本，还能赚得盆满钵满。
这批房子，2015年、2016年拿地，大部分是 2017、2018年正式入市。
这个年份的房子，刚需可能需要多留个心眼，但是大房企的高端改善、顶豪项目，基本上很少有大坑。
05
如果说 2011 年只是部分产品走了弯路，那 2018 年，就是全行业产品力的集体谷底。
2017 年 “317 新政” 之后，北京开始大规模推出 “限房价、竞地价” 地块。
房子还没打地基，未来卖多少钱就已经钉死了。地价越拍越高，售价纹丝不动，这就造成了一个很普遍的问题：
房企挣不到钱。
最后出来的产品，几乎都是一个模子。
你在亦庄看到的户型，拿到昌平北七家、房山良乡，改个案名就能直接用。
社区清一色 “高低配”：几栋高密度高层走量回款，几栋叠拼别墅抠利润。
刚需业主嫌小区人员混杂、密度太高，别墅业主嫌圈层不纯、刚需拉低档次，两边的居住体验都打了折扣。
不是开发商不想创新，是创新就要加成本，加成本就意味着亏损。
行业比的是谁会算账。
到了交付期，减配成了公开的秘密。
入户大堂的石材换成涂料，一线品牌电梯换成国产普通款，园林从全冠大树变成小树苗加草皮，儿童区、健身区能省则省。
当年宣传册上写着 3000、5000 元 /㎡的精装标准，交付时全是入门款建材，甚至不少业主收房后直接砸了重装，戏称 “精装不如毛坯”。
这批房子，集中交付于2019年到2021年。那段时间，各大社交平台维权帖子多如牛毛。
狗蛋写都写不过来。
这批房子，满5年限售解禁后，流动性也非常差。
同一个板块，七八个限竞房小区，户型一样、楼龄一样、品质差不多，买家选择极多，业主只能靠降价抢客户。
一套比一套便宜，越等越跌，是典型的阴跌式踩踏。
06
买房其实特别像挑红酒，牌子关键，年份也很关键。
1982年是波尔多的大年，那一年的阳光、雨水和土壤全对了，哪怕是名不见经传的小酒庄，产出来的酒也带着时代的醇香；
而换到某个雨水泛滥的灾年，就算是顶级名庄，产出来的酒也只能说一般般。
楼市也是这个逻辑，一个项目能做成什么样，从来不是开发商单方面有多大的能力，而是由它拿地那一年的土地成本、融资环境、限价政策共同决定的。
当然，你要问狗蛋，这两年的房子怎么样？
只能说，从目前北京土拍市场的情况，土地成本是合理的。大部分地块，开发商做项目有正常的利润空间。
另外，信息透明了，客户也挑剔了。
现在还在买房的，主力是改善群体。他们住过商品房，懂户型、懂园林、懂精装好坏，地段的价值大家心里都有数，要想突围，只能真刀真枪拼产品。
行业绕了一大圈，又回到了用产品说话的时代。
不过，哪年都有好房子，哪年都有烂项目，这是没法避免的。
最后，如果有小伙伴想看自己城市的文章，可以在后台留言，狗蛋看到会第一时间排期，争取安排上。
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