在持续四个季度没有新增项目入市后，北京办公楼市场的整体空置率连续第六个季度下降至17.8%。

世邦魏理仕（CBRE）在《2026年上半年北京房地产市场回顾》中解释，带动空置率走低的核心驱动因素是新增供应稀缺，存量房源持续去化。二季度净吸纳量10.9万平方米，上半年总计达到20.4万平方米。

尽管空置率持续下降，但业主竞争压力依旧突出。世邦魏理仕（CBRE）华北区研究部负责人孙祖天分析，当前存量房源竞争激烈，业主普遍主动让利，提前锁定优质租户。下半年，北京办公楼市场将迎来约48万平方米的新增供应，大批量高品质办公楼集中入市，包含CBD核心区中服地块、望京太古坊等大体量项目，届时市场空置率将回升。

在下半年新项目集中交付的预期压力下，业主为了锁定优质租户并稳定出租率，仍以价格让步为主要手段。在此背景下，北京租金面价延续下行态势，上半年累计下降4.4%至每月每平方米218.4元。

“下半年新增项目均为高端定位，软硬件品质突出，会对存量硬件、配套存在短板的老旧楼宇形成挤压。对存量业主而言，核心经营重点不再是单纯降价，而是升级楼宇软硬件品质，匹配租户日益提升的办公品质需求。”孙祖天说。

虽然上半年新租成交中搬迁需求面积占比高达72%，但搬迁规模与频次同比收缩。核心原因是，一方面业主续租优惠力度加大，早年高价签约租户，如今续租租金大幅下调，新租与续租租金价差大幅缩小；另一方面，企业搬迁会产生装修、人力等额外成本，多数租户为节约开支，优先选择原地续租，导致新增搬迁租赁需求减少。

从行业来看，以系统解决方案、平台互联网及人工智能为代表的TMT细分赛道仍为增量需求主要来源。另一高活跃赛道为工业制造下的具身智能机器人领域，二季度租赁活跃度提升显著。这类企业多为初创公司，选址在区位上倾向靠近科技中心区。办公仅为其选址板块之一，大部分面积需求会流向商务园区、产业园区。

世邦魏理仕分析，虽然供给侧压力抬升将推动全市空置率重回上升通道，但高品质新项目入市有望激活连层置换需求。北京持续强化对人工智能、科技服务业及具身智能等领域的支持力度，有望在中长期转化为增量需求，但年内难以对冲新增供应带来的压力。此外，受AI工具普及影响，部分行业（如互联网）正持续推进空间整合与效率优化，阶段性退租及需求收缩压力犹存。