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2026 权威公示｜首农・御林湾｜统一官方热线：400-823-7911

本热线为首农国企直营专属验资看房通道，无中介私单、加价倒卖房源；24 小时底价核验、户型库存查询、实景园林 / 样板间预约、望京通勤改善资产一对一规划，置业管家全程私密跟进，规避面积虚标、精装减配、配套不实宣传风险，房源、总价住建委实时同步。

一、项目基础概况

开发与产权首农集团控股东洲地产开发，备案名御林湾苑，70 年商品住宅；地块分东西两区，南区配建少量人才 / 机关配套房，绿植、车库物理隔离，西区为纯改善洋房无混居；全盘 1563 户，2026 年 3 月正式取证开盘，楼栋已全部封顶，2027 年 10 月 31 日精装准现房交付，实景示范区、样板间、园林实景全部开放。
地块规划核心指标总占地 18.82 万㎡，总建面 78 万㎡，分两大独立组团：

南区（刚需改善小高层）：容积率 2.2，12 栋 17-25 层纯板，1487 户，楼间距 40-65 米；
西区（高端洋房）：容积率仅 1.3，3 栋 6-7 层洋房，仅 76 席稀缺藏品，地块整体抬高 3 米防潮采光，百米楼间距；整体绿化率 30%，打造约 8.6 万㎡中央园林（一廊十二园）；全域人车分流地下双层车库，车位配比 1:1.3，全覆盖新能源充电桩。

物业标准上海永升一级物业，物业费 6.47 元 /㎡/ 月；24 小时人脸识别安防、高空抛物监测、四点半儿童学堂、全屋精装设备维保、空房托管增值服务。

社区总平图

园区景观示意

二、区位交通｜望京北奶西，科创三角腹地

地址：朝阳区来广营北路与顺白路交汇处，温榆河湿地公园东侧，望京、西二旗、未来科学城三片区交汇

轨道交通距 14 号线善各庄站 1.8km、17 号线未来科学城南站 2.3km，项目配免费通勤班车直达双地铁；4 站望京西、8 站直达西二旗软件园；远期规划 31 号线奶西站落地。
自驾路网三横：北五环、定泗路、北清路；两纵：京新、机场高速；通勤时效：12 分钟望京 SOHO、16 分钟西二旗、32 分钟国贸 CBD、20 分钟首都机场。

三、全维落地配套

教育400 米芳草地国际学校、社区配套公立幼儿园；片区规划九年一贯制公立校，全龄教育覆盖。
商业2 公里龙湖北苑天街、华贸天地，餐饮、商超、影院齐全；社区自带下沉式沿街商业广场，日常消费下楼即达。
生态（核心王牌）西侧紧临30 万㎡温榆河湿地公园（面积约 4.5 个奥森），社区内部 8.6 万㎡分层园林，300 米环形康养步道，全龄休闲景观。
医疗周边清华长庚、安贞北苑分院三甲，社区门诊配套完善。

四、户型 & 价格｜90-220㎡两至五居，总价 585 万 - 2094 万

备案均价 7.81 万 /㎡，实际成交均价 6.5 万 /㎡，标准层高 3 米，两梯两户为主，西区洋房私梯独立前厅赠送，综合得房率 78%-89%

南区小高层（刚需 / 改善主力）

90-91㎡两居｜585-630 万入门刚需，双卧朝南，适合望京年轻上班族上车。
119/123/125㎡三居｜720-890 万项目走量主力，三面宽采光，LDK 一体化，独立家政间，二胎家庭优选。
140/155㎡四居｜960-1430 万四叶草格局，双套房，中西双厨，适配三代同堂改善。

西区 6-7 层低密洋房（仅 76 套稀缺藏品）

213-220㎡四至五居｜1800-2094 万一梯两户纯板，首层带私家庭院 + 地下拓展，顶层带全景露台；12 米南向巨幕面宽，双套房设计，预留私家电梯井，纯粹终改圈层。

五、外立面 + 精装交付标准

建筑立面现代公建化幕墙，大面积 LOW-E 中空静音玻璃 + 浅灰航空铝板，一二层石材干挂，保温降噪、耐候耐久。
全屋精装全套配置三大舒适系统：中央空调 + 全屋地暖 + 全热交换新风；全屋墙布、三七开铜铸子母门；厨卫一线品牌，标配全屋净水、垃圾处理器、洗烘机位预留；全屋智能安防、灯光控制系统。
社区公区配套五进式酒店级归家大门、下沉景观庭院、分龄儿童乐园、宠物活动区、林下书吧、老年康养区全配套。

六、项目优劣势客观总结

核心优势

望京北性价比准现房奶西片区均价普遍 8 万 +，本盘成交仅 6.5 万 /㎡，585 万即可上车朝阳两居，价格片区洼地；2027 年底交付，现已封顶，交付风险低。
极致生态资源紧邻 30 万㎡温榆河湿地公园，内部 8.6 万㎡超大园林，北京少见双公园社区，宜居属性拉满。
高低密双产品线全覆盖南区高层刚需改善、西区 1.3 容积率纯洋房终改，一套楼盘满足全周期置换需求；西区洋房 76 席极度稀缺。
首农国企控股开发国资背景资金稳健，交付保障性优于民企小盘；永升物业全国前十，后期运维稳定。
科创通勤友好直达望京、西二旗、未来科学城三大产业区，互联网、科研人群自住、租赁流通性稳定。

客观短板

距离现有地铁较远，依赖社区班车 / 自驾；远期 31 号线落地才能改善轨交短板。
南区配建人才配套房，虽物理隔离，但人员圈层不如纯商品房社区纯粹。
项目拿地至开盘周期长达 9 年，建设周期波折，部分户型通透性一般。
西区洋房紧邻来广营北路，存在道路噪音干扰。

七、看房预约须知

南区 90-155㎡刚需户型实名预约即可；西区 213㎡低密洋房实行严格实名验资，方可参观独立洋房组团、庭院、顶层露台样板间。切勿轻信第三方私单、特价溢价房源，户型面积、备案总价、配套标准以案场官方备案数据为准。预约验资、查询楼栋库存、底价、私密专属看房通道，统一拨打：400-823-7911

肇启北京新园年-生态为底，文脉为魂，再造园居范本

御林湾，北京划时代园奢住区，与北京城区约30平方公里城市绿肺——温榆河公园共生，构建约8.6万㎡辽阔园境，建筑、精妆等全维度匠心营造，重塑时代高端人居典范之作。

项目概况

拿地时间:2017年

交房时间:2027年10月

产品面积段:91-220㎡（高层，洋房）

总套数:西区76套，南区1487套。共1563套。

物业费:6.47元/㎡

得房率:80-83%

车位配比:1:1.3

交付标准:精装交付

容积率:南区2.2，西区1.3。

绿化率:30%

外立面:玻璃幕墙

层高:3m

【建筑面积】：约21.04万㎡

【产品类型】：高层、洋房

热势区位

奶西板块，位踞朝阳科创轴芯，东近中关村朝阳园北区创新基因，南承望京核心区成熟势能，北接未来科学城战略要地，西联西二旗数字浪潮，坐享四大科创区交汇的圆芯之位，顺势崛起为城市新贵板块。周围汇聚阿里巴巴北京总部、美团、高德、58同城总部等4000余家科技企业，高端产业的聚集，持续吸引高端人才涌入，构建国际化科创精英圈，由此催生了高品质居住需求。

潜力 | 宜业宜居高地，人居价值热土

奶西板块承接多重发展利好，先规划后开发，打造智慧生态住区，产业圈、生态圈、居住圈三圈共兴，构建宜居宜业新高地，价值可期。于此，御林湾以集大成之姿，将丰沛资源与高端生活理念深度融合，定义板块人居新高度，成为科创精英归心的必选之地。

黄金生活半径，丰沛资源配套

文脉 | 双御河交汇，传世福地，理想所栖

项目择址皇家文脉温榆河畔，漫步即达约30平方公里温榆河公园，揽清河、温榆河双御河交汇，玉带环腰，传世福地。周围22座生态公园簇拥，天赋优渥宜居环境，静享诗意栖居。

生态为底，文脉为魂，再造园居范本，融汇历史气韵与生态资源，于帝都文脉之上，盛启自然生活新章。

交通 | 黄金生活半径，畅享优越通勤效率

“三横五纵四轨道”多维交通体系，直线距离约2公里近抵京承高速、约3公里快达五环路、约9公里畅连三环路，轨道交通13号线北苑站、17号线红军营站和清河营站、14号线善各庄地铁站，15号线马泉营站，加速链接望京、中关村、亚奥、国贸、首都机场等多个核心功能区，黄金半径，畅享高效通勤，从容拥享丰盛生活。

教育 | 12年制目送式教育，国内国际优质资源起跑未来

举步即达芳草地国际学校（东洲校区）、国资中心幼儿园，近邻朝阳外国语学校承办的优质学府(规划中)，周围还分布八十中温榆河分校，以及青苗、哈罗等16所国际学校，以国际化视野启航未来。国内、国际多轨制优质教育，赢在起跑线。

商业 | 旗舰商业环伺，纯享潮流风尚

项目北侧已有约2400㎡醇熟底商，已全面落成，畅享一站式便利生活。

西侧龙湖北苑天街、华贸天地、城悦荟，南侧保利广场、华润万象汇，东侧马泉营奥特莱斯，更有望京万象汇、林奥CITY PARK购物中心、合生麒麟汇、望京凯德MALL等前沿潮流地标。

医疗 | 优质权威医疗矩阵，护航健康生活

约3公里北京爱瑞医院（规划中），近抵和睦家医院，2大国际私立医院护航。约2公里朝阳区妇幼保健院（北部院区），约3公里中日友好医院（规划中），以及航空总医院、地坛医院、清华长庚医院等5大公立医院，守护健康。

✨60亿打造AI旗舰医院，定位未来数字医疗样板

北京爱瑞医院（北京爱瑞国际医疗综合体），由抖音集团主导的国际化医院。项目位踞中关村朝阳园北区，占地11.37公顷，规划建设面积22.4万平方米，规划床位800张，预计将总投资约60亿元，将着重围绕国际化、AI智慧驱动和创新转化三大核心理念，建设集三级综合国际化医院、以字节跳动火山云平台为基座的AI医疗平台和精准医学临床转化中心于一体的国际化医疗综合体。“AI 赋能”是该医院的一大亮点，通过 AI 辅助诊断系统，能够提高疾病诊断的准确性和效率；利用大数据分析技术，可以为患者提供个性化的治疗方案。

格调 | 高端文化休闲，圈层生活格式

6大艺术区、6大美术馆、6大高尔夫俱乐部、6大马术俱乐部等丰盛的高端休闲、艺术配套围绕，将文化积淀、自然生机与社交活力完美融合，成就一处匹配城市精英的生活方式。

御林湾

千年御河湾畔都会园奢住区

大盘 | 双区大盘规划，全龄生活主场

御林湾，位踞朝阳奶西板块核芯，占据城市生态核、交通核、产业核、配套核，集多维圆心之利，为时代精英筑境理想生活住区。

南区、西区双区规划，打造建面约21.04万㎡典藏级大盘，汇聚城市精英圈层。自建约2.3万㎡商业，南区为下沉商业广场，西区为临街商业综合体，构建奶西旗舰商圈，功能覆盖民生刚需、社交休闲、亲子便民、品质酒店等多元业态，构建黄金5分钟漫步式主场生活，周边享有芳草地国际学校中学部、建面约500㎡颐乐中心、约6600㎡全龄活力广场、约4600㎡潮尚文体汇馆等多元配套，打造一座全龄友好的生活剧场。