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石景山、丰台之后，朝阳也要开启小户型救赎之路。
600万，在朝阳东北五环一带，过去也只能买到老破小了，但是今年朝阳新房也卷到600万以内了。
还是东坝，4月30日，金茂以底价20.981亿元，拿下朝阳区东坝乡单店区域平房区城中村改造项目1105-01地块
住宅楼面价4.1万元/㎡。
这是近三年朝阳北五环最低楼面价了，去年的金茂满曜和保利朝观天郡楼面价不到5.2万元/㎡；同为大东坝板块的保利天汇，楼面价更是高达5.6～5.8万元/㎡
所以金茂东坝单店地块有天然的价格优势，未来预计7万封顶。
尽管，金茂更擅长做改善选品，拿下东坝单店地块之后，不少老师也预测，金茂会在这个地延续金茂满曜产品系列，而且会做升级版
但是我觉得这概率不大，因为这个地块的周边配套和素质，决定了只能做小户型。
但是像森屿文华那样做两居起步又不太可能，我预测可能会参考丰台嘉棠双子的策略，主力户型，99平米三居起步，最大150平米封顶。
价格上，大概率不会按照7万卖，6.5~6.8万元左右就算，最低640万就能上车东坝新房，这个价格还比较合理。
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为什么东坝单店地块不能做改善？
要了解东坝单店地块，就要从它的短板说起。
先从区位说起，东坝单店地块位于东五环东侧，紧邻五环，而且又位于东坝南板块，大家对东坝板块的配套，包括在朝阳的一个圈层，还是比较认可的。
东坝单店的最大问题就是被回迁房、安置房包围。
东坝南二街以北，沿坝河分布了很多改善项目，比如恒大华府，首城珑玺、奥林匹克公园、首开常青藤等等；南二街以南就是大片的回迁和安置房小区
和森屿文华相比，位于东坝北部，虽然周边目前没有什么人烟，还比较荒凉，但是城市界面包括圈层明显要比东坝南区高。
东坝单店项目给人的感觉，什么配套都有，但是都不方便
比如项目距离东五环直线只有170多米，很近吧，但是最方便的一条通道，从项目往南走，去单店南路，但是单店南路西段未贯通，而且是双向两车道，村级公路的水平，前面停个小电驴，车都没办法走，甚至没有非机动车道，道路两旁还是高墙围挡，高峰期会堵到怀疑人生。
单店西路则是一个断头路，路的尽头竟然是收费停车场。
但是，从从标书中能找到，能与项目基本同期交付的只有地块西侧的东坝西环路，但其他方向的道路没有提及。
大家本来盼望金茂拿地以后，能解决“家门口最后一公里”问题，但是现在看难了。
地块南侧1.2公里左右是东郊殡仪馆，虽然有一些距离，但是对买房人心理还是有一定影响的。
噪音影响，地块距离东五环只有170米，中间虽然有绿植阻隔，但是这个距离太近，而东五环又是北京的主干道，这样的噪音影响，估计早晚高峰都够人受的。
另外还有地铁问题，地块周边有3个地铁大站，但是都不近。
距离东坝南站直线距离大概1.1公里，到东坝站大概直线1.5公里。
学校有白家庄小学（汇景苑校区）、北京师范大学奥林匹克花园实验小学、北京新亚学校（东坝校区）、北京中学三分校等，以公立校为主，基本满足孩子的上学需求。
周边商业有万达广场、金隅嘉品Mall等很成熟。
医疗资源的话，周边北京市第一中西医结合医院（东坝院区）、首都医科大学三博脑科医院（东坝新院），规划的东方安贞医院停工了，有点可惜，这也是规划的大型三甲医院。
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从单店地块的本身素质来看，容积率2.0，也是朝阳难得的低密度地块，但地块最大的bug就是长条形状，东西宽大概85米，南北长200米。
限高45米（局部60米），西侧还有现状高层住宅，对地块日照会有一定影响，东西较窄，布局受限。
未来做洋房可能会比较困难，主力只能是小高层，户型就得做大才能满足容积率要求，预计主力户型会在110㎡左右，不排除社区边缘做小户型，99㎡起步，但是套数会比较少，引流用。
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