建成20多年的商品房小区佳达新苑，最近却一直忙着做开荒保洁。新装进门道闸、清理杂树杂草、擦洗楼道瓷砖、检修公共灯具…… 这个曾经的花园小区，如今正在悄然蜕变。
7月初，复欣物业入场的第三天，记者走进佳达新苑，小区是一派热火朝天的忙碌场景。
“我们正在全域开展开荒保洁。”复欣物业项目经理楼辰一边指挥工人作业，一边介绍道，“小区绿化长期无人管护，杂树杂草疯长遮光，这两天我们全部清理清运，让阳光能照进住户家里。”
修理过的绿化
环境的变化，居民感受最明显。华阳路街道徐家宅居民区党总支书记王辉告诉记者，“一早上，就有居民给我们打电话说自家窗外的视线终于亮了”。
住在小区的曹女士带着记者参观楼道，感触很深：“楼道里的瓷砖都被工人仔细擦洗过，感觉亮堂了。原先楼道灯坏了一大半，现在全部修好了，而且他们把灯具都拆下来清洗干净了。”
看得见的变化背后，是来之不易的治理突破。作为建成二十多年的商品房小区，佳达新苑的物业费从未调整：高层每月1.3元/平方米，高层的一楼为0.75元/平方米，多层为0.65元/平方米。对标当下的市场成本，这个价位导致小区物业服务质量持续下滑，最终只能维持最基础的“看门式管理”：楼道保洁不及时，损坏设施久拖不修，绿化养护完全停滞，外来车辆自由通行，公共停车收益去向不明，居民的大量诉求长期悬而未决。
2025年，小区成立新一届业委会，恰逢前期物业合同到期。业委会积极响应居民呼声，立即启动物业服务企业公开选聘工作，最终红色物业复欣物业中标。
佳达新苑体量小、物业费基数低，单独运营必然亏损。楼辰给记者算了一笔明白账：如果只单独运营佳达新苑，小区每年的刚性亏损要达到15万至20万元，单凭这个微型小区自身，根本算不过来账。“我们之所以敢接这个盘，关键是隔壁的绿地海怡小区也由我们运维。”楼辰坦言，紧紧依托党建引领物业治理的连片化物业管理模式，企业统筹管理片区内多个相邻小区，人力、维修、绿化等资源全域共享，把单个小区扛不住的成本，放到整个片区来摊薄。
“接手这个项目，既是党建引领下的工作要求，也是国企必须扛起的社会责任，核心就是补齐老旧小区的民生服务短板。即便有连片化物业管理模式分摊成本，我们也要到第三年才能实现收支平衡，前两年都是持续承压的。”楼辰说道。
物业入驻解决了小区“无人管”的难题，但物业费调价，成了另一道难关。二十多年低价缴费形成了居民的固有认知，大家普遍存在顾虑：为什么现在要涨价？涨的钱花在哪里？
对此，徐家宅居民区党总支搭建三方协商平台，把小区的运维台账全部拆解公示，让所有成本、缺口、调价依据公开透明。
为减轻居民压力，各方商定阶梯式调价方案：第一年每平方米上调0.5元，第二年0.2元，第三年0.1元，三年累计上调0.8元。同时，合同增设刚性约束，每年调价前开展居民满意度测评，满意率低于80%即中止当年调价；服务不达标，居民可要求整改，甚至依法启动物业解聘流程。
“我们不是不愿意出钱，是怕钱花得不明不白，交了物业费还是没人好好干活。”长期关注小区治理的居民陈女士道出了大家的心声。在她看来，居民抗拒的不是贴合成本的合理调价，而是模糊的账目、打折扣的服务。“不过这几天小区大变样，大家心里都挺开心的，真心希望我们的小区能越来越好。”
透明的账目、循序渐进的调价、权责对等的约束，最终获得了居民认可。小区198户业主参与物业费调价表决，155票同意，调价方案高票通过。
面对新物业，居民的期待很朴素。曹女士和陈女士都表示，不追求高端服务，希望物业守住承诺、踏实履职，做到质价相符。
一周的集中整治，无法还清小区二十年积累的硬件欠账，路面老化、车辆管理等问题，还需要依托维修资金和长效运维逐步解决。
“我们也给小区制定了清晰的提质时间表。”楼辰介绍道，30天集中清零环境顽疾，彻底清剿绿化盲区、楼道堆物、卫生死角；60天完成园区全域品质升级，补齐灯具、安防、标识等基础设施；90天启动住宅专项维修资金立项，着手排查管网、墙体等深层硬件隐患。
佳达新苑的“破茧”，才刚刚开始……
记者/摄影：李媛媛、陆艺超（实习）
编辑：竺嘉茹
责编：颜文彬
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