文｜邓浩志

6月广州楼市明显降温，全国几大前期回暖明显的大城市楼市同样出现了明显降温的情况。有观点认为，这波楼市回暖接近尾声，前期积压的需求基本都是3、4、5几个月释放得差不多了。我不赞同这个看法。

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说几个原因：

  • 六七八月是传统的楼市淡季

以广州为例，叠加了天气炎热，经常暴雨，学生考试和放假，今年还有世界杯效应等等。6月环比5月降温不仅今年有，而是每年都有。

  • 降温没降温还是看同比

虽然6月市场表现不及5月，但统计数据显示今年6月，50座重点城市成交量同比去年同期上涨了20%左右。也就是今年6月比前两年都好。说明市场真是回暖了，今年的低位比去年低位，前年低位都要高。

  • 库存消化周期下降

新房库存消化周期，二手房挂牌量都有下降。根据克尔瑞的数据显示，重点城市新房去化周期连续四个月下降，二手房挂牌量比峰值时下降了7%左右。

  • 大城市土地交易金额增长

虽然全国300城宅地成交面积同比下降28.6%，但一线及强二线城市土地出让是明显增长的。比如广州上半年土地成交约320亿元，创近三年同期最高。开发商有专业的研究部门，他们愿意真金白银投入的城市，市场是真实回暖且具有一定前景的。

  • 大城市房价也保持平稳

6月百城二手房价跌幅略有扩大，为环比下跌0.42%，但这是全国数据，而上海、深圳二手房价格环比上涨，其他大城市房价也继续保持平稳。新房方面，6月百城新建住宅均价环比上涨0.16%，同比上涨2.00%，新房价格环比延续结构性上涨态势。高使用率的新房在一线及强二线城市基本都已经实现了止跌。

最后再强调一下，我们现在和未来谈的楼市复苏，都特指一线及强二线城市。全国广大地区，未来几年似乎都看不到整体复苏的可能。

佛山楼市更加低迷了

统计数据显示，今年1-6月佛山楼市上半年成交商品住宅186.5万㎡，同比继续下降3.7%。今年上半年一线及强二线城市楼市集体回暖，成交环比增长约20%左右。

作为万亿GDP的佛山，常住人口过千万的佛山，早就是妥妥的强二线城市（新一线城市），但这轮楼市复苏居然没有佛山的份，甚至今年比低迷的去年更差了……

要问佛山楼市何时复苏？准确要问佛山经济何时才能走出困局？当前，所有人都知道佛山楼市低迷源于经济低迷，而经济低迷源于产业结构高度依赖房地产周边。发展新兴产业，这道理谁都懂，但新经济的容量就这么点，却又一堆城市在争抢，别说佛山，一线城市的广州抢到的份额也极其有限。那在新的抢不过，旧的又拉不起的情况下，如何能实现经济复苏？这不但是佛山的问题，是全国很多城市都面临的极为严峻的问题。

至于佛山的楼市和房价，如无意外，今年仍有下调空间。