年中楼市“放榜”。
天津上半年共计成交328万平米新房，比去年同期上涨了0.2%；成交均价18247元/平米。
整体大盘走势一言以蔽之：稳。
不过，虽然“总分”不算太惊艳，但“局部”很热闹。
摊开看，有几个核心现象，很值得剖析。
| 头部“断层”虹吸
原来是头部“吃肉”，尾部“喝汤”。
但现在，头部房企的集中度越来越高，以至于“汤”都没剩下多少了。
看数据很清晰。
仅房企业绩排行榜前十强，半年就签约381亿元，占去了全市超六成的份额。
而去年同期，该数值不足53%。
也就是说，短短一年，TOP10的市占率就提高了11个百分点。
更夸张的是，头三家的业绩总额，能跟后七家近乎打个“平手”。
甚至，仅泰达建设（格调）、城投、金地三家，就“吊打”房企TOP100后70家。
尤其格调，越跑越快。
不仅继续霸榜天津房企业绩“套面金”三榜NO.1，而且半年签约金额就约达73.9亿元！
73.9亿，什么概念？
1）一家就卖出全市1/8份额！绝对的头部一哥。
2）比去年同期涨了30%（去年上半年，泰达建设业绩是57亿元）。
3）高出第二名25亿！
这已经不是简单的领先，而是断层！
好比班级考试，一个满分，一个及格，中间差了好几档。
事实上，去年上半年，两者的差距还不足10亿元，今年就已超25亿元，翻了一倍多。
套用那句话：当第一不可怕，可怕的是，第一名还在加速。
天津城投稳扎稳打，在新梅江、水西、柳林等片区持续布局，上半年商品住宅全口径销售额约达48.6亿，位列全市房企业绩榜第二。
金地集团以45.4亿排第三，仅金地上湾玖峯一盘就贡献了11.5亿元。
这就是当下真实的天津市场。
头部越来越大，腰部越来越细，尾部则快“看不见”了。
往深挖，头部效应持续扩大的背后，其实也是一种信任的集中。
在不确定的市场，买房人就认确定性。
诸如格调、绿城、金茂等，品牌硬、产品力强，都是经过市场验证的“安全区”。
| 首开盘“挑大梁”
今年的天津市场，还有一个特征十分明显：
愈发“喜新厌旧”，几乎每个月的热销榜里，都有“新面孔”。
或一个或多个，都是刚首开的纯新盘。
尤其5月，堪称今年的“首开月”。
泰达格调玖章、天保天成印象、津铁格调麟凤来仪，三个纯新盘同月首开、同月冲顶。
一个拿下全市金额NO.1，一个摘下面积NO.1，一个锁定洋房套数NO.1。
包括新出炉的6月榜单中，这种现象依旧很猛。
格调观骊5月底首开，6月即拿下全市套数+面积“双料”销冠。
成交套数110套，成交面积约1.18万平米，直接带火了北辰商业大学板块。
当时连夜排队选房的海泰格调砚溪花园6月14日首开102套，当天去化80%。半月完成签约78套，冲进全市套数榜第4，包揽滨海“套面金”三榜第一。
还有“上榜”的农垦含章棠颂也是6月份刚首开入市的纯新盘。
可见，今年的天津楼市，“主角”已然换人。
纯新盘不只抢镜，还在统治流量！
为什么？
一是新盘本身就自带流量，二是新盘有后发优势，得房率高、竞争力强。
比如海泰格调砚溪花园，建面约125平米户型得房率约115%，直逼传统160平米大平层的既得感。
| 红盘卖出“长尾效应”
市场走到现在，单纯靠降价已经不管用。
真正能卖得好的盘，无一例外全是建立在好产品基础上。而且你会发现，越是卖得好的盘，越能卖出长尾效应。
比如，上东金茂智慧科学城，从第一期火到第八期，已成热销榜的常客。
金地上湾玖峯从去年首开以来热度持续“在线”，现在一期已去化超八成，二期接棒入市。
格调尔雅有价更有量，长期包揽河东“三冠王”。
今年1-6月，又以187套、2.4万平米、8.5亿，再度领跑河东。
并冲上全市上半年金额榜TOP10。
现在项目小户型已售罄，并且，已经有很多人在等格调工大1号地了。
这就叫共识。
当一个楼盘被所有人认可的时候，它就不是一个普通楼盘了。
而成了买房的必看与参考。
类似的，还有中建理想城、创意之城、格调罗滕花园、格调音乐花园、西青城投格调松萝花园、西青城投格调松蕉花园等。
中建理想城半年签约350套，位居津南套数榜第一、全市套数榜前三；
创意之城斩获河西区销冠；
格调罗滕花园摘大港1-6月面积榜&金额榜销冠；
格调音乐花园以4.98亿拿下1-6月开发区金额榜NO.1；
和平更是直接被格调“控场”，泰达格调玖章入市2个月就签约113套；
西青中北镇前三甲也全出自格调，尤其西青城投格调松蕉花园半年签约134套，位居板块头名……
可见，真正有产品力的盘，并不是首开火一把就完。
而是会卖着卖着，就卖成市场共识。
| “小众”赛道也疯狂
别以为只有刚需盘和改善盘能走量，今年的豪宅市场也很热。
而且从全国到天津，一样的“步调”。
全国——
杭州2000万以上豪宅，成交量创近十年新高；
深圳套均4885万、最高一套上亿中海安缇雅苑，开盘即“日光”；
上海的前滩公馆、金茂满誉等也全是100%去化……
信达格调美古花园，稳居千万级豪宅成交“头把交椅”，一个盘就包揽了天津1-6月1000万以上房源中将近三成的量。
相当于，天津每成交4套千万级豪宅，必有一套出自美古花园。
该项目也是全市的房价锚点，从入市以来，一直霸居全市单价首位，至今无人超越。
格调初晴，套均价高达1300多万，卖出了全市千万级豪宅的16%。
两者加起来，占比高达44%。
讲真，这个级别的房子，很多普通人可能一辈子都碰不到。有钱人却在抢着买。
表面看是豪宅狂欢，实际上却映射出需求的“割裂”。
他们的买的不止是房子，更是稀缺性资产配置。
稀缺即价值。
这放在任何市场都成立。
综上可见，分化已经渗透到市场的方方面面。
房企之间在分化，产品代际在分化，客群赛道也在分化……
甚至越来越“极化”。
没有普涨普跌，只有好的更好、差的更差。
呈现出一个“折叠”的天津楼市。
预计下半年，这种趋势还会进一步加剧。
注：文中的户型面积，均为建筑面积。
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