随着深圳大量建成时间较早的楼梯房小区进入深度使用期，老旧小区改造正从过去较多依赖拆除重建，转向存量提质、微改造和适老化改造。与此同时，加装电梯也被纳入老旧小区改造和无障碍环境建设的重要内容。深圳市规划和自然资源局曾于2023年发布《深圳市既有住宅加装电梯规划审查指引及建筑设计参考图集》，明确提出加装电梯要结合小区环境、建筑条件、结构类型及居民需求，尽量减少对相邻建筑采光、通行等影响。
电梯加装看似是一项民生微改造，现实中却常常牵动整栋楼的利益重分配。高楼层住户尤其是老年居民希望借此解决“爬楼难”，低楼层住户则担心采光通风受影响、噪音增加、房屋贬值、结构安全和后续维保责任不清。南都记者近日走访深圳多个老旧小区发现，同样是加装电梯，有的小区通过充分协商顺利落地，有的小区即便完成表决、审批甚至经历诉讼，仍在邻里拉锯中停滞多年。
反对者的担忧：
不是“不让老人坐电梯”，而是“受损与受益不对等”
宝安区新安街道泰安花园3栋1单元的加装电梯纠纷，是近年来深圳老旧小区加梯矛盾的一个缩影。
该单元低楼层一住户向南都记者表示，自己在施工进场前并不充分知情。她称，进场前社区曾电话询问其是否同意加装电梯，她明确表示不同意，但项目后来仍然推进。“高层说有公示，但我没看到。社区给我的回复是，不需要所有人同意，也不需要纸质投票。材料没有公示，设计方案也没有公示。”
真正让她难以接受的，是加装电梯对其居住环境的直接影响。她称，电梯井将遮挡其入户大门，影响采光、通风，并带来噪音；同时该楼栋为错层入户，低楼层住户实际使用价值有限。“我看出去就是一个电梯井，房价也会贬损，错层入户，我受益不到。”她曾提出修改设计方案，避免遮挡；如无法修改，则希望由受益方给予3万元补偿，但协商未果。
泰安花园3栋电梯井位置
该住户还提到，同小区1栋也曾因低楼层业主异议暂停多年。她认为，同样是加装电梯，不同楼栋推进结果差异较大，也反映出基层协调中仍存在不少争议空间。
类似的僵局也出现在罗湖区鹏兴花园一期。该小区建成于上世纪90年代，均为楼梯房。支持加梯的业主称，小区内高龄老人较多，三楼以上有迫切出行需求的住户超千户；相关单元2020年申请加装电梯，已满足现行的业主表决要求，并取得规划部门核发的加装许可。其间，街道社区、规划部门曾组织协调和听证，设计单位也曾就噪音、结构安全、消防等问题作出核验说明。
但低楼层业主持续反对，并曾起诉要求撤销许可，一审、二审均未获支持。即便如此，工程仍因阻工长期停滞。支持方称，施工现场曾被车辆占用，施工方难以进场；反对方则认为，小区楼龄较长，目前已经出现沉降、渗水等问题，加装电梯可能影响结构安全，后续维保和楼体受损责任也难厘清。目前，该单元围绕加梯的拉锯已持续6年，施工备案回执也再度面临过期，辖区街道办、社区工作站等相关部门仍持续关注支持加梯一方与反对一方的意见反馈，并持续搭建沟通平台，促进协调。
鹏兴花园小区内部
南都记者梳理发现，这类纠纷的共同点实际在于，反对方并非简单否定老旧小区适老化改造，而是认为加梯后的收益和损耗分布并不对等。高楼层住户获得出行便利和房屋价值改善，低楼层住户则可能承担采光、噪音、通行、隐私和房产贬值等影响，这些利益与损耗成本对于居民而言具体可感又兼具多元性。
部门协调：
多个案例曾由街道社区介入，争议焦点集中在补偿协商
针对泰安花园3栋1单元加装电梯相关问题，新安街道办在回复南都采访时表示，该单元已于2025年6月18日满足动工条件。因双方业主存在分歧，街道持续引导加梯方暂缓动工，建议先通过协商解决争议。由于协商难以化解争议，加梯方于2026年1月8日组织动工，双方产生纠纷，街道随即联合翻身派出所到场处置，并组织双方座谈。
街道称，此后双方因补偿问题久商未决，逾一年仍未能加建。5月14日、5月19日、6月16日及6月23日，双方多次因动工产生纠纷，街道均联合派出所到场协调处置。其中6月23日冲突致个别居民受伤，公安机关已介入调查。
对于低层业主提出的“未召开业主大会、未充分征集意见”等问题，街道回复称，既有住宅加装电梯由业主自愿发起并自主协商。根据相关工作指引，在征集加装意愿前，街道办须在单元楼道口等显著位置进行为期30个自然日的公示，以确保全体业主充分知悉。街道称，其已于2024年8月22日至9月21日组织完成该单元意愿征集公告公示。
街道还表示，泰安花园3栋1单元共8层32户，实际书面同意加梯的业主共23户，同意率为71.9%，符合法定比例要求。该单元加梯方案设计文件、意愿征集表等申报材料已存档；动工前，项目已按规定完成公示、联合审查、小散工程备案等程序，街道认为“程序完备、手续齐全”。
不过，从街道提供的协调记录看，程序合规并不意味着矛盾消失。2025年12月3日，街道加梯专班会同社区组织业主面对面协调，但因补偿问题分歧较大，未能达成共识。2026年5月14日协调会上，反对业主提出加梯将影响采光、日照及房屋价值，其中四户共提出75万元补偿要求；支持加梯业主表示认可补偿是相关业主权利、可以协商，但提出不得以停工为前提。5月19日，有业主提出3万元补偿要求，高层业主称该小区“二楼无补偿先例”，仅同意其免费使用电梯；电梯公司则表示可出资5000元补偿。
街道在回复中表示，街道无权强行叫停或强行推进任何一栋楼的加梯工作。对于同小区不同楼栋推进结果不同，街道认为主要源于各栋业主之间的沟通效果、互谅意愿、互信程度和协商解决分歧的意愿不同。记者注意到，在此次走访的多个案例中，街道和社区等基层单位往往在其中扮演搭桥协商的角色。
成功样本：一楼免主体费用，高层主动多承担
并非所有加梯项目都走向僵局。南山区前海花园一、二期的经验显示，充分协商、分层分摊、主动让利，仍然可能让加装电梯顺利落地。
前海花园一、二期建成20余年，楼栋原本无电梯配套，高层住户尤其是老年居民爬楼难问题突出。近年来，小区多栋楼栋陆续完成电梯加装。居民姜先生介绍，2024年前后，其所在楼栋加装电梯整体投入70多万元。为平衡高低层住户权益，住建局、工务署、城建办、司法所、社区等各方多次组织居民协商讨论，最终确定阶梯式费用分摊模式。
“加装电梯对我们高层住户便利最大，对一楼住户几乎没有实际使用价值，所以大家基本同意一楼住户免收电梯主体建设费用。”姜先生说，该楼栋费用按照楼层受益程度逐层递增，最高的七楼住户每户承担4万多元，二楼每户承担1万多元。费用明细清晰透明，每户都清楚自己的分摊依据。
前海花园加装后的电梯
除电梯主体工程外，施工过程中产生的走道地砖、周边路面修整等零星配套费用，也由居民自主协商分摊。姜先生称，靠近电梯的住户难免受到采光、噪音影响，因此他和邻居主动商量，因两家距离电梯较远，可以适当多承担费用。各层住户根据实际情况自行协商分摊比例，没有硬性规定，核心是“互相体谅”。
据了解，前海花园一、二期共35栋，自2020年以来已陆续加装电梯20余部，不少楼栋的加梯工作仍在推进。姜先生认为，低层住户体谅高层老人、小孩爬楼不便，高层住户也理解低层住户会受到施工、采光、通行影响，主动承担更多费用，是加装成功的关键。
相比泰安花园、鹏兴花园等案例，前海花园的不同之处在于，费用分摊和利益补偿并未被视为“可谈可不谈”的附属事项，而是从一开始就纳入协商核心。低楼层是否免缴、二楼承担多少、靠近电梯的住户是否少承担、远离电梯的住户是否多承担，都通过邻里协商提前化解。
法院判例：程序合规是前提，合理影响需容忍，但协商仍不可省略
从已公开的司法案例看，法院在审理加装电梯纠纷时，通常会同时审查程序合法性、工程技术标准、相邻权益影响以及是否存在实质损害。
深圳盐田法院此前公布的一起案例中，深圳某老旧小区2单元共6层18户，经征询意见，15户业主同意加装，达到法定比例。规划部门依法公示，公示期间二楼业主提出异议，相关部门组织两次业主听证，履行法定程序后核发《建设工程规划许可证》。费用分摊上，因一楼为架空层，经业主协商，未要求二楼业主分摊安装费用及后续电费，费用由三楼及以上业主分摊。二楼业主认为电梯影响隐私、采光、通风、噪音及房屋价值，诉请共同支付30万元补偿。
法院审理认为，判断加装电梯是否影响相邻权益，主要依据是是否违反国家有关工程建设标准，是否妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。法院现场勘验后认为，涉案电梯符合相关技术标准，虽然厨房采光受到一定影响，但未超出合理限度；地方规定中关于“适当补偿”的条款属于协商性规范，并非创设绝对法定补偿义务。最终，法院驳回二楼业主30万元补偿诉求。该判决已生效。
上海宝山也有一起类似案例。某6层12户单元楼中，2023年加梯小组征询意见，12户中有10户同意、1户不同意、1户未投票；2024年项目取得政府主管部门加装许可后，一楼两户业主阻挠施工，加梯住户诉至法院。法院认为，在加装电梯程序合规基础上，低楼层业主应秉持团结互助原则，为多数人利益提供必要便利，不得以个人偏好阻碍民生工程推进。最终，法院判决被告停止妨碍施工，判决已生效。
需要注意的是，既有住宅加装电梯的业主表决，基本依据来自《民法典》第二百七十八条，但各地在具体操作规则上仍有差异。有的地方沿用“参与表决双三分之二、参与表决同意双四分之三”的框架；有的地方在地方政策中进一步降低或细化门槛。例如上海2020年底调整既有多层住宅加装电梯表决比例，规定拟占用小区业主共有部分的，应由专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。重庆相关政策解读则明确，将申请条件由原来的“双三分之二同意”调整为“双三分之二业主参与表决，经参与表决业主四分之三同意”，以破解个别业主“一票否决”问题。
南都记者查阅公开资料看到，深圳本地既有住宅加装电梯，主要结合《民法典》《深圳经济特区物业管理条例》及既有住宅加装电梯相关工作指引执行。深圳既有住宅加装电梯可以单元为单位申请，申请时需满足建筑结构、消防安全等前提，并按规定完成业主协商、公示、联合审查等程序。
专家：加装电梯应从工程审批转向全过程治理
中国人民大学深圳研究院一名研究员接受南都记者采访时表示，老旧小区加装电梯纠纷频发，根源并非居民反对民生工程，而是电梯带来的收益和成本分布不对称。高楼层住户尤其是老人、行动不便家庭能明显受益，低楼层住户则可能面临采光通风受影响、噪音增加、隐私受扰、施工扰动、房屋价值变化及后续维保责任不清等问题。因此，矛盾表面上是“装不装电梯”，实质上是“谁受益、谁受影响、谁补偿、谁负责”的治理问题。
该研究员认为，现行的老旧小区加装电梯“双三分之二”同意原则总体具有合理性，因为加装电梯涉及共有空间、建筑外立面、管线迁改和长期运维，需要较高比例业主参与和同意，才能保证公共决策正当性。但这一原则主要解决的是“程序门槛”问题，不能自动解决低楼层权益保护、补偿标准、后续维保和邻里协调问题。
他建议，深圳可探索建立“影响评估—分级补偿—专项调解”机制。比如，对一楼、二楼以及被电梯井道、连廊直接遮挡的住户进行重点评估，根据采光通风、噪音、隐私、施工扰动、房产价值影响等因素形成补偿参考区间；同时引入第三方机构进行技术评估和价值评估，由街道、社区、业委会、物业和专业调解组织共同参与调解。
该研究员还建议，对争议较大的项目引入听证或充分听取意见机制，避免简单以公示替代实质沟通；建立第三方评估机制，对采光、通风、噪音、消防、结构安全和房产影响进行专业判断；出台低楼层权益保护指引，明确哪些情形应优化设计方案，哪些情形应给予补偿，哪些情形不宜强行推进；同时进一步压实街道和社区协调责任，形成从前期沟通、方案调整、表决组织、施工监管到后续维保的全流程协调机制。
从多个小区的不同走向看，老旧小区加装电梯真正难的，并不是把电梯装到楼外，而是把不同楼层住户的利益重新摆平。它既考验工程技术，也考验基层治理。只有当“多数人的便利”和“少数人的损耗”都被看见、被评估、被协商，加装电梯才可能从一项容易引发撕裂的工程，真正变成改善民生的共识。
采写：南都N视频记者 吴灵珊 覃仕林 吴春熠
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