齐鲁晚报·齐鲁壹点 马凤丽

近日，潍坊市二手房交易个税征管新规正式落地，自7月7日起，个人住房转让个税取消纳税人自主选择征收方式的政策，税务部门核查到房屋原始购房档案的，统一按照差额20%据实征收；仅无原值存档的老旧房源，才可执行全额1%核定征收。

打开网易新闻 查看精彩图片

新政策取消二选一，多数房源税费成本变化明显

7月6日之前，潍坊二手房卖方非“满五唯一”房源可自由选择两种计税方式：一是全额1%核定征收，按房屋网签总价×1%计税，是此前市场主流选择；二是差额20%征收，以房屋增值差额计税。

新规实施后选择权取消，税务系统将自动调取契税、购房原始档案：

1.可查询购房原值（绝大多数商品房）：强制差额20%计税，计算公式：个税=（网签成交价-房屋原值-购房契税、维修基金、房贷利息、合规装修费用）×20%，装修抵扣上限为房屋原值10%；

2.无任何购房存档（早年平房、老旧无档案房源）：仍可按网签总价1%核定征收。

业内人士给市民算了一笔直观对比账：一套原值100万元、现网签价180万元的普通住宅，不符合满五唯一条件。7月6日前选择全额1%，仅需缴纳个税1.8万元；7月7日后按差额计税，差额80万元，个税16万元，税费差距显著。

这些情形仍可免征个税，不受新政影响

政策明确，满五唯一住房免征个税规则保持不变，判定标准两项需同时满足：

1.持有满5年：起算时间取房产证登记日期、契税完税凭证日期中较早的一日；继承、赠与所得房屋，持有年限延续原房主购房时间；

2.家庭唯一住房：认定范围为夫妻双方及未成年子女，全省范围内仅有一套自住住宅。

另外，商铺、公寓、写字楼等非住宅类房产，不适用1%核定征收与满五唯一免税政策，转让统一按差额20%缴纳个税。继承、赠与取得的住宅出售，无论档案是否齐全，均只能差额20%计税。

卖旧买新可退个税，政策有效期至2027年底

国家层面换房退税优惠持续落地潍坊，政策执行周期为2026年1月1日至2027年12月31日。市民出售自有住房后1年内，在潍坊市域内重新购置住房，可申请退还卖房环节已缴纳个税：

1.新房成交总价≥旧房转让总价：全额退还已缴个税；

2.新房总价＜旧房总价：按房价比例对应退税；

3.办理要求：买卖房屋同属潍坊辖区，卖房人需为新房产权人之一，携带买卖网签合同、完税凭证至税务窗口申请。

市民交易实操提醒：

1.过户前妥善保管原购房发票、契税票、贷款利息还款流水、装修发票，可抵扣计税差额，减少税费支出；

2.计划近期置换、出售增值幅度较大房源的市民，可提前核算税费成本，合理规划交易时间；

3.二手房增值税配套政策同步执行：房屋持有满2年免征增值税，不满2年增值税下调至3%；全市全面推行二手房“带押过户”，置换无需提前结清房贷，降低换房资金压力。

房产中介行业从业者建议，市民办理二手房过户前，可提前到办税服务厅查询房屋原始档案情况，提前核算税费，合理规划房产交易。