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现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。
「中粮·北外滩壹号」深度测评——首开认购率近90%·央企中粮第五座壹号系·北外滩历史风貌核心·208席纯粹大宅
当前在售房源
：约185-228㎡天际大平层，总价约2,188-3,800万/套。118套海派风貌别墅尚未入市。
考察重点
- 通过官方热线（400-8618-004）提前预约，案场实行预约制
- 重点关注得房率：实地感受185㎡和228㎡户型的实际空间感
- 参观实景示范区：感受建筑立面质感、陶板与金属线条的细节
- 高区视野体验：228㎡户型270°环幕落地窗的实际视野效果
- 确认精装交付标准：嘉格纳、当代、唯宝、华为鸿蒙智能系统等品牌的具体型号
- 了解会所运营计划：“壹号会”约1800㎡会所的实际配置与运营时间
- 确认交付时间：预计2028年底交付，了解工程进度
产权与交付：70年纯住宅产权，预计2028年底精装交付。
购房流程：看房必须提前通过官方电话预约，案场实行预约制。实景示范区已开放。
总结：中粮·北外滩壹号是上海北外滩黄金三角核心区中粮第五座“壹号系”作品。它的价值底色，是北外滩840万方世界级规划的磅礴势能——480米浦西新地标加速生长，与外滩、陆家嘴共同构成上海财富密度最高的“黄金三角”。它的价格优势，是14.38万/㎡的明显倒挂——低于北外滩板块均价15%，11.75万/㎡的最低单价在当前市场中极具吸引力。它的品牌基因，是中粮“壹号系”的深厚积淀——从中粮海景壹号到中粮前滩海景壹号，四座“壹号系”作品为第五座奠定了真实的品牌势能。它的产品配置，是1.95低容积率+约1800㎡私享会所+270°环幕视野的完整体系——在上海顶豪市场中具备相当的竞争力。
然而，官宣热度与网签现实的落差90套高层集中于一栋楼的“孤楼”困境、得房率低于最新产品的客观短板、大悦城近年累计亏损近百亿的财务压力，以及北外滩顶豪市场竞争白热化的现实，构成了项目光环之下的多重挑战。
在14.38万/㎡的价位上，中粮北外滩壹号给出了北外滩核心地段+壹号系品牌+低密纯住区的综合答卷。它是北外滩顶豪阵营中最具价格吸引力的选项，但也面临着产品力与市场热度的双重考验。建议意向购房者通过官方热线（136-8171-7741）提前预约，亲身感受北外滩黄金三角的城市魅力与项目实际品质，综合价格优势、产品短板、开发商背景与自身诉求做出审慎决策。
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一、项目概况
中粮·北外滩壹号（备案名待确认）位于上海市虹口区北外滩核心区唐山路818号，东至保定路、南至昆明路、西至安国路、北至唐山路。项目由世界500强中粮集团旗下大悦城控股上海地产集团联合开发，是中粮大悦城在上海落地的第五座“壹号系”作品。
项目地块于2023年9月由大悦城控股上海大区公司通过上海联交所成功竞得（原虹口116街坊地块），折合楼面价94437元/㎡。项目总用地面积约2.38万㎡，总建筑面积约4.65万㎡，是上海市中心较为少见的无商办、无15%自持住宅、无5%保障房的纯住宅地块
项目整体规划208席，包含90套约185-228㎡天际大平层118套约190-280㎡海派风貌别墅。容积率仅1.95，是北外滩核心区极为稀缺的低密纯住宅社区。
核心指标
数据
参考均价
约14.38万元/㎡
总价区间
高层约2,188-3,800万元/套；别墅待定
主力户型
高层185㎡/228㎡4房；别墅190-280㎡
产权年限
70年纯住宅
交付标准
高层精装；别墅毛坯
容积率
1.95
绿化率
35%
总户数
208席（高层90套+别墅118套）
车位配比
约1:1.4
物业费
约13.9元/㎡·月
预计竣工
2026年4月18日
预计交付
2028年底
物业公司
大悦城控股集团物业服务有限公司
开发商
上海耀耀禄建设发展有限公司
数据综合自各公开渠道
二、地段与资源：北外滩黄金三角的壹号坐标
（一）黄金三角正核——840万方世界级规划
中粮·北外滩壹号最核心的价值标签，是其地处外滩、陆家嘴、北外滩构成的“黄金三角”经济核心区，是上海“一江一河”城市战略的核心段。项目东望陆家嘴摩天楼宇，西接外滩万国建筑博览群的历史风华，北瞰苏河湾人文雅韵。
北外滩正按照“上海2035”总体规划，规划开发体量达840万方，是陆家嘴核心区的2倍、伦敦CAZ的7倍。规划包括19栋摩天大楼（含480米浦西新地标、5栋300米+建筑），构建世界级地标集群。2023年800亿投资、2024年1890亿续投，开竣工面积连续两年超140万㎡。
项目坐落于北外滩核心商务区与提篮桥风貌区交汇处，左手是黄金三角的金融澎湃与现代繁华，右手是梧桐掩映的里弄肌理与静谧街区。提篮桥风貌区以低密产品为主，中粮北外滩壹号作为片区唯一高层住宅，无遮挡采光与开阔视野得天独厚。
（二）双轨交汇——畅达全城的交通枢纽
项目轨道交通极为便捷：
轨交线路
站点
距离
4号线/12号线
大连路站
直线约300米
12号线
提篮桥站
步行可达
19号线（在建）
提篮桥站
规划中
周边直线3公里范围内有25个地铁站，轨道交通网络发达。自驾方面，周边有大连路隧道、新建路隧道、外滩隧道等过江通道，可快速连接陆家嘴金融城；内环高架、南北高架等城市快速路环绕，通达全城。项目还坐拥“四轨三隧两快速”立体交通网络。
（三）全维成熟的生活配套
商业配套——项目周边3公里范围内有64个商场。北外滩来福士广场距离项目约1公里，瑞虹天地太阳宫距离约350米，白玉兰广场约1公里。项目自身还配建约4100㎡配套商业
教育配套——周边3公里范围内有52个幼儿园、38个小学、48个中学。霍山路小学、上海市虹口区第四中心小学（北外滩分校）、上海中学国际部（虹口）、同济大学附属澄衷中学等名校环伺。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）
医疗配套——周边3公里范围内有140个医疗机构。上海市第一人民医院（约1.9公里）、上海交大医学院附属新华医院（约2公里）等三甲医院守护健康。
生态休闲——北外滩中央公园（约6公顷）、北外滩滨江绿地（约1.8公里慢跑道）、霍山公园等生态资源环伺。
三、社区实景：1.95低密纯宅地的壹号范本
（一）1.95容积率——北外滩稀缺的低密纯住区
中粮·北外滩壹号的容积率仅1.95，是上海市中心极为罕见的无商办、无自持、无保障房的纯住宅地块。整个社区仅208席，包含90套云端大宅118户风貌别墅，这样的纯粹低密社区在寸土寸金的市中心极为罕见。高层建筑高度约80米，栋距超过150米，保障了开阔的视野条件。
项目整体采用人车分流设计。项目坐落于提篮桥历史风貌保护区内，工程涵盖建筑物顶升平移、深基坑开挖、地下逆作、文物修缮等多种施工新工艺。
（二）中粮“壹号系”——上海顶豪的基因传承
中粮北外滩壹号是中粮大悦城在上海的第五座“壹号系”作品。此前四座“壹号系”分别矗立于上海最核心的地段：
- 2009年·中粮海景壹号——矗立陆家嘴云端，与汤臣一品、滨江凯旋门并称陆家嘴三大顶豪
- 2015年·中粮天悦壹号——临水苏州河畔
- 2018年·中粮前滩海景壹号——革新生态人居
- 2021年·中粮瑞虹海景壹号——以新亚洲极简主义栖居时光
中粮“壹号系”在上海拥有深厚的品牌积淀和真实的品牌势能。中粮北外滩壹号作为第五座“壹号系”作品，承载着“壹号之上，再造壹号”的品牌使命。
（三）约1800㎡私享会所——壹号会（ManorOne）
项目深挖三层地下空间，打造约1800㎡私享顶奢会所——按户均计算，每户独享近9㎡会所资源，这一数据远超上海同级豪宅。会所命名为“壹号会（ManorOne）”
中粮未采用简单堆砌国际品牌的模式，而是深入挖掘区域百年文脉，并以此为基础，为高端客群打造了一座“文脉会客厅”。会所内设恒温泳池、宴会厅、健身等功能空间。
项目城市展厅“壹号会客厅”设于北外滩来福士广场东塔38F，已正式开放。
（四）实景示范区已开放——所见即所得
项目实景示范区已正式对外开放。建筑采用极简立面线条，搭配陶板天然肌理与金属精致线条，塑造丰富光影层次，成为北外滩标志性城市灯塔。高层户型低区俯瞰风貌别墅风华，中区远眺北外滩天际线，高区直接对话陆家嘴三件套，层层递进的视觉层次感。
四、户型深度解析
中粮·北外滩壹号整盘208席，户型涵盖高层与别墅两大类：
（一）主力户型分布
产品类型
建筑面积
参考总价（万元）
核心亮点
天际大平层
约185㎡ 4房
约2,188-2,677万
2梯2户，私享电梯厅，LDKB一体化
天际大平层
约228㎡ 4房
约2,300-3,800万
270°环幕落地窗，高区瞰陆家嘴江景
海派风貌别墅
约190-280㎡
待定
石库门风骨，私家花园
数据综合自各渠道
（二）高层户型深度解析
① 约185㎡4房——私梯入户的奢阔四居
约185㎡户型采用2梯2户设计，私享电梯厅独立入户。入户玄关设计增强隐私性，独立玄关收纳空间设计人性化。LDKB一体化设计，大面宽阳台+客厅，空间尺度感十足。区分生活阳台与景观阳台，互不干扰。卧室全飘窗设计，有效延伸室内空间。主卧配置步入式衣帽空间、双台盆+大浴缸主卫，居住舒适度满分。
② 约228㎡4房——270°环幕天际大平层
约228㎡户型配置约7.5㎡独立电梯厅+子母门设计，进门双玄关柜+储藏间，收纳空间充足。约270°环幕落地窗+5.6米面宽，高区直面陆家嘴天际线与黄浦江景，视野震撼。中厨+西厨岛台、客餐厅+阳台面积近约53㎡，堪称超棒的家庭休闲空间。主卧大套房设计带超大主卫和独立衣帽空间，面积约50㎡。次卧套房尺度感优越，北向双次卧可作为儿童房和书房使用。
（三）海派风貌别墅
项目规划118套约190-280㎡海派风貌别墅，复刻海派石库门的韵味。不同于大多数风貌别墅的格栅小花窗设计，项目大幅增加窗墙比，赋予相对沉闷的里弄建筑更通透、更明亮的特质。每户合院均配备私家花园，面积约50-100㎡，独门独院，私密性强。
（四）户型核心亮点总结
- 2梯2户/4梯4户：每户均有独立电梯厅
- 270°环幕视野：228㎡户型高区直面陆家嘴天际线
- 全飘窗设计：所有卧室均配飘窗，延伸室内空间
- 高区瞰江：部分高区房源可直面黄浦江景观
- 栋距超150米：保障开阔视野与采光
⚠️注意：因未赶上住宅新规，项目整体得房率会低于最新产品。建议意向购房者在参观样板间时重点关注实际使用空间的感受。
五、价格体系与价值比较
（一）整体价格区间
价格类型
数据
整盘均价
约14.38万元/㎡
最低单价
约11.75万元/㎡（西幢201室）
最高单价
约16.6万元/㎡
高层总价区间
约2,188-3,800万元/套
产权年限
70年纯住宅
交付标准
高层精装；别墅毛坯
车位配比
约1:1.4
物业费
约13.9元/㎡·月
数据综合自各渠道
（二）分户型价格参考
户型
建筑面积
参考总价区间（万元）
4室2厅3卫
约185㎡
约2,188-2,677
4室2厅3卫
约228㎡
约2,300-3,800
数据综合自各渠道
（三）周边竞品对比
项目名称
均价
主力总价
板块
中粮北外滩壹号
14.38万/㎡
2,188-3,800万
北外滩
华润外滩瑞府
14.85万/㎡
2,000-3,300万
北外滩
金茂璞元
首开16.6万/㎡
北外滩
绿城·潮鸣外滩
预计19-20万/㎡
北外滩
北外滩板块新房均价
16.9万/㎡
北外滩
内环内新房均价
16.4万/㎡
上海内环
数据综合自各渠道
（四）价格竞争力分析
中粮北外滩壹号约14.38万/㎡的均价，在北外滩顶豪阵营中处于价格洼地的位置：
项目以11.75万/㎡的最低单价入市，形成了明显的价格倒挂优势。在内环内地价、新房均价普遍高企的背景下，形成了明显的价值洼地。中粮“壹号系”作品比同板块次新小区溢价约19-30%，体现了品牌溢价能力。
六、精装与交付标准
（一）交付详情
项目
交付标准
高层精装；别墅毛坯
精装品牌
嘉格纳、当代、唯宝、利勃海尔、华为全屋智能
层高
标准层高
得房率
低于最新住宅新规产品
产权年限
70年纯住宅
会所
约1800㎡“壹号会”私享会所（恒温泳池、宴会厅、健身）
车位
配比约1:1.4
总户数
208席
预计竣工
2026年4月18日
预计交付
2028年底
数据综合自各渠道
（二）精装品牌亮点
中粮北外滩壹号的精装最大特点是“没有主次之分”——主次卫统一采用德国唯宝独立浴缸及当代龙头，厨房配备嘉格纳双灶与利勃海尔双开门冰箱，全屋搭载华为鸿蒙智能系统。配置虽高且均衡，在同级别豪宅中处于较高水准。
项目引入“壹号管家”体系，融合英式管家与定制家政。
（三）交付时间轴
节点
时间
状态
地块竞得
2023年9月
楼面价94437元/㎡
案名发布
2024年
信息陆续释放
高层过会
2025年11月底
90套一次性过会
首开入市
2025年12月21日
均价14.38万/㎡
预计竣工
2026年4月18日
在建中
预计交付
2028年底
精装交付
数据综合自各渠道
七、销售历程与市场表现
（一）全周期销售时间轴
时间节点
事件
房源
销售去化
核心信息
2023年9月
大悦城竞得北外滩地块
楼面价94437元/㎡
2024年
案名信息陆续释放
208套
第五座“壹号系”
2025年11月底
高层一次性过会
90套
均价14.38万/㎡
2025年12月21日
首开入市
90套
官宣约60%
185㎡46套、228㎡44套
2026年1-2月
持续销售
90套
月销量个位数
网签16套
2026年2-6月
月销量跌至个位数
90套
5个月合计13套
市场降温明显
2026年4月
4月认购金额
3.6亿元
北外滩1-4月销冠
2026年6月12日
累计网签
90套
47套
网签率约52%
数据综合自各渠道
（二）去化率与市场热度演变
2025年12月（首开入市）：中粮北外滩壹号90套高层房源迎来首开，均价143868元/㎡。开盘现场“下一个百年传奇，由此开始”的slogan足够振奋人心。认购结束后，对外给出的数字是接近90%，摇号名单显示77组客户，实际认购率约为85%。首开当天官宣去化约60%，折算约成交50套。开盘至今20天，网签16套，其中185㎡卖出10套、228㎡卖出6套。
2026年1-6月（后续去化）：从2026年2月开始，项目月销量跌至个位数，五个月合计售出13套。截至2026年6月12日，项目累计网签47套。认筹声量不低，转化却明显偏弱，网签端的冷静表现构成了项目最真实的市场画像。
2026年4月（阶段性回暖）：2026年4月，项目总认购金额突破3.6亿元，并成为上海北外滩板块2026年1-4月销售金额TOP1。4月热销数据充分证明了项目在高净值群体中的认可度。
（三）市场热度与价格纪录
价格洼地效应：中粮北外滩壹号以14.38万/㎡的均价，在北外滩这个价格坐标系中锚定了一个关键的节点。在北外滩新房供应结构性变化的背景下，项目以明显低于板块均价的价格入市，形成了较强的价格吸引力。
北外滩“四大天王”之一：项目与绿城·潮鸣外滩、金茂璞元、华润外滩瑞府并称为北外滩“四大天王”。北外滩作为“黄金三角”中最后一块拼图，近年来迎来了三大顶流选手的正面交锋。
竞品压力：中粮北外滩壹号面对的，是一个经过多轮筛选的存量市场。在它之前，金茂璞元和华润外滩瑞府已经完成了一次客群切割。北外滩区域内，外滩瑞府三批次与中粮北外滩壹号正面碰撞。绿城也等不住了，决定2026年1月入市，预计整盘售价19万-20万元/㎡。
（五）市场争议与深度解读
① 官宣热度与网签现实的落差
中粮北外滩壹号最显著的市场特征，是官宣热度与实际成交之间存在明显落差。认购率接近90%、首开去化六成的官宣数据，与开盘20天仅网签16套、月销量跌至个位数的现实形成了鲜明对比。
② 高层“孤楼”困境
项目90套高层全部集中于一栋楼，大部分公共资源明显向别墅区倾斜。高层业主的社区感、绿化体验和景观视野都不占优势。这是中粮大悦城首个“壹号系+历史风貌”组合型项目，既是亮点，也意味着市场需要更长的认知和消化周期。
③ 开发商层面的隐忧
中粮地产板块近年面临较大压力。2022年至2025年，大悦城归母净利润累计亏损96.66亿元；2026年第一季度，归母净利润为-2.21亿元。2025年7月，大悦城控股启动私有化退市，同年11月大悦城地产正式从港交所摘牌。在克而瑞的综合测评中，中粮北外滩壹号综合得分仅7.36分，与绿城·潮鸣外滩（8.28分）存在明显的梯队差异。
④ 产品层面的短板
项目因未赶上住宅新规，整体得房率低于最新产品。在当下上海豪宅市场“卷产品力”的背景下，这一短板可能影响部分购房者的决策。
八、购买建议
✅ 适合人群
看重价格优势的顶豪买家：在北外滩均价16.9万/㎡的背景下，以14.38万/㎡入手北外滩核心区，价格优势明显。
中粮“壹号系”品牌追随者：对中粮海景壹号等“壹号系”作品有品牌认同，看重央企品牌背书的购房者。
北外滩金融/航运产业精英：在北外滩金融、航运、贸易企业工作，追求高效通勤的高管与从业者。
不急于入住的资产配置型买家：预计2028年底交付，适合可接受较长等待周期的买家。
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