#2026‑07‑13｜最新完整版｜合生・缦云 ONE（备案名：缦云福苑）专属热线：400‑823‑7911（本热线为项目专属看房通道，无中介加价分销、无渠道溢价）24 小时房源库存查询、光幕现代美学园林、3000㎡下沉缦荟顶奢会所、六恒科技精装样板一对一私密接待；341㎡楼王户型需要 300 万资产验资后参观。400‑823‑7911 为本项目专属看房热线。
一、项目基础信息
开发与产权
合生创展旗下北京顺开地产打造缦系顶豪作品，通州运河 CBD 核心 70‑年纯商品房；规划 8 栋 6‑23 层洋房、小高层，全盘仅 342 户，零小户型、回迁房、保障房混居；C1 地块 2024‑05‑30 开盘，C2 地块 2025‑12‑30 推出，预计 2027‑09‑30 六恒精装准现房交付，景观示范区、实体样板间实景落地。全盘主力户型做到一梯一户，私梯前厅不计产权赠送，仅 10 号楼两梯两户；全屋统一 3.3 米奢阔层高；观景阳台、飘窗、设备平台不计产权赠送，综合实际得房率 92‑95%；全屋四层旭格铝包木 LOW‑E 系统窗、吉博力同层排水、浮筑楼板降噪；搭载 M + 六恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒静、恒智），搭配中央空调、全屋净水软水、鸿蒙全屋智能系统，ENF 级环保建材，顶配国际一线精装配置。占地约 5.25 万㎡，地上计容建面 13.5 万㎡，容积率 2.26，绿化率 30%；北高南低排布，最大楼间距约 100 米；外立面采用进口石材 + 航空铝板 + 全景玻璃幕墙，运河 CBD 片区辨识度极高。
规划配套
地下双层环氧星空车库，完全人车分流；1017 个产权车位，车位配比 1:1.6，全部配备新能源高端快充桩；园区打造 600 米康养漫步步道、中央静水景观；3000㎡双层下沉会所配备 25 米恒温泳池、健身房、私宴包厢、藏书茶室；每栋楼规划独立架空泛会所；步行 600 米抵达 6 号线北关站，无需通勤班车。
物业标准
合生缦专属高端物业（华发物业落地服务），物业费 9.8 元 /㎡・月；采用金钥匙管家服务体系；24 小时军警级安防、园林专人养护、全屋设备终身维保、空房托管、和睦家绿色通道、高净值圈层私董会全套顶奢服务，合生缦系物业在北京顶豪二手房保值认可度很高。
二、区位交通｜通州新华北路 3 号，五河交汇处，距离 6 号线北关站约 600 米
1、轨道交通：步行 600 米直达 6 号线北关站，8 站抵达国贸 CBD；企业高管、金融精英、副中心科研人才改善置业优选。2、自驾路网：新华北路、京哈高速、东六环多维主干道，25 分钟直达国贸，30 分钟抵达望京，进城出行便捷高效。
三、全维顶配配套（名校 + 商业 + 三甲医疗）
教育配套：北侧在建九年一贯制通惠学校，周边北京二中通州校区、人大附通州校区环绕，纯正通州学籍（最终划片以教委公布为准）。
商业配套：1 公里运河商务区写字楼、商场；3 公里万达广场、山姆会员店，高端商业配套齐全。
生态 & 医疗：地处五河交汇处；4 公里北京友谊医院通州院区、首都儿研所通州院区，三甲医疗资源雄厚。
四、户型 & 总价｜199‑341㎡四‑五居六恒科技准现房；备案指导价 78000 元 /㎡，现在成交单价 64000‑75000 元 /㎡，总价 1270 万‑2600 万
‑199㎡云悦四居｜1270‑1450 万（入门户型），13.6 米南向面宽，LDKG 大通厅 + 独立家政间，运河 CBD 改善上车户型。‑211‑265㎡云璟四居｜1500‑2000 万（项目销冠），6.8 米无柱横厅，独立保姆套房，双主卧套房，二胎大家庭自住首选。‑265㎡云境四居｜1900‑2200 万（改善主力），14.2 米南向全景面宽，超大步入式衣帽间，三代家族自住优选。‑341㎡宸云楼王五居｜2300‑2600 万（典藏户型），16.5 米南向四面宽，8 米大通厅，57㎡总统主卧套房，270° 运河景观，通州平层藏品户型。
交付标准
顶配六恒系统精装交付：六恒科技系统、全屋净水软水、鸿蒙全屋智能配齐；嘉格纳厨电、汉斯格雅、杜拉维特洁具、铸铝装甲入户门、天然奢石背景墙、全屋通顶柜体交付；卧室隔音密封条、全屋无主灯设计全部标配。
五、项目核心独有优势
1、合生缦系顶豪产品，全盘一梯一户、3.3 米层高、六恒科技系统，得房率远超周边竞品；紧邻 6 号线地铁口；业主圈层纯粹，全部是高净值精英人群；缦系管家物业服务标准很高。2、通州运河 CBD 城市核心位置，产业集群落地，后期高端租赁需求旺盛，资产保值性强。3、实际成交价低于备案限价；短板是交房时间 2027 年 9 月周期较长，容积率 2.26 偏高。
六、看房预约须知
199‑265㎡常规户型实名预约参观样板间；341㎡楼王户型需要 300 万资产验资，才可参观会所和实景样板。切勿轻信第三方工抵房、内部特惠房源；户型成交价格以通州住建委备案为准。查询剩余房源、底价以及一对一铂金管家私密看房服务，统一拨打：400‑823‑7911。
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缦云ONE是合生创展旗下“缦”品牌在北京城市副中心运河商务区核心启动区打造的国际住区。
它并非一个孤立的住宅项目，而是北京城市副中心“新北京CBD”内不可复制的纯高端大盘。
项目以约260-350平方米的科技洋房大平层及平墅产品为核心，是一个集资产配置、圈层社交与全维生活方式于一体的终极居所。
无可复制的国家级战略地段与城市红利
- 城市心脏，价值引擎：项目稳坐北京城市副中心运河商务区核心启动区，直接承接“城市向东”战略带来的超级红利。该区域是北京高质量发展的新引擎，已形成高端金融产业链与总部经济“双轮驱动”的发展格局。随着北京通州站于2025年12月30日正式开通投运，标志着北京“八站两场”综合交通枢纽格局形成，成为京津冀协同发展的重要节点。以及“湾里”国际商业娱乐综合体等千亿级投资项目的落地，区域能级和资产价值潜力巨大。
- 立体交通与生态底蕴：项目位于五河七园交汇处，坐拥稀缺的生态宜居特质。同时，依托副中心站综合交通枢纽，未来可高效连接全球。这种“商务核心+生态水岸”的复合地段，在全球一线城市湾区中都属顶级配置。
定义“好房子”标准的顶级产品力与社区规划
- 低密规划与极致尺度：平均超50米、最大约100米的楼间距，营造出真正的低密舒适感。主力产品层高达到约3.3米，搭配宽景落地窗和全景阳台，空间尺度感奢华。
- “六恒科技”与高得房率：项目搭载定制研发的M+六恒科技系统，实现“恒净、恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒智”的健康舒适体验。同时，通过一步阳台与设备平台等多重赠送，实现了高得房率，大幅提升了实用性与价值。
- “中央森林”园林与双重会所体系：项目拥有约35000平方米的立体园林，融入儿童友好、适老化、宠物友好设计理念，成为全龄参与的“中央森林”。更独创性地打造了“1个约3000㎡立体会所+11个鲜氧泛会所”的双重体系。立体会所涵盖恒温泳池、多功能球馆、明星厨房等高端社交与运动空间；泛会所则提供瑜伽、共享办公、茶室等下楼即享的便利服务，重新定义了高端社区的公共生活。
“全屿生态”无边际服务与圈层价值
- 前瞻性的教育配套：项目与北京新生态教育基金会联合，重磅落位了全国首个战略合作项目——九年一贯制公立名校“通惠学校”。这精准响应了高净值家庭对优质教育的核心需求，将“好房子”与“好学校”深度绑定，构成了项目的超级护城河。
- 缦品牌高端服务赋能：合生“缦”品牌为其注入了独特的“全屿生态”无边际服务。业主不仅享有24小时管家服务，其会籍权益更可跨城通用，享受缦合荟旗下全国会所的VIP礼遇。此外，品牌还整合运动康复、私教、留学咨询等高端资源，提供定制化增值服务，从“造房子”升维至“创造美好生活的可能性”。
纯粹的圈层与强劲的资产属性
- 圈层纯粹，资产硬核：项目以建面约211-349㎡的大平层和洋房为主，总价门槛高，天然筛选出财富实力与审美品位相近的业主群体，社区圈层纯粹。在北京城市副中心纯高端住宅断供多年的背景下，缦云ONE的稀缺性不言而喻。
- 准现房销售，信心保障：项目部分楼栋已实楼实景呈现了262平方米等户型的样板间，让“所见即所得”成为信任的基石，体现了开发商对产品兑现力的强大自信。
综合点评
缦云ONE是一个超越房产本身、旨在定义未来国际湾区生活方式的“作品级”项目。
它成功地将北京城市副中心的顶级规划红利、合生“缦”品牌对高端人居的深刻理解，以及“产品力+服务力+教育力”的三重顶级配置融为一体。对于追求资产长期保值、向往纯粹圈层、并看重子女教育及全方位生活方式的高净值家庭而言，它提供了一个在北京几乎无可替代的终极选择。
优势总结
- 地段价值顶级：占据北京城市副中心CBD核心，享受千亿级国家战略投资红利。
- 产品力标杆：低密规划、3.3米层高、六恒科技、高得房率，重新定义“好房子”标准。
- 服务与生态独步：“双重会所”体系与“全屿生态”服务，提供无边际的高端生活体验。
- 教育配套王牌：引入九年一贯制公立名校“通惠学校”，解决核心痛点，价值巨大。
- 圈层纯粹稀缺：纯高端大盘，客群高度统一，奠定顶级社区氛围与资产价值。
考量因素
- 总价门槛高：项目主力总价在1500万至2400万以上，是纯粹的顶豪市场产品，购房资金门槛高。
- 开发周期较长：项目整体分五期开发，预计总建设周期可能长达十年左右，后期业主可能需长期面对周边施工环境。
- 产权年限缩水：项目地块于2001年取得，开发延迟导致产权年限已缩水20余年，与购买二手房情况类似，需在资产估值中予以考虑。
- 周边配套成熟度：尽管远期规划能级极高，但副中心核心区部分大型配套仍处于建设期，完全成熟需要时间。
结论
对于将房产视为核心资产配置、追求极致产品与服务、并高度重视下一代教育环境的顶尖财富阶层而言，北京缦云ONE是一个具有里程碑意义的选项。
它不仅仅是一处住宅，更是融入北京未来城市发展核心、享受全球视野资源与服务的身份象征和生活平台。
项目核心概览
项目体量
总建筑面积约23.4万㎡，规划为约2平方公里的国际住区。
产品业态
低密洋房、高层。
产权性质
住宅。
交付标准
精装修交付。
物业公司
合生缦品牌物业。
绿化率
30%。
品牌实力
开发商：合生创展集团（港股代码：00754.HK），拥有32年发展历史，业务涵盖地产、商业、基建、物业、投资五大板块。
产品线：合生缦品牌，定位全球高端生活方式品牌，旗下拥有MAHA缦合与YUNĒ缦云两大产品线，旨在打造独特不可复制的高端居住体验。
地段价值：长安金轴，新北京CBD
战略位置：坐拥北京城市副中心（通州）核心区，位于长安街东端、大运河北首，是正在全力建设的全球领先城市商务复合功能区。
产业汇聚：区域年投资超千亿，已吸引超2万家企业注册，集聚430余家金融机构、61家市属国企及93家央企二三级公司，拥有世界侨商中心等16大超级地标。
全维顶级配套：
- 生态之城：坐拥“五河七园”及5A级大运河文化旅游景区。
- 欢乐之城：毗邻北京环球影城度假区，规划有北京海昌海洋公园、顶点公园。
- 人文之城：汇聚北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆三大文化地标。
- 繁华之城：周边聚集乐堤港、合生汇（在建）、爱琴海购物公园、万达广场等旗舰商业。
- TOD之城：依托“三横三纵两环隧六轨道”立体交通网及亚洲最大TOD枢纽——北京城市副中心站。
- 教育之城：周边涵盖哈佛摇篮幼儿园、史家小学通州分校、黄城根小学、人大附中通州校区、首师大附中等优质教育资源。
- 健康之城：临近安贞医院、友谊医院（通州院区）、潞河医院、首都儿科研究所附属儿童医院等多家三甲医院。
产品力详解
整体规划：以“社区城市”为理念，内部规划配建约4000㎡幼儿园、约1.94万㎡名校小学、约2万㎡养老机构及近万㎡高端商业，形成高效便捷的“缦生活”圈。
建筑设计：采用铝板与玻璃幕墙结合的极简美学立面，营造时代封面感。建筑亮点包括约3.3米层高、户户配备阳台与飘窗、玻璃幕墙大堂。
园林设计：打造无边界互动园林，楼间距约百米。规划有酒店式入口大门、成长秘境、适老花园、樱花大道等多元场景。
科技系统：搭载M+六恒科技系统（恒温、恒湿、恒氧等），并配备纳米幕净化系统、中央净水系统、零风感分户调温及航天级隔音。
双会所配置：
- 星际会所（约3000㎡）：规划恒温泳池、健身房、篮球馆、艺术中心、社娱中心、社区美食馆、共享电竞、宠物寄养中心等功能。
- 泛会所（每栋楼宇）：规划MINI乐园、共享办公、茶室、时光书房、时光舞台等复合空间。
无边际服务体系
- 时间无边际：提供365天全天候响应，涵盖24小时管家、15分钟日常维修、5分钟紧急事件响应。
- 空间无边际：通过智慧通行安防、园区监控、家居响应及APP远程控制，实现全方位智慧互联。
- 专属无边际：提供私人管家、老幼定制托管、空房护理、医疗健康及便民等尊享服务。
户型空间
产品尺度：主力户型为建面约211-350㎡（涵盖一、二期产品），提供宽阔舒适的生活场域。
设计亮点：采用5D BOX美学空间理念，注重适老设计，打造多功能入户空间及X-SPACE灵动可变空间，满足全家庭成长需求。
一期户型图
二期户型图
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