上个月说宝山楼市全面火爆（《上海楼市最火爆的地方》），引发了很多关注
周六有客户来公司聊天，讲到这篇文章时提出了一个问题：闵行楼市是不是不行了？
宝山拿出13个楼盘，10个热销；闵行拿出6个楼盘，2个热销
新房数量、销售情况宝山都遥遥领先
宝山金茂满誉5月底开盘，当天卖光；金茂锦棠7月初上市，触发积分，很多人没抢到房子
闵行呢？很久没听到闵行有什么热点楼盘了
客户说他不太敢买闵行了，新房卖不动，说明大家不认可
而且闵行发展速度也慢了，最近没什么动作
这几年就建了一个前湾印象城，其他的办公楼、商场好像都没建
你看看人家宝山，刚建好海上世界、美兰湖金地广场，南大万象汇、宝山站合生汇也快建好了
闵行熄火，宝山猛干，没几年宝山就超过闵行了
首先要解释一下，闵行新房卖得没那么差
前几天写宝山的文章时，（《上海楼市最火爆的地方》），恰好闵行几个新房在临界点上
6月24日闵行新房去化率
热盘标准是去化60%，保利都汇和煦、象屿天誉兰香刚好卡在线上，都是50-60%之间
一周后再拉数据，闵行4个新房超过60%，看起来好点了
7月3日闵行新房去化率
当然结论没变化，宝山新房就是比闵行卖得好
闵行有些三四年的新房还在卖，卖不动
7月3日闵行新房去化率
最直接的原因是，宝山拿出了最优质的地块抢夺市区刚需，闵行这个市场阶段性断供
宝山卖得好的新房在南大、顾村、美兰湖、共康、杨行，300-700万的刚需是主力
大虹桥熄火，客户都流向了宝山
闵行承接市区刚需的是前湾、浦锦街道，现在都没房
刚需楼盘就保利都汇和煦、象屿天宸雅颂，卖得还凑合
跟宝山同类小区相比，这些项目有点远
闵行近一点金虹桥、春申、莘庄、七宝，跟宝山不是一个市场
动不动1000多万，跟市区差不多了，属于中产市场
上海最火的是刚需、豪宅，中间的中产市场反而一般
置换链没启动，市场还没传递到中产
闵行这些1000多万的房子，大市场不太好，不如宝山的刚需活跃
闵行项目自身也不抗打，问题很多
天安一号靠外环，安高海印华庭位置不好，还靠近污水厂
古北99、古北悦公馆都是出租转售，房子都有些问题，古北悦公馆的户型简直不能看，还3梯8户
没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格，闵行价格又太贵
天安一号之前卖9万，现在逆市涨到10万
吴泾招商1872原来卖5万多，现在象屿天誉兰香洋房要7万，别墅要10万
市场这么差还硬往上拔，这你受得了吗
你看看人家宝山，降价抢市区刚需
之前的旧规住宅佳运瑞璟湾卖6.5万，没地铁，荒得不行
现在上市的金茂满誉，双地铁，成熟区，新规产品赠送面积还多，高层住宅只要6.4万
这要再不火，天理难容
当然硬币都有两面，新规住宅降价，宝山之前的新房就不好卖了
淞南的招商序、江湾金茂府，到现在也没卖完
闵行的主力刚需市场没货，中产市场项目有问题 ，整体就熄火了
等前湾后面再开新房，浦锦附近新房上市，闵行也有可能爆火
闵行新房没那么火，主要还是楼市本身的问题
不是因为闵行发展慢
宝山人放弃了全面开花，聚焦在几个区域，确实取得了成就
美兰西湖片区建成，南大全面落地，肉眼可见的从荒地变成高楼大厦
十年一剑，终于到了摘果子阶段
这些实打实的利好，是大家愿意花几百万在宝山的信心
闵行这两三年没有开发新片区，没有新规划出来，声音小了一些
十五五闵行的发展中心还是前湾、大零号湾
梅陇新中心、景洪路TOD还没到开发时间，十五五规划提都没提
闵行现在不太敢建办公楼，莘庄商务区很多楼还空着，甚至徐家汇也有楼空着
再建办公楼建了也没太大意义，无非是复制另一个空着的莘庄商务区
前湾、大零号湾现阶段主要是充实产业
今年前湾地区有正大天晴全球研发总部、先声药业研发中心建好，大零号湾有国际智能医疗创新中心、宁德时代未来能源研究院等等
闵行聚焦产业过去几年看到了成果，经济增速上海第三
超过黄浦，成为上海第二经济大区
种瓜得瓜种豆得豆，聚焦建办公楼，办公楼就建的好
聚焦发展经济，经济发展的就好
现在建办公楼跟发展经济是两回事，办公楼已经产生不了价值
产生价值的是人
商办一体，没建太多办公楼，就没建太多大体量商业
闵行中部商场过剩，密度比徐汇还高
前湾有了印象城，南部大零号湾确实缺个地标商业
紫叶广场没什么人，吴泾宝龙、满天星广场、星火广场定位都不高
这些商业配套，对不起动不动7万10万的房价
商业一直是闵行优势，其实不影响全局
大家对闵行抱怨最多的是医院少，经常得往徐汇跑
闵行这几年重点在解决这个问题，建了华山医院、中山医院，龙华医院、瑞金医院在建
连同之前的仁济医院、儿科医院等，基本覆盖了闵行全境
除了徐汇、黄浦、杨浦这样的医疗大区，谁也不好意思再说闵行医院不行
闵行最近规划少，新房少，在网上声音就小了，其实没闲着
闵行新房确实遇到点问题，但不能说闵行楼市不行了
城市发展是阶段性的，每个阶段有每个阶段的任务
几年前闵行前湾大出风头，古美一带新房连续触发积分时，宝山正在积蓄力量
现在轮到宝山摘果子了
长期来看，决定房地产市场的还是经济发展
当地居民能赚到钱，市场才能健康
闵行经济发展快，积累了很多购买力，楼市就会有托底力量
市区刚需是靠不住的，没有忠诚度，有新的规划区域出来就一窝蜂冲过去
区域楼市长期稳定发展，还是靠当地客户
那宝山会不会超过闵行?
一万个不会
宝山跟闵行是完全不同的市场，不存在谁取代谁谁超过谁
宝山的刚需楼盘很多都卖给市区过来的刚需，闵行刚需楼盘更多的是面向本地
象屿天誉兰香别墅卖10万，洋房卖7万，都是当地上班的人在买
市区客户根本过不来
闵行面向市区的新房，莘庄、春申、古美、金虹桥、七宝等等，宝山同价位的楼盘基本没有
面向的客户不同，讲谁超过谁是没意义的
大家各司其职，都有美好的未来
当然区域发展只是新房能不能买的因素之一，具体还要综合判断
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