7月10日，阿里拍卖上，福州一栋别墅的竞拍从上午十点本该结束的时间，一直延到了下午一点多。 9个人，304次出价。
最后成交价停在7428.7504万元。 起拍价是2350.9504万元。 5077.8万元的差价，216%的溢价率。
这套房子在鼓楼区洪山镇梅峰路166号的美之国花园，也叫保福新苑三期，开发商运盛（福建）地产有限公司所有。 建筑面积794.24平方米。 评估价2939万。
有意思的是，拍卖公告连别墅的照片都没有放，只给了几张小区环境图。 私家花园多大、装修什么档次，一概不知，得自己去现场看。 但就这样，9个人还是抢了304轮。
成交单价算下来9.3533万元/平方米。
这个小区2005年建的，是鼓楼区老牌别墅区。 背靠梅峰山地公园，离左海公园也不远。 附近没有地铁，没有大型商场，最近的凤凰池地铁站和万象城在2公里外。 背面和南面都是山，环境是好，配套一般。
三盛百督府是这个项目的推广名，2017年入选过“亚洲十大超级豪宅”。 整个项目占地约200亩，108座别墅，容积率0.35，绿化率50%。 第三方平台显示7月挂牌均价6.99万元/平米。
9.35万的成交单价，比挂牌均价高出一截。 但这栋别墅面积794平方米，小区里大部分别墅不到400平方米。 面积大了一倍，私家花园的尺寸可能也不一样。 别墅估值里，花园面积和装修状况对总价的影响很大。
这也不是美之国花园第一次在法拍市场引起关注。
2024年9月，台江区法院上架过一套3-96楼101复式单元，建筑面积370.52平方米，评估价5850万，折合单价约15.79万/平方米。 那是福州法拍房的单价最高纪录。 后来这套房子在京东平台挂牌，总价2880万，单价降到7.78万/平方米。
2025年11月，广东省珠海市中级人民法院挂出了两套美之国花园的法拍房，3-40楼和3-97楼，起拍单价只有3.7万/平方米。 从15.79万到3.7万，一年的时间。
但同年12月，同一个小区的3-97楼别墅，153轮竞价，2733万成交。 3-40楼别墅，38轮竞价，1945万成交。 两套同一天成交。 再到今年7月这套3-88楼，304轮，7428万。
同一个小区，法拍价格从3.7万的起拍单价到9.35万的成交单价，差距极大。
放在全国范围看，法拍房市场整体在降温。 2025年全国法拍市场累计挂拍71.9万套，同比下降6.6%，成交16.9万套，同比下降4.4%，总成交金额2536.2亿元，同比下降23.6%。 2026年上半年延续了“量升价降”的态势。
但福州核心区的豪宅法拍，走出了不一样的行情。 今年1月，万科金域榕郡别墅827万成交，12人报名，111次出价。 5月，鼓山一号别墅649万起拍，1207万成交，133次出价。
这套3-88楼还有一个细节。 房子从2024年1月到2026年6月拖欠的物业费，大约35.7万元。 物业公司工作人员说的。 法院公告里还提到，拍卖标的物部分区域目前堆放了一些杂物。 房屋结构与实物现状可能存在差异，可能有拆改的情况。 被执行人运盛（福建）地产有限公司应缴的税款，如果公司交不了，得由买受人先垫付，再向法院申请返还。 除了过户相关的税费，其他欠费得买受人自己解决。
7428万的成交价之外，还有这些看不见的成本。
买下这套房子的人，没看过房子的照片，不知道花园多大，不清楚装修情况，只知道面积和位置。 可能实地去看过。 9个人，304轮出价，每轮加价都在算自己的账。
以前法拍房的逻辑是捡漏，现在不太一样了。 优质资产在法拍市场不一定便宜，法拍只是一个买房的渠道。 有些高端豪宅在二手房市场几乎没有挂牌，业主之间私下流转，法拍反而成了一个相对公开的购置机会。
法拍房市场正在从捡漏逻辑转向资产定价逻辑。 成交结果越来越看城市基本面和具体资产的质量。
这套房子到底值不值7428万，只有出价的人自己知道。
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