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拿地整整两年，福鑫地产东城金鱼池项目，终于公示了设计方案。
这份图纸，一目了然。
1、北侧：规划1栋办公楼，主体地上4~5层、建面3850平米，地下3层。
2、南侧：规划7套合院，地上2层、建面1700平米，地下三层。
其中，商业办公须自持20年。
这块地虽处南二环内，但规模太小，不太引人关注。
反倒是它的持有者福鑫地产，以黑马的姿态，一战成名。
2024年7月3日，它以触顶摇号方式，拿得金鱼池DC-0127-0101地块，代价为3.375亿元、溢价率25%。
福鑫很神秘，是谁？
它的背后是一家河北民营企业河北鑫界，成立于2005年，由自然人水福来和李淑英分别持股50%。他们和央企华电国际，有合资公司。
但是，在2026年5月，河北鑫界成了被执行人，执行标的22.68万元。
就在它成为被执行人的四天后，又历经165轮，击败保利发展、招商蛇口、厦门国贸等一众国央企，以10.476亿元夺下北京丰台蒲黄榆0017地块，溢价16.4%。
这北京地产圈，似乎看不懂河北鑫界的投资逻辑。
六个关键信息
且看河北鑫界如何在螺蛳壳里做道场。
东城区金鱼池的0101地块，位于天安门往南2公里，寸土寸金。它是F2公建混合住宅用地，占地面积仅3027.6平米，地上总计容面积5550平米，容积率1.83，限高18米，综合绿地率只有15%。
这意味着，排楼时必须塞得很满。
0101地块北侧的办公楼与南侧的合院，有部分墙体相连，中间留有1.5米的镂空，是为办公楼的消防楼梯留的。
咱们重点还是看那七套合院：
1、合院区域占地1900.18平米，地上建筑面积1700平米，实际容积率0.895。
2、大门在最南端，宽七米，左右各3套合院，大门正对着1套，呈L型半围合，但没有标楼栋号。
3、有关产品户型，地上和地下各两层，赠送院子。地上面积，4套合院为“1F+2F”组合，3套为纯2F，平均每套地上面积约243平米；地下面积，7套合院皆为地下三层，总共地下仓储面积1259.38平米，大概会成为合院的负一、二层下跃，每套约180平米。
4、每套合院都送院子，院子里挖出了两个采光井，让地下室射入阳光。
5、每套合院皆为坡屋顶设计，首层层高3.9米，二层层高3米。坡屋顶高2.1米——全送阁楼、不计入产权面积。
6、合院的车库出入口，与北面办公楼共用，可能会对住户有隐私影响，整个项目的车位共计44个。
读懂这六点，金鱼池0101项目大致轮廓就出来了。
七座合院详情
七套二环内的合院，到底详细尺度如何？
从进大门开始数：
1号合院
总建面396.6平米：地上一层约113.3平米，地上二层约113.3平米，下跃两层170平米，院子面积约47平米。
2号合院
总建面396.6平米：地上一层约113.3平米，地上二层约113.3平米，下跃两层170平米，院子面积约19平米。
3号合院
总建面469.8平米：地上一层约142.9平米，地上二层约116.9平米，下跃两层210平米，院子面积约97平米。
4号合院
总建面459.8平米：地上一层约142.9平米，地上二层约116.9平米，下跃两层200平米，院子面积约82.6平米。
5号合院
总建面476.6平米：地上一层约159.8平米，地上二层约116.8平米，下跃两层200平米，院子面积约82.6平米。
6号合院
总建面399平米：地上一层约122.5平米，地上二层约96.5平米，下跃180平米，院子面积约57.5平米。
7号合院
总建面429平米：地上一层约124.5平米，地上二层约124.5平米，下跃两层180平米，院子面积约47.5平米、
这七套合院，如果以15万元/平米计算，住宅的货值约3亿元，单套总价在3800~4200万元之间。
✅东城金鱼池项目售楼处电话：400-178-9606转接777（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助）
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