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北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我和老公都有婚前的回迁房，但都没有贷过款，如果现在买房是首房首贷资格吗？房子都在顺义，教育水平挺好的，有必要在东西海买套占坑的学区房吗？

现在我们是每天开车往返，如果买房的话想买套小的租出去，然后将来租房住上学，用顺义的房租补贴。买的话哪个学区的房子最合适啊？租金高些的。

章哥：

1、如果回迁房都没下房本，那应该就是首房首贷资格。但如果下了房本就不是了，或者可以拿着身份证到六里桥的政务大厅去查一下，查了踏实。不过现在政策宽松，一二三套的也就是首付有区别，贷款利率的话差不多。

2、顺义的教育一直很强，在学区房概念没出现之前，顺义的清北率曾经吊打崇文宣武。所以看孩子的天分吧，如果天分很高，那就在顺义得了，肯定不耽误考清北。如果中等或普通，那如果想增加点儿高分的概率就来东西城。海淀就算了，太卷，中等孩子不仅受罪，也未必能考的多好。

3、哪个学区的最合适？如果是为了高租金，那肯定是弱学区的合适了，基本都在海淀。因为海淀的教育资源跟丘陵似的，高低不平，好学区的溢价高，房子的租金就相对低。普通学区不被家长们追捧，房价中的泡沫就少，租金就相对高了。但您要买的是占坑儿房，那在哪个学区都不太好找租金高的，只能找着看。

东西城则是各学区的溢价率都差不太多。因为弱学区基本都在南城，本来房价就相对低，所以吸引到很多预算不太高的家长也去买房，人多就抬高了溢价，租金就都不高了。

4、总之您还是先确定是否买东西海的学区房吧，然后再说买哪个学区的？另外也看孩子哪年上学，如果还好几年呢就甭着急，反正是占坑儿房，提前一年都不算晚。因为现在的入学人数是逐年下降的，政策也就大概率越来越宽松，溢价率也有可能逐年下降。

仅供参考。

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