之江花园曾因是马鞍山实验小学、安阳实验中学学区房而房价高企，巅峰期单价逼近2万元/㎡，是典型的学区房代表。

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然而今日，该小区山茶花3幢一套建筑面积134.52㎡的房源以低价被司法拍卖。房子起拍价为72万元，吸引了3名竞买人参与，最终以底价72万元成交，折合单价约5352元/㎡。

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该房源位于总高6层住宅楼的2层，为中间套户型，格局为三室两厅两卫一储藏室一阳台，目前已腾空。

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据查询，之江花园上一套法拍房成交记录为2019年7月。彼时成交的“牡丹花1幢2单元203室”，建筑面积135.71㎡，成交总价为204万元，折合单价约15032元/㎡。

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时隔七年，本次成交房源在楼层、面积相近的情况下，成交价格较当时大幅回落，差价接近132万元，市场变化令人关注。

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之江花园历年法拍行情

造成这一显著价差的原因，除房地产市场下行的大环境外，更核心的因素在于学区房溢价能力的持续削弱。

之江花园房价在2017年至2021年间经历明显上涨，其价格支撑主要来源于学区政策带来的市场需求。然而，随着学区房预期转变，此前由学区属性带来的溢价已经消退，房价回调成为必然。

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与此同时，之江花园作为建成已逾20年的老旧小区，整体居住品质一般，社区环境、设施设备等方面难以与新建商品住宅竞争。随着学区溢价弱化，其市场吸引力进一步下降，流动性亦随之收紧。

目前，该小区二手房市场挂牌均价已普遍回落至1万元/㎡左右。以建筑面积约100㎡的三房户型为例，市场报价多在100万元出头。

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因此，当本套法拍房以明显低于市场行情价起拍时，便迅速引发关注。这一价格水平也表明，当前购房者对该小区的心理预期已较此前明显降低，本次成交亦被视为市场“捡漏”心态的集中体现。

来源：阿里资产平台