作者 | 醉酒大鲨鱼
文章来源 | 格隆汇楼市
库存清得差不多，接下来就是真正的分水岭。
库存新低
深圳的新房库存水平，已经到了新低。
根据不完全统计数据，截至7月14日，可售新房套数为20676套。去化周期也从今年1月接近600天的水平，下降到365天左右。
其中，南山福田的库存房源已经降至不到700套，且占总库存比例已经不到3%。
要知道，在11个月前，深圳的新房库存还站在5万+的库存水平上，去化周期也接近16个月。
这就意味着，深圳的新房库存压力逐步走出供需压力，高库存压制整个市场的节奏已经消失，中长期新房的底部基本可以确认。
尤其是南山、福田，去年年底以及今年上半年，新房供应加速，10万+/平顶豪扎堆的情况下，去化周期早已跌破 6 个月供需紧张红线。
也可以看到，市场上一些有底气或者市场接受度不错的新房，进入7月就宣布回收折扣，回收的折扣幅度在1-5%——
位于南山核心区的一项目，趁着样板间开放的节点，回收全部折扣，此前首批房源开盘，综合折扣去到93折，
位于龙岗大运的一项目，是大运规模较大的头部项目，趁着年中结束的节点，宣布回收3%的折扣；
再比如位于宝安区的一项目，同样在6月末宣布，7月回收2%的折扣。
虽然这些项目有一部分是由于深圳涉宅土地出让价格持续刷新纪录，信心出现逆转，更有库存压力转移，市场供需关系出现转折点的原因。
而且，这样的变化，市场也传导到了二手房市场——6月中旬，链家平台上显示，深圳二手房挂盘量还高企到约8.9万套，进入7月则降至约8.5万套，而7月13日平台则显示，深圳二手房挂盘量回落到约8.3万套。
二手房市场挂盘量，短短一个月时间，少了约6000套，尽管有平台对外展示调整的影响因素，但也从侧面反映出深圳二手房部分房源撤盘惜售的心态增加。
这说明，市场的的确确在消耗库存，并且大概率新房可选项收缩后，市场交易更多转移到二手房的层面。
改造全面提速
库存压力线下降的同时，深圳住宅也在遍地开花。
而且都是一些多年不见动静的项目，扎堆推进。
如南山区核心位置，沿着前海路沿线的东侧的7个村范围都纳入改造范围，包括一甲村、大新北、大新南、向南村、北头村、南园村以及南山村。
这几个村的旧改计划都在加速推进中。
位于南山前海路沿线的六个城中村旧改计划，其中拖了18年的北头村，整体规划容积约33.45万平方米，住宅部分规划面积约 22.8万平方米。
住宅按照每户约150平规划，预计可带来约1520套住宅。
6月中旬正式发布房屋征收决定，项目征收工作全面启动，目前北头村正处于轰轰烈烈动员业主参与改造中，但由于产权关系复杂、拆迁协调难度大，村内生态暂时处于正常出租与营业的状态，未见具体搬迁——
（格隆汇楼市7月14拍摄）
位于前海路一侧的向南村，2010年立项，原由恒大操盘，2023年调整住宅建设面积，不再配建保障性住房，今年6月初公告具体搬迁补偿方案，一期据了解已经完成签约，实施主体拟确认为深圳市安和二号房地产开发有限公司，背后与安居建业有关联，二期已完成历史遗留违法建筑物业权利人核实结果公告，也正在推进中。
项目预计可带来约197620平住宅面积，若以150平户型估算，可带来约1317套住宅。
实施主体由安居建业介入，意味着改造项目有了实质性进展，拆改也将推上日程，目前实地了解向南村村内生态仍处于正常出租以及营业中——
（格隆汇楼市7月14拍摄）
位于前海路大新地铁站附近的大新村四港片区城市更新单元，今年6月进入“清调供”阶段，一二期原有核心指标不变，原本为商业用地的三期地块调整为居住用地，不再强制配备保障房，并且实施主体也重新公开招标筛选。
原计划一二期规划住宅计容面积约182933㎡，若以150平户型估算，预计可带来约1219套住宅。
此前因恒大债务停工近十年，如今实施主体重新公开招标筛选，一旦实施主体确定，效率也就会更快，目前大新四港城市更新盘活工作专班已经成立，村内营业生态暂时正常，但出现大量收购本村，单套，整栋，整层农民房的广告，村子外围的“大新保障房项目”正在轰轰烈烈的施工中——
（格隆汇楼市7月14拍摄）
除了南山西片位置拖了十几年的旧改项目有新进展，位于福田重点位置的几个“老大难”城市更新项目也有新进展。
位于福田中心沙头街道福强路与新洲路交汇处西南侧的福田区沙头街道文化创意园城市更新单元，规划容积231320平方米，其中住宅154850平方米，规划住宅户数789户，保障房216户。
项目原为福田投控旗下项目，2025年底由中建三局旗下中建壹品接手，现案名已经曝光，为澐海元境府，是一线海景+地铁口百万方综合体。
目前项目施工快速，已转入地上主体结构施工阶段，预计2028年底竣工，根据规划，未来能带来将近800套商品住宅——
（格隆汇楼市7月7日拍摄）
再比如位于福田圳华强南的华强南西片区城市更新项目，实施主体为深圳华强财富置业有限公司，今年7月7日迎来关键突破，12份房屋征收补偿决定书予以公告，意味着等了16年的改造项目，进入加速拆建阶段。
根据规划，住宅部分规划建设97140㎡（含保障性住房14570㎡），目前项目已经完成99%的签约，小区周边围挡起来禁止进出，内部完全搬迁，挖机也已经经现场作业，小区内不断广播，鼓励剩余业主在8月5日前尽快办理签约手续——
（格隆汇楼市7月14日拍摄）
这些基本都是一拖就拖了十几年的改造项目，也不是单一的个案，如今都扎堆迎来新突破，基本也可看到一个清晰的路径——即使核心区住宅库存已经到了去化红线以下，依旧有一大批旧改项目可慢慢续上。
并且这些项目，基本都是曾经推进困难且核心位置的关键项目。
一旦进入建设期，那么深圳核心区住宅部分的供应也将全面提速。
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作者观点，不代表格隆汇立场
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