01
成交量：高位企稳，但未突破
2026年上半年，深圳二手房市场走出清晰的修复行情，市场彻底告别此前持续数年的降温下行周期，整体呈现量稳价升、筑底企稳的核心特征。
据深圳中原研究中心数据显示，2026年上半年深圳二手住宅成交28962套，成交规模整体保持平稳。与2025上半年（29231套）基本持平，同比微降0.9%；较2025上半年（26986套）上涨了7.3%。
对比市场低迷的2022年上半年9965套的低谷数据，涨幅更是高达190.6%，修复态势十分明显。
看回近几年的二手房市场成交走势，市场经历了一轮“高峰回落—深度触底—稳步修复”周期。
2020下半年，深圳二手房成交量冲高至51273套的高峰。
但随着楼市调控收紧和市场降温，仅过了两年，2022年上半年成交量跌至9965套的周期最低点
自2022年触底后，深圳二手房市场开启连续四年的稳步回升行情，其中2024年“9·29”楼市新政成为关键转折点。得益于新政落地，涵盖降首付、放松限购、取消现售、增值税5改2等多重利好，二手房市场在2024下半年迎来一次爆发，成交量回升至33093套。
进入2025-2026年，市场红利逐步消化后，成交从快速反弹转入平稳运行阶段，半年成交量基本稳定在29000套附近。
如果二手房市场已经度过了最冷的阶段，进入了一段相对稳定期。
市场正处于本轮调整的尾声阶段。
02
价格：跌幅已收复，底部信号明显
价格方面，2026上半年深圳二手价格累计上涨0.04%，止住了此前连续4年的大幅下滑。
虽然整体回升幅度不大，但2-5月连续4个月二手价格都小幅回升。
价格累计涨跌幅归零，意味着相较基准期，深圳二手房价格已基本收住此前跌幅。
但这并不等于所有楼盘都涨回了高位，而是市场经过长期调整后，泡沫充分出清、价格体系趋于理性的表现。
对于购房者而言，继续等待"大幅下跌"的概率正在降低；对于业主而言，恐慌性抛售的动力也在减弱。
03
区域分化：低总价区领涨，刚需外溢明显
再来看一下各区表现：
2026上半年各区二手成交表现差异明显。
从成交总量来看，上半年龙岗、福田、罗湖位列全市二手房成交量前三。
其中，罗湖市场复苏势头强劲，在政策红利的持续助推下，上半年罗湖成交4610套，同比增长15.5%，成交量近五年首次反超南山，跻身全市第三。
多个刚需外围区域同步迎来显著补涨：坪山成交777套，同比上涨15.5%；光明成交637套，同比上涨6.3%。
这三个区域共同特征是总价门槛相对较低，承接了部分刚需外溢需求。
成交同比回升的还有：盐田成交732套，同比上涨2.2%；福田成交4774套，同比上涨0.3%。
与此同时，部分高库存区域的成交量有所回调。
全市成交量最大的龙岗，上半年累计成交6590套，但同比下跌7.2%。
龙华区成交2429套，同比下跌9.6%；大鹏仅成交125套，同比下跌24.2%；南山、宝安两大核心片区成交量也出现小幅回落，整体降幅相对可控。
从区域结构看，核心区和外围区并没有出现同涨同跌，而是呈现出"低总价区补涨、高供应区回调"的特征。
04
面积结构：改善型占比持续提升
伴随市场企稳、价格回暖，2026年上半年深圳二手房置业需求结构也发生了变化。
从成交结构来看，60-90㎡面积段仍是成交主力，占比34.4%，但较2023-2024年的高点有所回落，且连续3年下滑。
改善型户型与小户型投资房源成交占比持续攀升。90-144㎡占比31.0%，提升2.1%。45㎡以下小户型成交占比提升至11.1%，较2025年提升2.2个百分点，创下近五年最高占比。
整体成交结构变化说明，深圳二手房市场正在从"纯刚需上车"时代，向"刚需保底、改善升级、投资并存"转变。
一方面，刚需购房者抓住市场筑底窗口期完成首次置业；另一方面，置换群体借助前期价格回调的机会，进行置换升级，市场交易活力持续提升。
05
市场：二手先于新房企稳
咖姐在上篇中分析了深圳上半年新房市场的成交情况（点击链接查看）
深圳楼市格局变天！新房越卖越少、越卖越贵
可以发现，二手房市场的韧性明显强于新房。
2026上半年，新房住宅成交18438套，二手房成交28962套，成交量远超新房。二手占比自2021年以来首次突破六成，且连续四年回升。叠加价格端止跌回稳的表现，深圳二手房市场已率先完成本轮周期调整。
这种现象的背后，是购房者对"确定性"的偏好增强：二手房所见即所得、即买即住，规避了期房交付风险；同时，经过三年调整，部分二手房价格已回归合理区间，性价比逐渐显现。
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