仲量联行发布2026年第二季度上海商业地产市场回顾。租赁需求持续回暖，大宗交易投资热度升温，租金降幅整体收窄——但板块之间的分化正在加剧。

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一、甲级办公楼：CBD与DBD走出不同节奏

2026年第二季度，上海全市甲级办公楼净吸纳量录得23.2万平方米。其中中央商务区(CBD)贡献10.6万平方米，需求主力为金融及专业服务企业；非中央商务区(DBD)贡献12.6万平方米，游戏、人工智能等科技互联网企业是主要租户。

新增供应方面，本季度竣工交付2个项目，合计建筑面积13.5万平方米。

空置率层面，全市平均23.5%，环比下降0.7个百分点。CBD为19.3%，基本持平，受升级搬迁需求支撑；DBD为27.1%，环比下降1.2个百分点，科技企业扩租及乙级项目升级需求共同推动改善。

租金端，CBD录得6.3元/平方米/天，环比下降1.2%；DBD录得4.1元/平方米/天，环比下降1.0%。值得注意的是，租金跌幅整体收窄，但项目层面分化加剧——部分高出租率项目已开始收紧议价空间。

二、产业园区：科技企业主导吸纳，供应压力仍在

本季度产业园区净吸纳量达205,000平方米。需求主力为科技互联网企业，聚焦人工智能与集成电路方向；生命科学类企业出现回暖信号；产业孵化器及科研机构保持活跃。

新增供应竣工2个项目，总建筑面积164,400平方米。空置率31.7%，环比下降0.7个百分点；租金3.3元/平方米/天，环比下降1.0%。持续供应带来的积压面积使租金继续承压。

三、零售物业："大店趋势"成为显著特征

市区零售净吸纳量约20.5万平方米。活跃业态包括运动服饰、潮流玩具（反映健康生活与情绪价值消费趋势），以及平价餐饮和消费电子品牌的线下扩张。

一个值得关注的趋势是"大店化"。2024下半年至2026上半年期间，上海新增旗舰大店超过20家，平均面积超1,100平方米。典型案例包括杜比张园全球首家旗舰体验中心、现代汽车静安寺商圈UX Studio。

新增供应方面，核心商圈1个项目约3.2万平方米，非核心商圈2个项目合计约23.8万平方米。空置率方面，核心区域8.1%与上季度持平，非核心区域13.7%环比上涨0.2个百分点。核心商圈首层平均租金41.4元/平方米/天（环比下降0.8%），非核心商圈14.1元/平方米/天（环比下降1.2%）。

四、物流地产：空置率回落，但短期仍将维持高位

物流地产净吸纳量超过24.2万平方米。本地第三方物流服务商(3PL)及零售商积极优化仓储布局，3PL为应对年中购物节寻求扩租，部分偏远子市场则吸引了配送频率要求较低的租户。

本季度青浦子市场竣工1个项目约3.64万平方米。下半年预计交付3个项目，新增供应量逾43.9万平方米，其中松江子市场两个项目超30.6万平方米。

空置率23.2%，环比下降2.0个百分点。租金1.05元/平方米/天，环比下降2.9%——但跌幅较Q1的3.4%有所收窄。短期内空置率预计维持在20%以上，租金下行趋势有望趋缓，子市场表现分化。

五、投资市场：自用型买家占比攀升至45%

本季度共录得27宗交易，成交金额约124亿元人民币，较去年同期上涨14%。办公和商业项目合计贡献约80%的成交金额。区位上，内环内与外环外双线活跃，外环外因高性价比成为亮点。

买家结构变化显著：自用型买家占比达45%，高于Q1的42%和去年同期的18%。企业通过购置物业锁定长期运营成本是核心驱动因素。热点资产方面，购物中心受商业不动产REITs发展推动受到关注，典型案例为松江万达广场在机构持有3年后再度转手。

六、酒店市场：入境游强势拉动，奢华板块量价齐升

2026年1-5月，国际入境游客达438万人次，同比增长29.1%。端午三天假期游客712万人次，同比增长9.9%。整体呈现量价齐升态势，其中奢华板块入住率增长3个百分点，平均房价增长7%。

上半年新增高奢客房约770间。新开业项目包括上海徐家汇中心安达仕酒店(Q1)、上海九棵树艺术中心金普顿酒店(Q2)、上海松江临云万豪酒店(Q2)。翻新/换牌方面，上海虹桥锦江大酒店换牌至瑞士酒店和雅高翰悦阁，上海扬子饭店更换为途易蓝品牌。

数据来源：仲量联行(JLL)2026年第二季度上海商业地产市场报告。