长期以来，英国市场普遍将购房视作财富增值的重要方式，认为房价会保持长期上涨，而当下伦敦楼市的变化正在打破这一固有认知。近日，英国《旁观者》杂志刊文分析了该现象。
原文 ：《英国人不再靠购房实现财富增值》
编译 |胡雨辰、杨勇
图片 |网络
目前，海外社交平台因持续发布英国房产平台的房源价格信息受到广泛关注。该账号推出的案例显示，伦敦多处房产出现了价格下浮：谢泼兹布什一套租赁产权公寓2017年的成交价是42.5万英镑，2024年8月最终成交价仅为32.5万英镑。基尔本地区一套2015年以82.5万英镑购入的公寓，2025年市价跌至64.6万英镑。数据显示，截至2025年1月的一年内，伦敦房价平均下跌1.7%，同期核心通胀率为3.1%。拉长时间维度来看，20年前购入的伦敦房产，扣除通胀后的平均实际涨幅仅13.1%，远低于同期美国股市指数基金超300%的实际收益率。近10年市场表现更为低迷，伦敦公寓均价累计下跌26.7%，市中心公寓跌幅达到 40%。
房产价格变动给购房者带来了现实困扰。不少业主因无法顺利出售房屋，进而打乱了迁居、置换住房等生活规划。参与英国购房援助计划的购房者处境更为突出，2013至2025年间，在该计划下购入后折价出售的公寓占比，从25%升至45%。新建住宅市场同样承压，开发商为去库存推出首付款补贴、附赠礼品等优惠措施。《每日电讯报》数据显示，旺兹沃思行政区2010年后建成的公寓中，37%在2020年后出现账面亏损，计入通胀后亏损比例更高。综合来看，当前在伦敦购置公寓，不仅要承担浮动房贷、物业费、维修费等固定支出，还需面对资产贬值风险，因此部分人群开始选择长期租房，或前往伦敦以外区域置业。
客观地说，造成伦敦楼市发展现状的原因是复杂的，是多重政策、制度与市场因素综合作用的结果。当前，英国《租户权利法》修订条款即将落地，新法禁止房东无故驱逐租客，叠加租赁税收政策调整，房产出租的商业价值下降，投资型购房需求持续萎缩。同时，伦敦高端房产市场热度锐减，价值500万英镑以上的高价房产，2022年至2025年成交量下滑超25%，国际买家需求明显降温。
租赁产权制度也是制约房产流通的核心因素之一。伦敦约三分之一房产为租赁产权，占比远超英格兰其他地区。这类房产的业主需持续缴纳地租与物业费，且难以对相关费用施加影响。受养老基金、土地所有者等既得利益群体影响，英国租赁产权制度改革推进缓慢。此外，金融机构对高物业费房产收紧房贷审批，进一步阻碍房屋交易。
消防安全相关规定也对楼市形成制约。格伦费尔大楼火灾事件后，英国出台新的消防安全管理规则，大量高层建筑业主因无法取得EWS1消防安全证书，难以办理抵押贷款。伦敦高层建筑数量庞大，在英格兰问题楼宇中占比达61%。英国政府计划2029年彻底解决该问题，但公共账户委员会（Public Accounts Committee）提示该目标存在延期风险，大量房产因此陷入流通停滞状态。
税收与储蓄政策同样影响购房行为。英国印花税分级征收规则使得部分首次购房者选择保留税收优惠，暂缓购置小户型入门房产，房产梯度置换的正常节奏被打乱。而面向年轻群体的终身个人储蓄账户（LISA）设有45万英镑的购房资金使用上限，该标准自2017年设定后未做调整。伦敦多数房源超出这一价格门槛，储户若支取账户资金用于购房，需缴纳25%的罚金，这一规则倒逼部分人群选择租房，或是转向伦敦以外地区购房。
市场环境方面，利率波动成为楼市新的潜在风险。受国际地缘冲突、能源价格波动影响，英国通胀压力有所上升，市场预判后续利率或将上调。按揭产品数量随之缩减，贷款利率明显走高。德意志银行预测，2026年英国全国房价或将下跌5%。持续走高的房贷成本与不断贬值的房产价值，使得持有房产的家庭资产状况进一步承压。
整体而言，伦敦房地产市场已告别长期上涨阶段，市场供需、制度规则、财税政策、利率环境等多重变量交织，市场下行压力持续加大。此前，英国住房领域的矛盾多集中在民众难以进入购房市场，如今，房产价格下调，英国人不再靠购置房产实现财富增值成为楼市发展中出现的新现象。
文章为社会科学报“思想工坊”融媒体原创出品，原载于社会科学报第2009期第7版，未经允许禁止转载，文中内容仅代表作者观点，不代表本报立场。
本期责编：狄书一
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