01
商品房销售面积持续走弱，销售金额保持韧性
1—6月份，新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。
图1 全国商品房月度累计销售面积及销售额同比增速
数据来源：国家统计局。
1-6月，新建商品房销售面积跌幅持续下探，同比跌幅较上期再次扩大0.8个百分点，呈现下行趋势。销售金额表现相对平稳，核心支撑在于住宅市场成交结构优化，上半年高价改善房源成交占比提升形成价格端支撑，形成“量缩价稳”分化格局。销售额稳定仅为结构性对冲，需求基本面未修复，持续制约房企销售回款与新增开发投入。
6月以来，《求是》杂志连续两次发文，文章《以更大力度提振消费》，视角下沉至居民家庭资产，直面楼市调整带来的微观民生痛点，政策思路从“托楼市行业”升级为“修复全民资产负债表”，解决老百姓不敢花钱的底层根源。《充分挖掘和释放投资潜力》视角上升至宏观增长与固定资产投资，跳出短期房价博弈，给出房地产中长期转型路径。党中央机关刊物连续两月从消费、投资双维度单独论述楼市，在国务院发布的《扩大消费“十五五”规划》中，促进住房消费被摆在了重要的位置。证明房地产绝非单一行业问题，是关系居民财富、消费、固投、就业的全局性宏观变量，稳增长绕不开稳地产。政策保持“托底修复、转型提质”的积极取向，短期稳预期、中长期转型并行。
图2 全国商品房近一年月度销售面积及同比增速
数据来源：国家统计局。
6月新建商品房销售面积8820万平方米，较前两月明显增长，但同比跌幅较上月扩大2.2个百分点；销售金额同比减少15.5%，跌幅较上月扩大5.7个百分点。整体来看，半年节点房企加大优惠促销、集中推盘，带动月度成交规模阶段性走高。单月同比跌幅扩大，短期促销放量并未扭转市场需求偏弱的基本面。
表1 2026年1-6月按物业类型和地区分商品房销售情况
单位：万平方米、亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比。
数据来源：国家统计局。
各物业类型中，住宅销售金额较上期继续改善，面积跌幅则进一步扩大；商办业态持续疲软，市场需求低迷，办公楼再次进入下跌通道，商业营业用房两项指标跌幅同步走弱。
各区域销售面积及金额持续下降。与上期相比，东部地区销售金额和西部地区两项指标呈现出较为积极的变化，同比跌幅均有所收窄，中部和东北地区两项指标跌幅扩大。东部地区销售面积及金额占比分别为45.4%、60.9%，分别较上期提高1.2个和0.9个百分点。
02
房地产开发投资跌幅创年内新低
1—6月份，全国房地产开发投资38074亿元，按可比口径计算同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。
图3 全国房地产开发投资累计同比增速
数据来源：国家统计局。
1-6月，房地产开发投资累计同比跌幅较上期扩大1.8百分点，同比跌幅再创年内新低。《求是》杂志最新文章专门就投资失速提出：部分地区房地产投资脱离市场需求，造成一定的资源闲置浪费，导致投资回报率下降。并提出三大房地产有效投资新方向：高质量城市更新，房地产投资从增量新建转向存量盘活；保障性住房建设，形成稳定、可持续的中长期投资，不受商品房周期大幅波动影响；安全舒适绿色智慧“好房子”，聚焦品质改善居，对应居民合理改善型住房需求，确定了下半年及“十五五”住房领域投资总基调。
图4 全国房地产开发近一年月度投资及同比增速
数据来源：国家统计局。
月度数据方面，6月全国房地产开发投资7718亿元，季节性效应下规模较上月增长20.8%，同比依然大幅下滑，跌幅较上月扩大1.1个百分点，投资下行压力不减。
表2 2026年1-6月按物业类型和地区分房地产开发投资情况
单位：亿元、%
注：同比变动数据为与上月累计对比。
数据来源：国家统计局。
各物业类型投资同步走弱且跌幅扩大，住宅投资跌幅相对较低，下行压力也更为突出。开发企业对住宅投资的比重为77%，较上期降低0.2个百分点。
各区域投资同比持续下降，其中东北地区跌幅最大，超过三成。与上期相比，各区域同比额跌幅均持续所扩大，中部和东北地区变动相对明显，跌幅扩大超过3个百分点。开发企业在东部地区的投资比重为59.7%，较上期降低0.4个百分点。
03
房屋新开工规模持续收缩
1—6月份房屋新开工面积23239万平方米，下降23.4%。其中，住宅新开工面积16900万平方米，下降24.1%。房屋竣工面积17221万平方米，下降23.7%。其中，住宅竣工面积12148万平方米，下降25.3%。
图5 全国房地产累计新开工面积同比增速
数据来源：国家统计局。
图6 全国房地产近一年月度新开工面积及同比增速
数据来源：国家统计局。
1—6月，新开工累计同比跌幅较上期扩大0.8个百分点，为近一年最低点。单月开工规模5310万平方米，同比跌幅较上月扩大1.3个百分点。竣工受前期低开工滞后传导影响持续走弱，跌幅较上期扩大0.3个百分点。房企全面控增量，资金分配形成 “保竣工、压开工” 格局，有限回款优先用于保交付。建设规模为当前行业最弱指标，一二线城市核心地段少量优质地块开发形成小幅对冲，三四线、远郊新区新开工近乎停滞。结构上，无论开工还是竣工，住宅分项跌幅均大于整体房，住宅是下行主力，商办同步收缩。
04
房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大
1—6月份，房地产开发企业到位资金40233亿元，同比下降20.2%。其中，国内贷款5716亿元，下降31.7%；自筹资金14740亿元，下降16.4%；定金及预收款12442亿元，下降15.8%；个人按揭贷款5137亿元，下降24.9%。
图7 全国房地产开发企业到位资金同比增速
数据来源：国家统计局。
1-6月，开发企业到位资金累计同比跌幅较上期再扩大1.2个百分点，连续15个月下行。具体来看：国内贷款和个人按揭贷款同比跌幅最大，银行对地产行业整体信贷投放持续收缩。与上期相比，国内贷款和自筹资金跌幅扩大超过3个百分点；定金及预收款、个人按揭贷款分别收窄0.3个和3.1个百分点。占比方面，定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的43.7%，较上期提升了0.7个百分点，自筹资金占全部资金的36.6%，与上期持平。
资金端整体呈现总量大幅收缩、跌幅持续走阔、结构极度分化的特征。政策不鼓励大规模新建扩张，对拿地融资、新增住宅开发信贷极度审慎。企业内源资金枯竭，自救能力下滑。销售回款边际改善，但整体规模收缩明显，基本面并未反转。当前政策短期纾困+新模式构建导向不变，两条路径改善房企资金：一方面，降首付、降利率、减税刺激销售，提升经营性回款；另一方面，地方收储增量现金流，从源头缓解房企库存与资金长期压力。同时，地方融资协调机制常态化，各地积极调度白名单项目、出险项目融资难点，协调银行加快放款、续贷、债务展期，打通审批堵点。
05
商品房库存规模持续减少，存量结构改善
6月末，商品房待售面积76315万平方米，同比下降0.9%。其中，待售3年以下面积56167万平方米，下降3.5%。
图8 全国商品房各类物业累计待售面积
数据来源：国家统计局。
6月末商品房待售面积持续减少，同比连续5个月下降，跌幅较上期扩大0.5个百分点，待售 3 年以下的面积同比跌幅再扩大0.7个百分点。住宅库存规模回落至上年同期持平，商业营业用房同比持续下降，办公楼仍有1.1%的增长。高库存的三四线城市因土地暂停出让，新增供给断档，住宅库存增速放缓、结构改善。部分地区推出商铺租金补贴、企业购房税费优惠，同步盘活商业地产积压库存。
06
70城整体价格走势，新房表现好于二手房
新房环比呈"少数上涨、多数微跌"格局。依据6月新建商品住宅环比数据统计，指数大于100（上涨）的城市约20个，包括太原100.1、沈阳100.3、长春100.1、上海100.3、南京100.2、杭州100.3、宁波100.3、厦门100.3、青岛100.2、武汉100.1、广州100.2、深圳100.3、南宁100.2、银川100.2、乌鲁木齐100.1、无锡100.3、徐州100.4、惠州100.4、三亚100.1、大理100.1，其中徐州、惠州以100.4领涨；大连100.0持平；其余约49城处于微跌区间，如北海99.3、九江99.4、洛阳99.4等。
二手房环比上涨城市明显少于新房。 二手住宅环比指数大于100的城市仅9个，集中在一线及少数二线：北京100.1、上海100.4、广州100.4、深圳100.3、宁波100.2、无锡100.2、徐州100.1、重庆100.1、沈阳100.1；合肥100.0持平；其余60城环比均低于100。
同比维度全面走弱。 新房同比上涨仅上海（103.1）、杭州（101.9）、合肥（100.3）三城，沈阳（100.0）持平，其余66城下跌；二手房70城同比全部低于100，最高为西宁97.6，其次沈阳98.5、丹东97.0、锦州97.0、牡丹江97.3。
07
各能级城市价格持续分化
一线城市：二手房环比全面止跌，上海领跑。 新房环比除北京（99.7）唯一下跌外，上海（100.3）、广州（100.2）、深圳（100.3）均上涨；二手房环比北京（100.1）、上海（100.4）、广州（100.4）、深圳（100.3）四城全部上涨。同比方面，上海是唯一新房同比上涨的一线城市（103.1），北京97.9、广州97.4、深圳96.4仍下跌；二手房同比北京94.5、上海96.8、广州93.9、深圳95.3，上海居首、广州最弱。一线二手房环比全面回升与同比持续下行形成对照，反映短期需求边际改善。
二线城市：局部回暖，长三角领跑。 新房环比上涨的二线城市包括杭州100.3、宁波100.3、南京100.2、青岛100.2、无锡100.3、徐州100.4、武汉100.1、厦门100.3、南宁100.2、银川100.2；成都99.7、西安99.7、郑州99.9、天津99.9、重庆99.8、合肥99.6等仍处微跌区间。同比看，杭州（101.9）领涨、合肥（100.3）上涨，武汉97.1、成都94.9、西安94.5、郑州94.9、天津95.4、昆明94.6普遍承压。
三四线城市：整体偏弱，同比跌幅更深。 新房同比跌幅居前的有泸州92.6、包头92.5、唐山93.9、北海93.9、桂林94.1、洛阳94.1、常德94.4；二手房同比泸州90.7、常德92.5、唐山92.4、包头92.3、九江92.8、秦皇岛92.8跌幅居前。从"1-6月平均"看，三四线累计跌幅普遍大于二线，如泸州新房93.1、二手房91.5，能级分化特征清晰。
08
新房与二手房价格背离/联动分析
新房整体表现强于二手房。 环比维度，新房上涨城市数量（约20城）与广度均高于二手房（9城）；同比维度背离更突出：新房仍有上海、杭州、合肥3城上涨，而二手房70城同比无一上涨。
典型城市新房与二手房同比差值明显： 上海新房103.1对二手房96.8，杭州新房101.9对二手房96.0，合肥新房100.3对二手房94.8，武汉新房97.1对二手房92.0，成都新房94.9对二手房93.7。
克而瑞研究中心分析认为，新房受高品质改善项目入市及一手价格相对刚性支撑，叠加"保竣工"格局下优质新盘集中入市，短期表现优于以存量成交为主、价格更贴近真实供求的二手住宅。这一背离与宏观"量缩价稳、改善占比提升"逻辑一致。
09
分面积段价格，改善大户型相对抗跌
改善型大户型相对抗跌是本期突出结构性特征。 以上海为例，新房建面144m²以上同比105.3、1-6月平均105.6，明显高于90m²及以下（同比102.4）和90-144m²（同比101.5）；杭州新房144m²以上同比104.3同样领涨；深圳144m²以上97.1高于中小户型（90m²及以下96.6、90-144m²96.1）；广州144m²以上98.3。二手房方面，北京144m²以上环比100.5、同比96.3，均优于90m²及以下（同比93.9）。
三四线中小户型局部亮点： 宜昌新房90m²及以下同比101.7、1-6月平均101.4，逆势上行；韶关新房90m²及以下同比99.9；安庆新房90m²及以下98.5。
结构分化不宜一概而论，部分城市大户型跌幅反而更深，如泸州新房144m²以上同比93.1、湛江新房90m²及以下低至94.3、144m²以上93.5，显示改善抗跌逻辑主要在高能级核心城市成立。
IN THE END
上述研究成果由克而瑞研究分析师通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台的AI问数、AI问知、AI报告和数据分析功能撰写
1.本文章内容是由克而瑞研究分析师，通过人机协作综合使用深度智联CoWork企业级AI原生工作平台撰写完成。本内容仅供参考，不构成投资建议。
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