文/深圳进深 严明会
开盘不足一个月，特发臻华府变相降价了。
前几天，这个位于深圳龙岗南湾的项目，抛出了一张置业优惠海报。
按产品面积，成交即送18-30万家电大礼包。
海报上写着“限量20套”，但活动持续到7月底截止。
看到这里，进深君纳闷了，啥家电30万那么贵啊。
后来想想，好像懂了。
而根据不少中介自媒体消息，优惠确实可1比1折现。
臻华府是上月15号拿的预售证，6月21日正式开盘。
当时，开发商在备案价基础上给出了97折开盘折扣。
折后单价区间4.42-5.58万/㎡，折后均价4.88万/㎡。
折后总价：
87㎡三房折后价388-417万/套；96㎡三房折后价427-470万/套；
114㎡四房折后价547-582万/套；143㎡五房折后价765-801万/套。
也就是说，综合这次的“降价”。
87㎡折后总价来到370万起，单价4.25万/㎡起。
说实话，作为布吉石芽岭板块目前在售的唯一新盘，臻华府的首开去化算不上好。
截至目前（2026年7月15日），项目开盘至今的网签去化率28.66%，不足三成。
这或许也是臻华府这次拿出这么大优惠力度的原因。
作为新规产品，臻华府的优势是不言而喻的。
1）95-102%的得房率，在深圳市场算很不错了。
2）加上地处龙岗区南湾街道盛宝路与宝西路交汇处，位于地铁14号线石芽岭G出口；
地铁交通较为便利，周边居住氛围浓厚，配套齐全。
但新规之下，项目的户型也确有不足。总给人一种顾此失彼，不够完美的感觉。
最明显的，87㎡户型三房两卫，有横厅和竖厅两种格局。
两种格局均有不少赠送，主卧均有270°飘窗，而且做到了南北通透。
但这个面积户型，阳台和两个次卧朝向是向北的，房间只有主卧朝南。
也就是说，朝向被牺牲了。另外，该面积户型竖厅格局的餐厅，空间也偏小。
更大一点的户型。
96㎡的三房，竖厅格局，三开间朝南，有客厅连接客房的大阳台；
114、143㎡的四房、五房户型，也均是竖厅格局，四开间朝南。
不过，96㎡、114㎡、143㎡刚改以上户型，主卧并没有270°飘窗。
这点甚至不如87㎡的刚需产品。
所以无论是小户型还是大户型，好像总要牺牲一些东西，才能得到另外一些东西，并没有做到足够好的兼顾和平衡。
还有一些不足，则在项目本身的规划上。
臻华府原为龙岗南湾中部片区土整项目，由特发集团打造。
项目主体为深圳市特发新邦置业发展有限公司，董事长、经理为卢悦云。
该土整项目共涵盖04-01-01、04-03、04-07共3个地块，是集住宅、商业、办公、酒店等多元业态于一体的综合体项目。
规划建设10栋住宅、2栋商办楼及1所幼儿园，总建筑面积约55万㎡。
规划总户数2623户，其中商品房2250户（含部分回迁房），人才房373户，配套车位1919个。
住宅主要在两个地块：
04-03地块，由6栋住宅、1栋公租房及1所幼儿园组成，层高47层；占地3.11万㎡，总建面27万㎡，计容建面22万㎡，容积率7.1，规划户数1917户（含公租房373户），设停车位1335个。
另外的04-07地块，由3栋住宅组成，层高46层；占地1.17万㎡，总建面11.3万㎡，计容建面8.25万㎡，容积率7.0，规划户数706户，停车位584个。
所以整体看下来：
1）小区是超高层，容积率不低，且部分楼栋之间的楼间距最短的仅16-18米左右；
2）有保障性住房及公共租赁房，居住氛围没那么纯粹；
3）另外，整个小区车位1919个，车位比1：0.73，配比显然也不是很足。
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