法院强制执行房产，一拍二拍变卖完整流程
很多人想捡法拍房的漏。
但连基本流程都没搞懂。
稀里糊涂交了保证金。
最后要么错过时间。
要么被规则坑了。
钱打了水漂。
还有人以为拍卖只有一次。
流拍了房子就归原房主了。
根本不是这么回事。
先讲一拍。
这是房子第一次被拿出来拍卖。
法院会提前30天发公告。
把房子的所有信息都挂在网上。
位置面积户型。
有没有欠费。
有没有租约。
有没有人住。
全部写清楚。
也会组织集中看样。
想买房的人可以预约去现场看。
公告期结束的第二天。
正式开始竞价。
竞价时间是24小时。
从早上10点到第二天早上10点。
最后5分钟如果有人出价。
系统会自动延时5分钟。
一直延到没人出价为止。
只要有一个人报名。
出了起拍价。
拍卖就成交。
如果没人出价。
或者最高出价没到保留价。
一拍就流拍了。
流拍之后。
法院会在30天内启动第二次拍卖。
然后是二拍。
这是很多人眼里的捡漏黄金期。
因为二拍的价格。
最多可以在一拍的基础上再降20%。
也就是最低能到评估价的56折。
二拍的公告期短很多。
只有15天。
竞价规则和一拍完全一样。
也是24小时竞价。
最后5分钟延时。
一人出价有效。
如果二拍还是没人要。
再次流拍。
法院就会在60天内启动变卖程序。
最后是变卖。
变卖和拍卖的规则差别很大。
很多人都搞混了。
变卖的价格。
就是二拍的起拍价。
不会再降了。
变卖期是60天。
这60天里。
随时都可以报名。
但是注意。
变卖需要交全款才能报名。
不是只交保证金。
只要有一个人出价。
系统立刻启动24小时倒计时。
这24小时里。
其他已经报名的人可以加价。
最后5分钟出价同样会延时。
如果60天里一直没人出价。
变卖就失败了。
整个过程中。
每一次流拍之后。
法院都会问申请执行人。
要不要以当前的价格把房子抵给自己。
如果申请执行人同意。
流程就直接结束。
房子归申请执行人所有。
如果申请执行人不同意。
才会进入下一个环节。
变卖失败之后。
法院会最后再问一次。
如果申请执行人还是不同意以物抵债。
法院就会解除查封。
把房子退还给原房主。
申请执行人只能再想别的办法要钱。
最后提醒一句。
价格越低的阶段。
吸引来的人越多。
很多热门房子。
二拍的竞争比一拍还激烈。
成交价甚至会超过一拍的价格。
捡漏没那么容易。
先把流程搞明白。
再考虑要不要出手。
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