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西客站片区
一、片区价格散点图
片区内次新小区较多。最新的保利熙悦距离槐荫区政府较近，2022年建成，26年6月小区挂牌均价16791元，成交均价14342元。位于青岛路北侧的龙湖水晶郦城2015-2018年建成，26年6月小区挂牌均价16009元，成交均价13236元。龙湖水晶郦城北侧的龙湖名景台2012-2017年建成，26年6月小区挂牌均价15757元，成交均价14493元。龙湖水晶郦城南侧的恒大御峰2014-2020年建成，26年6月小区挂牌均价12925元，成交均价10809元。位于经十路以南的国融西兴时代22年10月开盘，26年6月挂牌均价16451元，成交均价12387元。绕城高速西侧中建锦绣首府，2021-2022年建成，26年6月小区挂牌均价13619元，成交均价10077元。绿地中央广场位于济南西站东侧，2014-2018年建成，26年6月小区挂牌均价9096-9400元，成交均价7275-7782元。
西客站片区有六个在售新房。会展中心北侧华润城峯天萃，为新建四代宅，25年12月开盘，目前单价12500-19000元。国融龙湖熙宸原著2023年12月开盘，目前单价25000元。北侧龙湖熙宸天汇2026年6月28日开盘，新房单价12500元；青岛路北侧的万融天风锦都23年1月开盘，目前单价14000元。绕城高速附近新盘，杨柳春风2021年6月开盘，目前单价14000元。
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二、小区价格分析
本次选取了西客站片区的龙湖名景台、恒大雅苑和腊山片区的绿地国际花都三个小区进行跟踪，以下是三个小区的基本情况。
1、小区均价趋势
龙湖名景台楼座分布图
龙湖名景台2015-2018年建成，1971户，25栋楼，楼均79户，楼层从9-33层不等，容积率2.2，龙湖物业，西城实验学区房，主力户型是92-140㎡三室。龙湖名景台的小区挂牌价比较平稳，稳定在16000-18000元左右。24年7月小区挂牌价17947元，之后稳定在18000元左右，25年4月下降到18000元以下，26年4月小区挂牌价16229元。
恒大雅苑楼座分布图
恒大雅苑2012-2024年建成，5704户，24栋楼，楼均238户，楼层从15-33层不等，容积率3.19，金碧物业，山师润园实验学校，主力户型是88㎡两室和95-97㎡三室。恒大雅苑的小区挂牌价呈下降趋势，从24年7月的11679元下降到26年4月的9919元。
绿地国际花都楼座分布图
绿地国际花都是在西客站片区南侧的楼盘，临刘长山路。小区2012-2016年建成，5864户，35栋楼，楼均168户，楼层从18-33层不等，容积率2.6，绿地物业，泉新学校，主力户型是83-94㎡两室。绿地国际花都小区挂牌价呈下降趋势，是三个小区中最低的。小区挂牌价从24年7月的9829元下降到26年4月的8260元。
2、小区分面积段挂牌价格
26年2-4月，一室房源中，只有恒大雅苑有成交，成交1套，平均成交面积55㎡。两室房源中，只有恒大雅苑和绿地国际花都有成交。恒大雅苑成交2套，平均成交面积93㎡；绿地国际花都成交7套，平均成交面积88㎡。三室房源中，三个小区均有成交。龙湖名景台成交14套，平均成交面积117㎡；恒大雅苑成交14套，平均成交面积122㎡；绿地国际花都成交3套，平均成交面积106㎡。四室房源中，三个小区均没有成交。
26年2-4月，100㎡以内挂牌房源中，龙湖名景台成交均价最高，成交3套，成交均价10457元；恒大雅苑成交5套，成交均价7937元；绿地国际花都成交7套，成交均价5925元。100-150㎡挂牌房源中，三个小区均有成交。龙湖名景台成交均价仍是最高，成交11套，成交均价13121元；恒大雅苑成交12套，成交均价8188元；绿地国际花都成交3套，成交均价6824元。150㎡以上房源，三个小区均没有成交。
三、片区新房
华润城峯天萃
位置：槐荫区威海路与滨州路交汇处，山东国际会展中心北侧
土拍情况：2024年10月30日，济南城建集团竞得会展中心北侧（A1、A3、A4）三总住宅用地，楼面价5487-5502元/平，后与华润合作开发，定名华润城峯天萃。
开发商：济南融泽投资置业有限公司
物业：华润
项目规划：首期入市的A-1地块容积率2.8，规划11栋楼，2栋26层高层，9栋17层小高，共511户，其中高层127-134平，小高152-179平，毛坯交付，高层层高3米，露台挑高6米，小高层高3.1米，露台挑高6.2米。
周边配套：项目临威海路、滨州路，距离已经通车的2号线二环西站1公里多点，家门口就是正在建设的6号线会展中心站；签约历城二中教育集团成员校—济南稼轩学校（学校具体政策以官方最新发布为准）；项目向西2公里多点是印象济南，周边有宜家广场、迪卡侬、弘阳广场、印象济南、万达广场(在建)、龙湖西城天街(在建)等商业；近距山东省第二人民医院、三甲级医院济南市第五人民医院、儿童医院、树兰(济南)医院等医疗配套；汇聚山东国际会展中心、山东省会大剧院、山东省科技馆、济南市图书馆、美术馆、文化馆等；项目与千亩济西森林公园仅一路之隔，周边还有中央公园、腊山河景观带等自然景观。
销售情况：2025年11月，项目开启认筹，首开2-5-9-11号楼，其中高层128平176-182万左右，134平187-202万左右，小高152平227-265万左右，小高179平302-345万左右。
25年年底110套首开即罄，26年1月，单月销售额达1.9亿，任务完成率169%；1-2月，荣膺济南单盘销冠；3月27日二次加推，81套房，1.9亿。整个一季度，城峯天萃网签157套，荣膺槐荫区金额、套数、面积三冠王。
26年4月初，项目加推了1号楼、4号楼、8号楼，主推高层127-134平、小高152-179平。
26年5月21日，项目加推了楼王3#、6#、7#新品。
目前项目取证477套，已网签357套，中高层单价14000元左右，小高层16000元左右，南侧152户型能做到14000元多点，毛坯交付。
龙湖熙宸天汇
位置：位于济南市槐荫区经十路与齐州路交汇处
土拍情况：2009年山东外海置业投资有限公司摘得“经十路南侧,腊山河西侧”地块。2012年4月项目开盘，分5期进行开发。2018年，杭州外海集团及山东外海置业投资有限公司破产，外海中央花园烂尾，项目由槐荫区政府托管。2023年1月18日，龙湖龙智造与济南槐荫城投达成外海中央花园三期二标段、四期、五期项目的开发管理合作。
开发商：济南槐荫城市建设投资集团有限公司
物业：福建永安物业管理有限公司
项目规划：项目容积率约2.0，规划6栋17-18层小高层，建面约90-143㎡，2梯3户私家格局，南北通透全明户型。
周边配套：位于济南经十路黄金中轴旁，近地铁4号线，毗邻济南西站高铁枢纽；紧邻约23万㎡的龙湖西城天街商业综合体，周边还有槐荫政务核心、三馆一院等人文资源；近邻槐荫区优质九年一贯制学校外海中学，搭配童林堡幼儿园，形成幼、小、初一站式优教体系；坐拥腊山河公园、济西国家湿地公园等稀缺生态资源，家门口即是济西最大山体公园，对望千亩腊山。
销售情况：26年6月28日，项目首开2-8#楼（包含建面约98㎡、110㎡、143㎡户型），龙湖官方数据首开2小时劲销1亿，首开去化超90%，首开全面售罄，4-1#楼即将加推。首开总价90万元起，首付13万元起。目前项目取证100套，网签31套。
龙湖熙宸原著
位置：济南槐荫区经十路南侧、腊山河西侧
土拍情况：2009年山东外海置业投资有限公司摘得“经十路南侧,腊山河西侧”地块。2012年4月项目开盘，分5期进行开发。2018年，杭州外海集团及山东外海置业投资有限公司破产，外海中央花园烂尾，项目由槐荫区政府托管。2023年1月18日，龙湖龙智造与济南槐荫城投达成外海中央花园三期二标段、四期、五期项目的开发管理合作。
开发商：山东外海置业投资有限公司
物业：附件永安物业
项目规划：国融龙湖熙宸原著容积率0.97，规划有14栋住宅，包含3栋9层洋房、2栋8层洋房、1栋1层洋房、8栋叠拼及联排别墅，共250户（68套叠拼联排，182套洋房），洋房为精装。项目洋房包含151㎡、191㎡、251㎡共三种户型；叠拼别墅的上叠为195㎡，下叠户型为330㎡；联排别墅为400㎡。
其中，项目12#楼、13#楼、14#楼为7-8层精装洋房，户型为151㎡；1#楼、7#楼为9层精装洋房，户型为191㎡；4#楼为9层洋房，户型为251㎡，一梯一户；2#楼、3#楼、10#楼、11#楼为叠拼别墅，上叠户型为195㎡，下叠户型为330㎡；5#楼、6#楼、8#楼、9#楼包含有叠拼别墅、联排别墅，联排别墅户型为400㎡。
周边配套：项目靠近经十路，距离北侧的地铁1号线的腊山站约1000米，距离东侧的地铁4号线腊山站约1600米；项目附近规划有济南最大的龙湖天街，附近还有麦德龙、宜家、迪卡侬、弘阳广场、印象济南等商业综合体；项目附近有济南市优抚医院、济南军颐医院、济南106医院等；项目北侧为外海配套的九年一贯制学校——济微中学外海分校；项目南侧是腊山和腊山湖湿地公园。另外，还有济南市图书馆、山东省会大剧院、山东省科技馆三大市政配套。
销售情况：2023年12月26日，国融龙湖熙宸原著首开加推4#楼、7#楼、8#楼、9#楼、13#楼，共96套房源，包含32套151㎡户型、36套191㎡户型、18套251㎡户型、10套叠拼和联排别墅。151㎡的洋房均价在22000-23500元/㎡，191㎡洋房均价24000-26000元/㎡，251㎡洋房均价26500-28000元/㎡，总价应该在400-650万/套左右；上叠总价在550-600万/套，下叠750-800万/套，联排1200-1300万/套。首开破3亿，去化率达89%。
2024年2月24日，国融龙湖熙宸原著加推1#楼，总高9层，两梯两户，2个单元，户型191㎡四室两厅三卫（32套）、顶楼户型面积209㎡（4套），共计36套精装房源。当天成交3套左右，精装均价24000元/㎡
2025年12月8日，项目交付工作正式启动。根据房选选数据，国融龙湖熙宸原著目前取证的250套，已网签216套，剩余34套，平层基本只有151㎡剩余2套，191㎡剩余5套，251㎡剩余7套，剩余是195㎡和330㎡的别墅合计20套，均价20700-26000元/㎡。
万融天风锦都
位置：聊城路与滨州路交叉口，崇实学校南邻
开发商：济南万融产业
物业：福仁
土拍情况：2022年12月6日，济南城建集团万融置业以86748万元的总价摘得西客站片区青岛路以北、滨州路以西A-1、A-2、B组团地块。其中地块A-1、A-2为住宅用地，楼面价为5621元/㎡、5622元/㎡；地块B为商务金融用地，楼面价2137元/㎡。
项目规划：容积率2.8，项目包含A-1和A-2两宗住宅。A-1地块，占地面积31946.69㎡，建筑面积115683.18㎡，容积率2.8，规划11栋住宅，536户，包含8栋17层小高层、3栋16层小高层。A-2地块占地面积12976㎡，建筑面积44494.74㎡，容积率2.8，规划4栋23层高层，176户。项目户型包含143㎡三室、165㎡四室、180㎡四室、181㎡四室等。顶层还有270㎡左右的复式，底层有118㎡左右的变异户型。目前参考均价16000元/㎡。
周边配套：项目靠近青岛路、滨州路、匡山立交、北园高架、二环西路，周边有地铁1号线、2号线和规划中的6号线；教育代建公立幼儿园，北侧为崇实学校（小学部、初中部）；商业附近有印象济南、弘阳广场、宜家家居、迪卡侬、市购广场等；景观附近有森林公园、腊山河景观带、小清河景观带。
销售情况：项目在2022年10月首开A-1地块。2023年3月25日顺推8#楼，共62套毛坯房源 ，户型为165㎡四室两卫（58套）、270-278㎡顶跃（4套），开盘当天去化4套，成交均价15800元/㎡（毛坯）。
2023年6月28日，天风锦府加推6#楼、7#楼，为16层-17层的小高层，两梯两户，户型面积为143㎡三室、224平四室，均价15800元/㎡。
2023年9月15日加推2/9#楼。2#，16+1F，两梯两户，2个单元，户型165㎡四室两厅两卫（58套），户型270-278㎡顶跃（4套）；9#，16+1F，两梯两户，1个单元，户型181㎡四室两厅两卫（30套），户型298-305㎡顶跃（2套）；共94套毛坯房源，当天去化4套，去化率4%，成交均价15000-16000元/㎡。
2025年2月，天风锦都10#11#新品加推，双栋实景现房小高，2梯2户，加推户型为建面约143㎡户型、建面约180㎡四居，总价约230万起。
根据房选选数据，截止目前取证533套，网签375套，在售楼栋2号楼，总高16层，两梯两户(单梯入户)，约165㎡四室两厅两卫，公摊22.9%，价格14200-14500元/㎡，可选；10号楼，总高16层，两梯两户(单梯入户)，公摊21%，180四室两厅三卫，均价14000元/，可选；11号楼(主推)，总高17层，两梯两户(单梯入户)，公摊25.6%，约143三室两厅两卫，价格13500-14000元/，可选。
杨柳春风
位置：青岛路以北，地块南临青岛路，北临小清河
开发商：济南正信置业
物业：绿城服务
土拍情况：项目包含3宗住宅地块，2014年后由西城和蓝城合作开发，蓝城代建。住宅地块计容94.2万m，A1/A2地块地上容积率在1.5以内，A3地块2.5容积率，住宅规划为洋房、高层和别墅。A-1地块楼面地价5115元/㎡、A-2地块楼面地价4500元/㎡、A-3地块楼面地价2880元/㎡。
项目规划：杨柳春风地块细分为10项目：杨柳郡、雨荷郡、白鹭郡、梧桐郡、丹桂郡、江南里、桃源里一期、桃源里二期、春晓苑、商业综合体。总建筑面积180万平米，产品包括城市中式合院、高层住宅、洋房、商业等多种类型。目前新盘参考均价14500元/㎡。
雨荷郡在售有30-32F的高层，17F的小高层，在售户型130-219㎡，均价14000-15300元/㎡，23年6月毛坯交付；白鹭郡在售有18F的小高层，在售户型132-153㎡；10-11F的洋房，170-256㎡。白鹭郡洋房均价21000-23000元/㎡，小高层均价17200-18000㎡，23年6月精装交付。梧桐郡容积率2.5，项目包含15栋住宅高层和小高，加推的14#15#的26F高层，户型包括108㎡三室、125㎡三室，3#4#的17F小高层，户型为135㎡三室。
周边配套：交通配套全维立体交通，通达全城、西客站、北园高架西延线、济南西高速、轨交1号线、4号线、10号线在此交汇，其中轨交1号线已正式通车，编织起畅达的交通路网；商业项目有印象济南、麦德龙等；教育配备有一所27班幼儿园及一所72班小初一体的九年一贯制中小学，已签约被誉为杭州“五大名校教育集团”之一的绿城育华教育。
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