男子在上海租了一套房子住了18年，退租时房东要求“恢复如新”，并索赔24万余元。最终法院判赔6万多元，大家觉得能接受吗？
2006年6月，张先生和上海女房东刘女士签下了一份租房合同，租期一年，保证金11600元。
合同中确认：房子按现状使用，想重新装修或者改动设施，得先经房东同意；租期一满，恢复原状；因为使用不当或者人为原因把房子、设备弄坏了，租客要负责赔偿。
一年到期后，双方没再续签书面合同，张先生一直住了下去。这一住，就是18年，一直到2024年7月退租为止。
租住期间，张先生经刘女士口头同意，把白墙刷成黄色，把三室改成四室以便家人居住。
张先生退租搬离后，房东刘女士前往收房，发现房屋格局改动、墙面翻新痕迹、局部地板破损，当场提出 “恢复如新”的要求，张先生必须将整套房屋彻底翻新，恢复到2006年首次出租时的崭新状态：墙刷回白色、结构恢复三房、地板换新、灶台换新。一算账，修复费需要14万。
张先生坚决拒绝，他认为房屋使用了18年，出现老旧褪色是自然规律，自己无过错无需担责翻新。
双方各执一词，多次私下协商始终无法达成共识，造成房子一直空置几个月没有租出去。
僵持无果后，刘女士选择通过司法途径维权，将张先生起诉至上海长宁区人民法院。
她主张张先生赔付全屋修复费用14万余元，同时承担房屋几个月没租出去以及翻新期间的空置损失10万余元，累计索赔近24万元，并且坚持要扣除张先生缴纳的11600元租房押金。
张先生辩称：改造是经过允许的；墙壁发霉是外墙渗水，跟自己没关系；除了办公椅滚轮磨坏的一两地板，其他都是18年正常使用的自然损耗。
因此他提起反诉，要求退还押金。
法院依法委托专业鉴定机构，对房屋进行全面司法鉴定，并在审理中区分两类损耗，作出分段责任认定：
必须复原部分：张先生私自改造户型、更改墙面颜色，合同明确约定退租恢复原状，该部分改造不属于正常居住范畴，相关拆除、修复费用由租客承担；
自然损耗免责部分：房屋历经18年使用，地板整体老化、灶台褪色、墙面轻微老化发黄，属于长期居住自然损耗，房东无法举证是租客人为损毁，该部分翻新费用无需租客承担；仅一处办公椅造成的局部地板破损，属于人为损坏，由租客赔付。
综合鉴定、房屋使用年限、双方过错，法院酌定张先生承担房屋修复费用3万余元。
关于空置损失：因张先生拒绝配合修复，房屋无法正常对外出租，产生空置租金损失。但法律规定房东有主动减损义务，收房后需及时挂牌招租，不能放任房屋长期闲置扩大损失。
法院结合修复工期、本地住宅平均出租周期，酌情判定张先生承担空置损3万余元，同时判令房东退还租房押金6600元。
因此，张先生一共需要赔付6万多元。
这事最让人来气的地方，不是24万还是6万的赔偿数字，而是“恢复如新”这四个字本身就很流氓。什么叫“如新”，是恢复到交房时的样子，还是恢复到全新的状态？合同里的“恢复原状”，到了实际操作里就变成了“全屋翻新”！合着房东的意思是，你住了18年，走的时候得给我留一套全新的房子？
“恢复原状”这四个字太模糊了，什么程度算原状，什么程度算损耗，每个人心里都有一杆秤。真要避免扯皮，就得签合同的时候写清楚，入住的时候拍视频留证据，别等到退租了才来翻旧账，到时候谁也说不清楚。
18年的时间，一个人从青年住到中年，一套房子从新住到旧，这是时间的力量，不是租客的错。比如你借别人一双鞋穿了一天，还回去的时候鞋底有点磨损，这叫自然损耗。但你要是把鞋底磨出一个洞，那就得赔。18年，相当于这双鞋你穿了6000多天，鞋底自然磨损换谁都一样。
法院这次对损失的拆分认定，等于公开确认了一件事：长期租客不必为房子的正常衰老买单。这对所有租房住的人来说，是一颗实实在在的定心丸。
最后，送租客们几条“租房避坑攻略”，请牢记：
1、入住前：把房子拍个360度无死角视频，连墙上的裂缝、地板的划痕都拍下来，发给房东确认。这是你的“免死金牌”。
2、装修前：任何改动，必须得到房东的书面同意！口头承诺？那是空气！
3、 退租时：打扫干净，结清费用，钥匙一交，转身就走，别被“恢复如新”这四个字吓住。房东敢拦你？让他拿合同说话，拿法院传票说话！
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