租客租住房屋18年，退租后房东索赔25万翻新费，上海长宁法院一审判定租客仅需赔付6万余元。
这场官司厘清了租房市场一个普遍误区，合同约定的恢复原状，不等于把老房子恢复成全新状态。
事情要从2006年说起。租客张先生和房东刘女士签下一年租房合同，押金11600元，条款写明租期结束房屋要恢复原状，人为损坏由租客赔付。
一年到期后两人没有续签书面合同，张先生一直住到2024年，整整租住18年。居住期间，他征得房东口头同意，把白墙刷成黄色，还改动户型，三室改成四室。
等到张先生退租，双方矛盾彻底爆发。房东提出近25万元赔偿，14万用来全屋翻新墙面、地板、灶台，10万余元补偿房屋空置损失，外加5千元违约金。
张先生却不认可，他表示墙体发霉是外墙渗水，大部分装修磨损是18年正常老化，只有一小块地板是椅子磨损造成，空置损失也不该由自己承担，还反诉要求退还押金。
法庭审理后作出清晰划分。
首先，租客改动墙体、户型是事实，即便当初房东口头应允，原合同白纸黑字约定退租复原，因此墙面、户型改造的复原费用3万余元由张先生承担。但对于全屋地板、灶台老化破损，房东拿不出证据证明是租客使用不当造成，鉴定也无法判定人为损坏，长达18年居住产生的自然损耗，法律上应当由产权人自行承担，房东这部分高额翻新索赔全部被驳回。
针对空置损失，房东索赔10万余元，法院综合双方过错、装修工期、市场租金酌情判定3万余元。
同时法律明确房东有义务主动减少空置损失，不能放任损失持续扩大，过高诉求不予支持。最终判决租客合计赔付6万余元，房东返还6600元押金。
这起跨度18年的租房官司核心厘清了大众长久以来的认知误区。很多房东误以为租客退房要把房子变回全新模样，不少租客觉得经过房东口头同意改造就不用复原。
在这里和大家说两句。
第一，分清损耗责任是民法典租赁篇的核心准则。房屋长年使用产生的老化、折旧，属于房产本身的自然损耗，责任归房东；只有租客私自改动结构、人为暴力造成破损才需要租客承担修复成本。合同写“恢复原状”，针对的是租客后期改动的部分，不是覆盖房屋全部老化问题。
第二，房屋改造一定要落实书面协议。口头承诺没有法律效力，哪怕房东当时点头同意刷墙改户型，没有补充条款约定退房处置，最后赔付责任仍落在租客身上。
第三，维权讲究举证。房东主张人为损坏，必须拿出完整证据，举证不力就要承担败诉后果。
如今租房已是常态，房东和租客都要守住法律边界。
签订租赁合同时细化改造、损耗、退房条款，遇事分清责任、理性协商，才能减少这类大额纠纷，让房屋租赁更有规矩、更公平。
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