文 | 壹派
编辑 | 壹派
前言
最近不少人发现，中介门店里多了一种几乎一模一样的挂牌理由：“业主退休，诚心出售。”
乍一看，这只是卖房时的一句普通介绍，可当越来越多房源都写着这八个字，它反映的就不是某一个家庭的选择，而是整个房地产市场正在发生深刻变化。
房子越来越多，买房的人却越来越少，曾经“一房难求”的时代，正在悄悄翻篇。
这些纸条背后，藏着人口老龄化、财富传承和住房需求变化共同推动的一场大变化，也让未来楼市的走向变得更加值得关注。
退休卖房越来越多，真正变化的不是房子，而是人
如果现在走进北京东三环、上海内环或者不少省会城市的大型房产中介门店，最容易看到的几个字，恐怕就是“退休出售”。
很多人最开始觉得，这不过是中介为了吸引客户写出来的话术，可当越来越多门店都出现类似情况，就说明背后已经不是营销，而是现实。
今年上半年，全国百城二手房挂牌量同比增长18.7%，与此同时，房子却越来越难卖，平均成交周期已经从2021年的36天拉长到72天，几乎翻了一倍，市场最大的变化，不是价格，而是卖房的人明显多了。
真正推动这一轮挂牌潮的，不是短期政策，也不是一次经济波动，而是一代人的年龄到了。
2025年底，全国60岁以上人口已经达到3.23亿，其中约1.5亿生活在城市，而且大多数家庭名下都拥有住房。
这批人大多出生于1962年至1975年，他们赶上了中国城镇化最快的阶段，也赶上了房地产快速上涨的时代。
从二十多年前开始，他们不断买房、换房、改善住房，成为市场最重要的一批购买力量，而今天，他们陆续退休，人生重心发生变化，房子也开始从资产配置变成养老资金。
很多退休老人卖房，并不是因为生活困难，而是为了重新安排自己的晚年生活。
有的人孩子已经在外地安家，大房子住着空荡荡，不如卖掉换一套小一点的房子；有的人希望把资金留作养老；还有一些老人准备去子女所在城市生活，自然也要把原来的房子处理掉。
如果按最保守的估计计算，1.5亿城市老人当中，只要十分之一选择卖房，就意味着市场可能增加1500万套潜在房源。
而去年全国二手房成交量只有430万套左右，仅仅消化这些新增供应，都需要三年以上时间，更何况未来每年还有新的退休群体不断加入卖房队伍。
于是，一个持续二十多年由人口增长和城镇化推动的房地产时代，开始迎来新的转折点。过去是年轻人大量进入市场，现在却变成老年人大量退出市场。
市场运行的方向已经发生变化，这种变化不会因为一两项政策就立刻逆转，因为它背后对应的是人口结构，而人口结构往往需要几十年才能重新调整。
买房的人越来越少，好房子却越来越值钱
如果说退休老人集中卖房让供应不断增加，那么另一边的需求，却没有同步增长，反而还在慢慢减少。
数据显示，2025年全国出生人口已经下降到792万，未来十年，中国20岁到34岁的购房主力人口预计将从2020年的3.1亿减少到2.3亿，整整少了8000万人。
房地产市场一直遵循一个最基本的规律，那就是最终决定需求的，永远还是人口。年轻人数量下降，意味着未来真正需要首次购房的人越来越少。
除此之外，独生子女政策带来的影响也开始显现。很多年轻人虽然暂时没有买房，却已经拥有继承预期。
一个独生子女，未来可能继承父母双方甚至祖辈留下的两三套住房，过去家庭最大的压力是攒钱买房，而现在不少家庭面临的新问题反而是如何处理继承来的房产。
很多老人去世以后，子女往往选择直接出售，而不是继续持有，这也不断增加着二手房供应。
居民置业调查的数据也说明了这种心理变化，计划买房的人已经下降到17.3%，而计划卖房的人则上升到15.8%，买卖双方的数量几乎已经接近。
市场情绪正在发生明显逆转，越来越多人觉得房子不是必须尽快买，而是可以慢慢挑；真正着急的人，反倒是卖家。
不过，这并不意味着所有房子都不好卖，真正出现分化的，是房子的质量和位置。
北京挂牌房源已经突破15万套，比两年前增长接近一倍；上海也出现类似情况。百城二手房价格整体下跌2.9%，其中跌幅最大的往往就是房龄十五年以上、位置普通、配套老化的“老破小”。
只要小区里出现一套急售房，价格低于市场价10%左右，很快就会影响整个小区的挂牌价格，不少业主为了尽快成交，只能跟着降价。
但与此同时，一线城市核心区域、高品质住宅却依然保持不错的成交速度。今年上半年，一线城市核心区高端住宅成交均价甚至逆势上涨2.3%。
杭州、成都等热点城市中心区域，总价适中、面积90平方米以下的小户型，平均四十天左右就能成交，比全市平均速度快得多。
过去大家评价一套房子，首先看未来还能涨多少；如今越来越多人开始关注另外一个问题，那就是未来还能不能顺利卖出去。
市场评价标准已经发生改变，“好房子”的含义，也从容易升值逐渐变成容易流通。这种变化，比价格涨跌更加值得关注。
房地产进入新阶段，真正考验的是市场如何适应变化
事实上，中国今天面对的问题，日本几十年前就已经经历过，日本国土交通省公布的数据表明，全国空置住宅已经超过900万套，平均每七套住房里面就有一套没人居住。
大量房屋空置，并不是因为没有建好，而是房主去世以后，子女没有居住需求，也不愿长期持有，只能挂牌出售，但最终却迟迟找不到买家。
这种现象伴随着日本老龄化不断加深，持续了很多年。
不少研究机构认为，中国目前所处的发展阶段，与日本上世纪九十年代中期存在一定相似之处。
当然，两国经济环境、土地制度、人口流动等方面存在明显差异，不能简单类比，但人口老龄化对房地产供需关系带来的影响，确实具有一定共同规律。
对于很多退休家庭来说，卖房已经不是愿不愿意的问题，而是值不值得继续持有的问题。
房价如果长期横盘，一套房子每年仍然要承担物业费、维修费、折旧等各种成本，按照业内普遍测算，大约相当于房屋价值的1%至1.5%。
连续持有五年，累计成本可能达到房价的5%至7.5%。对于依靠退休金生活的人来说，这部分支出并不轻松，如果未来房价没有明显上涨，这些成本就会不断侵蚀资产价值。
野村证券此前关于人口老龄化与房地产关系的研究曾提出一个判断：老龄化初期，房地产市场表现往往是价格上涨乏力；进入更深阶段以后，则开始出现交易困难，房子越来越难卖。
从目前中国市场表现来看，成交周期延长、挂牌数量增加、市场分化加剧，都说明这种变化正在逐渐显现。
所以，当人们看到越来越多“退休出售”的挂牌时，不应该只把它理解成一次普通交易，而应该看到背后更大的社会变化。
房地产市场已经从过去依靠人口增长不断扩张，逐渐进入依靠存量流通重新平衡的新阶段，未来不同城市、不同区域、不同品质的住房，价格和成交速度都会进一步拉开差距。
真正能够保持价值的，不再只是房子本身，而是房子所对应的人口、产业、就业和公共资源。市场进入新的周期以后，比拼的不再是谁拥有更多房子，而是谁拥有更好的房子。
总结
“退休出售”越来越常见，并不意味着房地产没有未来，而意味着房地产真正进入了靠人口和品质说话的新阶段。
未来房价不会再像过去那样普遍上涨，城市之间、区域之间、房屋之间的分化会越来越明显。
支撑这一判断的依据，一方面来自人口老龄化和年轻购房群体持续减少，另一方面来自挂牌量增加、成交周期拉长等市场数据。
这一观点当然存在争议，如果未来人口政策、产业布局或住房制度出现重大变化，市场也可能重新调整，但至少从目前已经公开的数据和供需变化来看，这种趋势已经越来越清晰。
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