新重庆-重庆日报 记者 吴刚

据市住房城乡建委数据，今年上半年，重庆中心城区商品房成交量连续6个月增长，二手房成交周期也从过去约150天缩短至100天以内。与此同时，二手住房价格指数连续4个月企稳，商品住房成交均价环比上涨。

这意味着重庆房价即将全面上涨吗？话不能这样说，没那么简单。

重庆楼市当前最明显的变化，并不是房价普涨，而是市场流动性开始恢复。过去，很多房源长期挂牌却无人问津，买卖双方心理价差很大，业主不愿降价，购房者则认为价格还会继续下跌。如今，只要价格合适，交易就能较快完成。

成交周期缩短，比单月价格上涨更值得关注。它说明市场最困难的冻结状态已有所缓解。

二手房买卖，说穿了就是买家和卖家之间的一场心理战，大家赌的都是未来预期，现在成交量涨起来了，说明大家对未来房价的判断，多少达成了一致。

但成交恢复并不等于全面转强。

目前，100万元以下的刚需房源仍是二手房成交主力。这说明支撑市场的主要是真实居住需求，而不是投资需求重新入场。购房者愿意出手，前提仍然是总价可承受、区位较成熟、挂牌价格贴近市场。

比成交回升更值得关注的，是重庆楼市正在出现明显的产品分化。

上半年，新规住宅成交均价同比上涨，普通住宅价格却有所下降。越来越多购房者不再只看建筑面积和备案单价，而是计算实得面积和实得单价。同样的建筑面积，新规住宅通过阳台、飘窗等设计增加实际使用空间，部分项目的实得单价甚至低于周边二手房。

这意味着，重庆楼市未来很可能不是所有房子一起涨跌，而是不同房子之间的差距越来越大。

低总价、地段成熟、配套完善的二手房，仍然具有较强流动性；产品力强、空间利用率高的新规住宅，也更容易获得市场认可。相反，房龄较老、户型落后、物业较弱，同时价格又不愿调整的房源，可能继续承压。

购房者之所以开始结束观望，也不是因为突然相信房价会大涨，而是把账算明白了。二手房价格已经经过调整，卖旧买新有补贴，个税可以退，新规住宅的实得面积又更高。当价格、政策和产品三方面同时进入可接受区间，继续等待的意义自然下降。

因此，笔者认为，重庆楼市6个月连增，并不意味着闭着眼买房的时代又回来了，而是市场正在恢复正常交易，也在加快结构性分化。

对购房者来说，现在最重要的问题，不是重庆房价是否整体见底，而是具体房源是否具有长期竞争力。对卖房者来说，最大的风险也未必是房价下跌，而是仍然按照过去的价格预期挂牌。

总之，客观说，重庆楼市确实在回暖，但不是所有房子一起上涨。好价格、好地段、好产品正在重新获得流动性，缺乏竞争力的房子则会继续被市场筛选。

原稿点击：3分钟经济舱｜重庆楼市6个月连增，但真正回暖的不是房价-重庆日报