作者：周军律师.
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实践中，不少被执行人购买房产后未办理过户登记，试图以此规避执行，认为房产未过户就不属于其责任财产。
那么，被执行人购买的房产未过户的，哪种情形下也可以强制执行？
最高院在《马建书等诉江苏森茂生态科技有限公司保证合同纠纷案》中明确：
被执行人购买的房产虽未办理过户登记，但已支付全部或大部分房款、实际占有使用房产，且无过错的，法院可依法对该房产采取强制执行措施。
最高院认为，
南通中院查明涉案房地产虽然没有登记在被执行人名下，但登记名义人棕榈油墨公司已将该财产转让给被执行人，江苏高院复议裁定进一步查明该公司表示被执行人森茂公司已按照买卖合同付清款项。申诉人马建书对此事实并不否认。因此南通中院对涉案房产采取查封措施，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定。申诉人认为本案中的查封行为不能适用上述规定的理由不能成立。
【裁判观点简析】
不动产物权登记并非执行的唯一依据，若被执行人已实际取得房产的占有、使用、收益权，且房产未过户非因被执行人自身原因导致，该房产可作为被执行人的责任财产，法院有权强制执行。
一、法定依据：实际占有+无过错可执行
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，被执行人购买的不动产，已支付部分或者全部价款并实际占有，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向被执行人支付剩余价款或者同意剩余价款从该不动产变价款中优先支付的，法院可以查封、扣押、冻结。
司法实践中，法院审查未过户房产能否执行，核心看三个要点：一是被执行人是否支付全部或大部分房款；二是是否实际占有、使用该房产；三是未办理过户是否因被执行人自身原因导致。三者同时满足，即可认定该房产属于被执行人可执行的责任财产。
三、实操要点：债权人维权的核心步骤
债权人发现被执行人有未过户房产时，可按以下步骤维权：一是收集核心证据，包括房屋买卖合同、购房款支付凭证、房产交付证明、居住证明等，证明被执行人已支付房款并实际占有房产；二是向执行法院提交证据，申请查封该房产，同时说明未过户的原因并非被执行人自身导致。
若被执行人以未过户为由提出执行异议，债权人需进一步举证证明被执行人对未过户无过错，如开发商违约、政策限制等相关证据。法院经审查后，若符合法定条件，将依法裁定驳回异议，继续对房产采取强制执行措施。
周军律师提醒，被执行人购买的房产虽未过户，但已支付全部或大部分房款、实际占有使用且无过错的，法院即可依法强制执行。债权人维权时，需重点收集房款支付、实际占有相关证据，及时向法院申请执行。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。
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